Tilstandsrapport i Oslo etter NS 3600

Når trenger du en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er aktuell i flere situasjoner, men oftest i forbindelse med boligsalg. Selger har ingen generell plikt til å innhente rapport, men etter forskrift til avhendingslova, gjeldende fra 1. januar 2022, er en forskriftsmessig rapport i praksis nødvendig for at selger trygt skal kunne selge bruktbolig. Uten en rapport som oppfyller forskriftens krav overtar selger større ansvar for skjulte feil og mangler.

Rapporten er også nyttig for kjøper som vil vite hva han faktisk overtar, og før en oppussing der det er fornuftig å avdekke skjulte forhold før arbeidet starter.

• Ved salg av bolig – i praksis nødvendig for å begrense selgers ansvar etter forskrift til avhendingslova
• Ved kjøp – for å forstå boligens tekniske tilstand før budgivning
• Før oppussing – for å kartlegge skjulte skader og planlegge riktig

Hva gjennomgås under befaringen?

Befaringen er en visuell gjennomgang av synlige og tilgjengelige bygningsdeler. Vi åpner ikke konstruksjoner og kan ikke garantere skjulte forhold, men vi vurderer det som faktisk lar seg observere – grundig og etter fast metodikk. Der det er relevant, gjøres fuktmålinger i våtrom og andre utsatte områder.

Det elektriske anlegget beskrives visuelt. Etter NS 3600:2025 settes det ikke tilstandsgrad på elektrisk anlegg – der henviser vi i stedet til autorisert elektriker.

• Tak, fasade og yttervegger
• Vinduer og dører
• Våtrom og vaskerom med fuktmålinger
• Kjøkken og innvendige overflater
• VVS-installasjoner
• Elektrisk anlegg (visuell beskrivelse, uten tilstandsgrad)
• Kjeller, krypkjeller og loft der det er tilgjengelig
• Drenering og utvendige arealer

Tilstandsgradene TG0–TG3

Hver bygningsdel vurderes og gis en tilstandsgrad etter NS 3600. Gradene gir et felles språk for å forstå hvor boligen står teknisk, og hvilke tiltak som eventuelt bør prioriteres.

TG2 er den graden som oftest skaper spørsmål. En grundigere gjennomgang av hva gradene betyr i praksis finner du i artiklene slik leser du tilstandsgradene og hva TG2 egentlig betyr.

• TG0 – ingen avvik. Bygningsdelen fungerer som forutsatt.
• TG1 – mindre avvik og normal slitasje. Ikke behov for tiltak på kort sikt.
• TG2 – vesentlig avvik med tiltaksbehov. Bør utbedres eller følges opp.
• TG3 – stort eller alvorlig avvik som bør utbedres.

Slik foregår det – steg for steg

Prosessen er enkel og forutsigbar. Du tar kontakt med en kort beskrivelse av eiendommen, så avtaler vi befaring – vanligvis innen få virkedager. Hasteoppdrag kan ofte løses raskere.

• Bestilling – du tar kontakt og får pris bekreftet på forhånd
• Befaring – sertifisert takstmann gjennomgår boligen, normalt 2–4 timer
• Digital rapport – levert innen 24–48 timer, med tilstandsgrader, fotodokumentasjon og anbefalte tiltak

Fast pris fra kr 10 900

Vi opererer med faste, forutsigbare priser. Tilstandsrapport starter på kr 10 900, og endelig pris avhenger av boligtype og størrelse. Du får prisen bekreftet før befaringen, uten skjulte tillegg.

Beregn prisen for din bolig på priskalkulatoren. Skal boligen vurderes etter en konkret skade, for eksempel vann- eller brannskade, er en skaderapport riktig dokument – der settes pris etter omfang.

Leilighet, borettslag eller enebolig?

Gjennomgangen tilpasses boligtypen. For leilighet og borettslag ligger tyngdepunktet på det som er innenfor seksjonen – typisk våtrom, kjøkken, innvendige overflater og synlige installasjoner. Fellesarealer og bygningskropp eies av sameiet eller borettslaget og inngår ikke i samme grad.

For enebolig og småhus er gjennomgangen mer omfattende. Her vurderes hele bygningskroppen – tak, fasade, drenering, kjeller og krypkjeller, grunnmur og utvendige forhold – i tillegg til rom og våtrom innvendig. Dette gjør at både befaringstid og pris er høyere enn for en leilighet.

Lokal kunnskap om Oslo-boliger

Oslo har en sammensatt boligmasse, fra eldre murgårder på Frogner og Grünerløkka til etterkrigsblokker, rekkehus og nyere prosjekter. Byggeår og byggeskikk preger hva som er normalt å finne, og hva som bør vurderes ekstra nøye.

Eldre bygårder har ofte opprinnelige bad, dreneringsløsninger og bjelkelag som krever et erfarent øye, mens boliger fra ulike byggeår-epoker har sine typiske svakheter. Kjennskap til de vanligste funnene i Oslo-boliger – særlig i våtrom – gjør vurderingen mer presis.

Hvorfor velge Oslo Takst

Rapporten utarbeides av Remi André Lurud, bygningsingeniør og sertifisert takstmann med over 25 års erfaring, medlem av Norsk Takst og NITO. Du møter den samme fagpersonen gjennom hele oppdraget.

Vi dekker hele Oslo og store deler av Akershus, med rask digital levering og fast pris. Les mer om takstmannen, eller se områdene vi dekker.

• Sertifisert takstmann og bygningsingeniør med 25+ års erfaring
• Medlem av Norsk Takst og NITO
• Rapport etter NS 3600:2025
• Digital levering innen 24–48 timer
• Lokal dekning i hele Oslo og Akershus