Tilstandsrapporter i Oslo og Akershus i henhold til gjeldende forskrifter og NS 3600

Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en teknisk tilstandsanalyse av en bolig, utført av en bygningssakkyndig etter NS 3600 (gjeldende utgave NS 3600:2025+AC:2026). Tidligere ble den ofte kalt boligsalgsrapport — i dag er tilstandsrapporten standarden ved boligsalg. Bygningsdelene undersøkes hver for seg og gis en tilstandsgrad fra TG0 til TG3, som beskriver avvik fra forventet tilstand ut fra alder, type og dokumentasjon.

Ved boligsalg er formålet å dokumentere boligens tekniske tilstand for kjøperen. Oppfyller rapporten kravene i forskrift til avhendingslova, regnes kjøperen for å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i den – og selgers risiko for mangelskrav reduseres tilsvarende.

Når trenger du en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er aktuell i flere situasjoner, men oftest i forbindelse med boligsalg. Selger har ingen generell plikt til å innhente rapport, men etter forskrift til avhendingslova, gjeldende fra 1. januar 2022, er en forskriftsmessig rapport i praksis nødvendig for at selger trygt skal kunne selge bruktbolig. Uten en rapport som oppfyller forskriftens krav overtar selger større ansvar for skjulte feil og mangler. Virkningen forutsetter at rapporten oppfyller forskriftens krav til innhold og til den bygningssakkyndige (uavhengighet og klart språk) — hos oss utarbeides den av en sertifisert takstmann (Norsk takst).

Kjøper du ny bolig direkte fra utbygger, gjelder bustadoppføringslova i stedet for avhendingslova — forskriftens regler om tilstandsrapport gjelder ved salg av brukt bolig.

Rapporten er også nyttig for kjøper som vil vite hva han faktisk overtar, og før en oppussing der det er fornuftig å avdekke skjulte forhold før arbeidet starter.

• Ved salg av bolig – i praksis nødvendig for å begrense selgers ansvar etter forskrift til avhendingslova
• Ved kjøp – for å forstå boligens tekniske tilstand før budgivning
• Før oppussing – for å kartlegge skjulte skader og planlegge riktig

Hva gjennomgås under befaringen?

• Tak, fasade og yttervegger
• Vinduer og dører
• Våtrom og vaskerom med fuktmålinger
• Kjøkken og innvendige overflater
• VVS-installasjoner
• Elektrisk anlegg (visuell beskrivelse, uten tilstandsgrad)
• Kjeller, krypkjeller og loft der det er tilgjengelig
• Drenering og utvendige arealer

Befaringen er i hovedsak en visuell gjennomgang av synlige og tilgjengelige bygningsdeler, supplert med de undersøkelsene forskriften krever. I våtrom er hulltaking hovedregelen: det tas hull i konstruksjonen for å undersøke tilstanden bak overflaten, med de unntakene forskriften åpner for – for eksempel når hulltaking ikke lar seg gjøre uten fare for skade, eller når det ikke finnes et egnet sted å ta hull. Utover dette åpnes ikke konstruksjoner, og skjulte forhold kan ikke garanteres. Der det er relevant, gjøres fuktmålinger i våtrom og andre utsatte områder.

Det elektriske anlegget beskrives ut fra synlige forhold. Etter gjeldende NS 3600 (NS 3600:2025+AC:2026) settes det ikke tilstandsgrad på elektrisk anlegg – nærmere kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet.

Tilstandsgradene TG0–TG3

Hver bygningsdel vurderes og gis en tilstandsgrad etter NS 3600. Gradene gir et felles språk for å forstå hvor boligen står teknisk, og hvilke tiltak som eventuelt bør prioriteres.

TG2 er den graden som oftest skaper spørsmål. En grundigere gjennomgang av hva gradene betyr i praksis finner du i artiklene slik leser du tilstandsgradene og hva TG2 egentlig betyr.

• TG0 – ingen avvik. Bygningsdelen fungerer som forutsatt.
• TG1 – mindre avvik og normal slitasje. Ikke behov for tiltak på kort sikt.
• TG2 – vesentlig avvik med tiltaksbehov. Bygningsdelen kan fungere, men kan også ha redusert funksjon; den bør utbedres eller følges opp.
• TG3 – stort eller alvorlig avvik. Forskriften legger til grunn at tiltak er nødvendig straks eller innen kort tid.

Slik foregår det – steg for steg

Prosessen er enkel og forutsigbar. Du tar kontakt med en kort beskrivelse av eiendommen, så avtaler vi befaring – vanligvis innen få virkedager. Hasteoppdrag kan ofte løses raskere.

• Bestilling – du tar kontakt, så avtaler vi befaring
• Befaring – sertifisert takstmann gjennomgår boligen, normalt 2–4 timer
• Digital rapport – normalt innen 24–48 timer etter befaring, med tilstandsgrader, fotodokumentasjon og anbefalte tiltak

Vi leverer kun tilstandsrapport — gjelder saken en konkret vann- eller brannskade, er det en annen rapporttype, og da henviser vi videre.

Forretningsadresse Markveien 32A, Grünerløkka — befaring i hele Oslo og Akershus.

Medlem av Norsk takst og NITO. For forbrukere gjelder som hovedregel 14 dagers angrerett ved fjernsalg. Blir vi ikke enige om en klage, kan en forbruker få veiledning hos Forbrukerrådet og be Forbrukertilsynet om mekling. Se avtaleinformasjon.

Leilighet, borettslag eller enebolig?

Gjennomgangen tilpasses boligtypen. For leilighet og borettslag ligger tyngdepunktet på det som er innenfor seksjonen – typisk våtrom, kjøkken, innvendige overflater og synlige installasjoner. Fellesarealer og bygningskropp inngår ikke i samme grad: i et eierseksjonssameie eies de av seksjonseierne i fellesskap, og i et borettslag av laget selv. Se sjekklisten for leilighet for hva som gjennomgås punkt for punkt.

For enebolig og småhus er gjennomgangen mer omfattende. Her vurderes hele bygningskroppen – tak, fasade, drenering, kjeller og krypkjeller, grunnmur og utvendige forhold – i tillegg til rom og våtrom innvendig. Befaringen tar derfor normalt lengre tid enn for en leilighet.

Lokal kunnskap om Oslo-boliger

Oslo har en sammensatt boligmasse, fra eldre murgårder på Frogner og Grünerløkka til etterkrigsblokker, rekkehus og nyere prosjekter. Byggeår og byggeskikk preger hva som er normalt å finne, og hva som bør vurderes ekstra nøye. Se områdene vi dekker.

Eldre bygårder har ofte opprinnelige bad, dreneringsløsninger og bjelkelag som krever et erfarent øye, mens boliger fra ulike byggeår-epoker har sine typiske svakheter. Kjennskap til de vanligste funnene i Oslo-boliger – særlig i våtrom – gjør vurderingen mer presis.

Hvorfor velge Oslo takst

Rapporten utarbeides av bygningsingeniør og sertifisert takstmann med over 25 års erfaring, medlem av Norsk Takst og NITO. Du møter den samme fagpersonen gjennom hele oppdraget – fra befaring til ferdig rapport.

Vi dekker hele Oslo og alle kommuner i Akershus, med rask digital levering. Les mer om takstmannen, eller se områdene vi dekker.

• Sertifisert takstmann og bygningsingeniør med 25+ års erfaring
• Medlem av Norsk Takst og NITO
• Rapport etter gjeldende NS 3600 (NS 3600:2025+AC:2026)
• Digital rapport normalt innen 24–48 timer etter befaring
• Forretningsadresse Markveien 32A, Grünerløkka — befaring i hele Oslo og Akershus