Hva betyr TG2 i tilstandsrapporten?

Publisert 11. mai 2026 · Oppdatert 3. august 2026

TG2 betyr at en bygningsdel har et vesentlig avvik eller vedlikeholdsbehov. Det er ikke akutt som TG3, og hvor raskt tiltak trengs avhenger av det konkrete avviket. TG2 er vanligst i eldre boliger og gjelder den enkelte bygningsdelen, ikke boligen som helhet. Graden settes etter NS 3600:2025.

TG2 betyr at en bygningsdel har et vesentlig avvik eller et vedlikeholdsbehov. Ikke akutt som TG3, men noe du bør kjenne til og planlegge for før du kjøper eller selger. Hvor raskt tiltak trengs, avhenger av det konkrete avviket – ikke av en fast tidsregel.

Hva er TG2 i tilstandsrapporten?

Tilstandsgrader er definert i NS 3600, standarden for teknisk tilstandsanalyse av boliger. Fra 1. juli 2026 er det kriteriene i NS 3600:2025 som gjelder ved valg av tilstandsgrad – overgangsperioden der kriteriene i NS 3600:2018 kunne brukes, er over. Graderingen går fra TG0 til TG3, og TG2 er ikke ensbetydende med en dårlig bolig. Det er en realitet for et flertall av boliger som er mer enn 15–20 år gamle.

TG2 betyr: vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov, eller en bygningsdel som nærmer seg slutten av forventet brukstid. Tilstanden er ikke akutt som TG3, og ikke uten avvik som TG0. Det er mellomposisjonen i standarden, og den krever konkret oppfølging.

Merk også at graden settes på den enkelte bygningsdelen. Et bad med TG2 sier ingenting om taket, og omvendt. Det er summen av funnene – og begrunnelsen bak hvert av dem – som forteller deg hvor boligen står.

Tilstandsgradene fra TG0 til TG3

Grad	Hva den betyr	Hva det innebærer i praksis
TG0	Ingen avvik. Bygningsdelen er tilnærmet ny, uten slitasje, og dokumentasjon foreligger.	Ingen tiltak.
TG1	Mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje sett i forhold til alder og forventet brukstid.	Ordinært vedlikehold.
TG2	Vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov, eller bygningsdel som nærmer seg slutten av forventet brukstid.	Tiltak bør planlegges. Tidshorisonten avhenger av det konkrete avviket.
TG3	Store eller alvorlige avvik med behov for tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet.	Krever handling. Omfanget avgjør hvor raskt.
TGIU	Ikke undersøkt, eller ikke tilgjengelig for undersøkelse på befaringen.	Forholdet er uavklart – vurder nærmere undersøkelse.

Konkrete eksempler på TG2-mangler

Dette er funn som registreres jevnlig i boliger i Oslo og Akershus:

Tak og vedlikehold

Et eldre takbelegg der strøet slipper og enkelte punkter viser slitasje ned til stammen. Det lekker ikke ennå, men materialet nærmer seg slutten av forventet brukstid. Takstol og takfot er intakte. Dette er TG2: ingen akutt skade, men utbedring bør planlegges.

Våtrom og fukt

Et bad fra tidlig 1980-tall med keramikkfliser lagt direkte på sponplate uten membran. Badet er tørt ved befaringstidspunktet, men konstruksjonen har ingen fuktsperre. Over tid vil fukt trekke inn i underlaget og gi råteskader i rammer og gulvkonstruksjon. Tilstanden er forutsigbar og planleggbar – det er kjennetegnet på TG2.

Tekniske installasjoner

En varmtvannsbereder eller sirkulasjonspumpe som fungerer, men som har passert anbefalt utskiftingsalder. Eller kobberrør med begynnende oksydasjon – grønnfarging som indikerer at metallet gradvis svekkes. Ingen brudd er registrert, men komponentene nærmer seg slutten av teknisk levetid. TG2.

Fasader og vinduer

Trekledning der malingen løfter seg på sørsiden og bør behandles før fukt trenger inn i treverket. Eller eldre trevindu med intakt tetting, men med kitting som sprekker og snart ikke lenger holder vann ute. Ingen gjennomgående fukt er registrert, men vedlikeholdet er forsinket.

Hvorfor TG2 er viktig ved boligkjøp

Etter forskriften til avhendingslova (fra 2022) er tilstandsrapport i praksis blitt standard ved salg, men selger har ingen generell plikt til å innhente den. Skal rapporten ha forskriftens virkning – altså begrense hva kjøper kan påberope som mangel – må den oppfylle forskriften og ikke være eldre enn ett år ved kjøpers bindende aksept. En TG2-gradering i rapporten gir kjøper et reelt grunnlag for å vurdere boligen.

TG2 har konkret betydning for tre forhold:

Kjøpsbeslutningen: Du vet hvilke avvik som finnes og kan ta en informert beslutning – uten overraskelser etter overtakelse.
Verdiansettelse: Prisvurderingen bør reflektere boligens faktiske tilstand, og TG2-funn inngår i dette grunnlaget.
Vedlikeholdsplanlegging: Du kan prioritere tiltak i riktig rekkefølge og planlegge dem over tid.

TG2 sammenlignet med TG1 og TG3

TG1 gjelder mindre eller moderate avvik, eller slitasje som er normal sett i forhold til alder – for eksempel overflateskader på kledning som males ved neste ordinære vedlikehold, uten at fukt har trengt inn.

TG3 brukes ved store eller alvorlige avvik: tak som lekker og gir innvendig fuktskade, eller råte i bærende konstruksjoner. Da er behovet tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet. Se hva som kjennetegner TG3 og alvorlige mangler i tilstandsrapporten.

TG2 er planmessig vedlikehold som er forfalt, eller som følger naturlig av materialers alder. Det er verken bagatell eller krise, men det krever oppfølging.

Slik leser du en TG2-merknad

Selve bokstavkoden sier lite alene. Begrunnelsen under sier alt. Gå gjennom hver TG2 slik:

Les begrunnelsen, ikke bare graden. Hva er faktisk observert – manglende membran, slitt overflate, alder alene?
Sjekk om det er registrert fukt. Konstruksjonsavvik uten fuktfunn er noe annet enn avvik med aktiv fukt.
Se hvilken bygningsdel det gjelder. Bærende konstruksjon, tak og våtrom veier tyngre enn overflater.
Se etter TGIU i samme rapport. Er noe ikke undersøkt, er forholdet uavklart – ikke friskmeldt.
Vurder rekkefølgen. Det som holder vann ute – tak, fasade, våtrom – kommer først i en vedlikeholdsplan.

Hva bør du gjøre ved TG2?

TG2 er normalt og forekommer i de aller fleste boliger som er eldre enn 20 år. I Oslo og Akershus er det sjelden å finne eldre boliger helt uten TG2-merknad i tilstandsrapporten.

Som kjøper: Les rapporten konkret, og se gjerne oversikten over de vanligste TG2-funnene i Oslo-boliger. Hvilke bygningsdeler er gradert TG2, og hva er begrunnelsen? Bad fra 1970-tallet uten membran og et tak ved slutten av forventet brukstid er ikke det samme som slitt kledning. Forstå omfanget av hvert enkelt funn før du tar stilling til boligen.

Som selger: En tilstandsrapport med TG2 er mer verdifull enn ingen rapport. Den dokumenterer at du har gitt kjøper korrekt informasjon, og den reduserer risikoen for tvister etter overdragelse. Kjøper kan innrette seg etter det som faktisk er avdekket.

Hvem fastsetter tilstandsgraden?

Tilstandsgraden fastsettes av en bygningssakkyndig etter metoden i NS 3600. Bransjesertifisering – for eksempel gjennom Norsk takst – er et kvalitetssignal, men det er forskriften til avhendingslova som avgjør om rapporten får rettsvirkning ved salg, ikke sertifiseringen alene. Graderingen skal være objektiv og basert på observerbare funn – ikke antagelser eller skjønn uten faglig grunnlag.

Befaring gjennomføres systematisk: fuktmåling, visuell kontroll av bygningsdeler, vurdering av alder og slitasjemønster. El-anlegget beskrives ut fra synlige forhold, og kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet (Det lokale eltilsyn, DLE, fører tilsyn). Tilstandsgraden settes på grunnlag av det som faktisk er registrert. Rapporten er et dokument du som kjøper eller selger eier og kan bruke videre – overfor forsikringsselskap, håndverkere og i din egen vedlikeholdsplan.

Trenger du tilstandsrapport?

Oslo Takst AS leverer tilstandsrapport i hele Oslo og Akershus. Befaringen tar 2–4 timer, og digital rapport leveres normalt innen 24–48 timer etter befaring. Bestill befaring, eller ring oss hvis du vil ha en TG2-merknad forklart før du bestemmer deg.

Ofte stilte spørsmål

Hva betyr TG2 i en tilstandsrapport?

TG2 betyr at en bygningsdel har et vesentlig avvik, et vedlikeholdsbehov, eller nærmer seg slutten av forventet brukstid. Det er ikke akutt som TG3, og hvor raskt tiltak trengs avhenger av det konkrete avviket – det finnes ingen universell tidsregel. TG2 er den vanligste tilstandsgraden i eldre boliger, og graden gjelder den enkelte bygningsdelen, ikke boligen som helhet.

Hva betyr tilstandsgrad, og hvilke grader finnes?

Tilstandsgrad er en standardisert vurdering av tilstanden til én bygningsdel, fastsatt etter kriteriene i NS 3600. Skalaen går fra TG0 (ingen avvik) via TG1 (mindre eller moderate avvik, normal slitasje sett i forhold til alder) og TG2 (vesentlige avvik eller vedlikeholdsbehov) til TG3 (store eller alvorlige avvik med behov for tiltak straks eller innen kort tid). TGIU betyr at bygningsdelen ikke er undersøkt.

Er TG2 et tegn på at boligen er i dårlig stand?

Nei. TG2 er den vanligste tilstandsgraden og forekommer i de aller fleste boliger som er eldre enn 20 år. Det betyr vesentlige avvik eller vedlikeholdsbehov som bør følges opp, ikke at boligen er dårlig. I Oslo og Akershus er det sjelden å finne eldre boliger helt uten TG2-merknad.

Hva er forskjellen på TG2 og TG3?

TG2 er vesentlige avvik og vedlikeholdsbehov – planmessig vedlikehold som er forfalt eller følger av materialers alder. TG3 brukes ved store eller alvorlige avvik, for eksempel tak som lekker eller råte i bærende konstruksjoner, og krever tiltak straks eller innen kort tid avhengig av forholdet.

Kan en TG2 utvikle seg til TG3?

Ja, det kan skje. Tilstandsgraden beskriver bygningsdelen slik den var på befaringsdagen. Et bad uten membran eller et tak ved slutten av forventet brukstid utvikler seg videre hvis ingenting gjøres, og ved en senere befaring kan samme bygningsdel havne på TG3. Hvor raskt det går, avhenger av konstruksjonen og belastningen.

Hvem fastsetter tilstandsgraden, og kan jeg stole på den?

Tilstandsgraden fastsettes av en bygningssakkyndig etter metoden i NS 3600. Bransjesertifisering, for eksempel gjennom Norsk takst, er et kvalitetssignal, men det er forskriften til avhendingslova som stiller krav til rapportens innhold – sertifisering og rettslig virkning er ikke det samme. Graderingen skal være objektiv og basert på observerbare funn fra en systematisk befaring med fuktmåling og visuell kontroll.

Kilder

Relaterte tjenester

Les også

Denne AI-assisterte artikkelen ble publisert etter en historisk eiergodkjenning. Det eldre integritetsseglet beviser at artikkelinnholdet ikke er endret, men binder ikke person- eller reviewmetadata. Godkjenningen er ikke registrert som en aktiv faglig attestasjon av denne versjonen. Faktapåstandene er kildebelagt (se kildelisten) — meld gjerne fra hvis du finner feil.