TG2 tilstandsgrad – hva betyr det for boligen din

TG2 betyr at boligen har mangler som krever utbedring innen rimelig tid – ikke akutt, men innen en planleggingshorisont du bør kjenne til før du kjøper eller selger. Graderingen er et konkret signal om vedlikeholdsbehov, og den påvirker både vurdering av boligens tilstand og fremtidig planlegging.

Hva er TG2 i tilstandsrapporten?

Tilstandsgrader er definert i NS 3600, standarden som alle sertifiserte takstingeniører bruker ved utarbeidelse av tilstandsrapporter. Graderingen går fra TG0 til TG3. TG2 er ikke ensbetydende med en dårlig bolig – det er en realitet for et flertall av boliger som er mer enn 15–20 år gamle.

TG2 betyr: «Mangler som må utbedres innen rimelig tid.» Tilstanden er ikke akutt som TG3, og ikke uten merknader som TG0. Det er mellomposisjonen i standarden, og den krever konkret oppfølging.

De fire tilstandsgradene

• TG0: Ingen eller ubetydelige mangler.
• TG1: Mindre mangler som ikke krever hastebehandling.
• TG2: Mangler som må utbedres innen rimelig tid – typisk innen 1–5 år.
• TG3: Mangler som krever snarlig utbedring – sikkerhet, helse eller skadeomfang er under utvikling.

Konkrete eksempler på TG2-mangler

Dette er funn takstingeniører registrerer jevnlig i boliger i Oslo og Akershus:

Tak og vedlikehold

Et skifertak på 30–35 år med enkeltpunkter der glassfibreringen er svekket og belegget begynner å slippe. Det lekker ikke ennå, men materialene er ved slutten av forventet levetid. Takstol og takfot er intakte. Dette er TG2: ingen akutt skade, men utbedring er nødvendig innen kort tid.

Våtrom og fukt

Et bad fra tidlig 1980-tall med keramikkfliser lagt direkte på sponplate uten membran. Badet er tørt ved befaringstidspunktet, men konstruksjonen har ingen fuktsperre. Over tid vil fukt trekke inn i underlaget og gi råteskader i rammer og gulvkonstruksjon. Tilstanden er forutsigbar og planleggbar – det er kjennetegnet på TG2.

Tekniske installasjoner

En oljefyr fra 1995 som fungerer, men er ved eller over anbefalt utskiftingsalder. Eller kobberrør med begynnende oksydasjon – grønnfarging som indikerer at metallet gradvis svekkes. Ingen brudd er registrert, men komponentene nærmer seg slutten av teknisk levetid. TG2.

Fasader og vinduer

Trekledning der malingen lofter seg på sørsiden og må behandles innen ett til to år for å unngå fuktinntrengning. Eller eldre trevindu med intakt tetting, men med kitting som sprekker og snart ikke lenger holder vann ute. Ingen gjennomgående fukt er registrert, men vedlikeholdet er forsinket.

Hvorfor TG2 er viktig ved boligkjøp

Fra 2022 er tilstandsrapport lovpålagt ved salg etter avhendingsloven. Selger er forpliktet til å gi kjøper denne informasjonen. En TG2-gradering i rapporten gir kjøper et reelt grunnlag for å vurdere boligen.

TG2 har konkret betydning for tre forhold:

• Kjøpsbeslutningen: Du vet hvilke mangler som finnes og kan ta en informert beslutning – uten overraskelser etter overtakelse.
• Verdiansettelse: En verdivurdering skal reflektere boligens faktiske tilstand. TG2-mangler inngår i dette grunnlaget.
• Vedlikeholdsplanlegging: Du kan prioritere tiltak i riktig rekkefølge og planlegge dem over tid.

TG2 sammenlignet med TG1 og TG3

TG1 gjelder mindre avvik som ikke krever hastebehandling – for eksempel overflateskader på kledning som males ved neste ordinære vedlikehold, uten at fukt har trengt inn.

TG3 brukes når tilstanden er kritisk: tak som lekker og gir innvendig fuktskade, elektriske anlegg som ikke oppfyller gjeldende sikkerhetskrav, eller råte i bærende konstruksjoner. TG3 krever rask handling og er ikke forenlig med utsettelse.

TG2 er planmessig vedlikehold som er forfalt eller som følger naturlig av materialers alder. Det er verken bagatell eller krise, men det krever oppfølging.

Hva bør du gjøre ved TG2?

TG2 er normalt og forekommer i de aller fleste boliger som er eldre enn 20 år. I Oslo og Akershus er det sjelden å finne eldre boliger helt uten TG2-merknad i tilstandsrapporten.

Som kjøper: Les rapporten konkret. Hvilke bygningsdeler er gradert TG2, og hva er begrunnelsen? Bad fra 1970-tallet uten membran og et tak med 40 års levetid er ikke det samme som slitt kledning. Forstå omfanget av hvert enkelt funn før du tar stilling til boligen.

Som selger: En tilstandsrapport med TG2 er mer verdifull enn ingen rapport. Den dokumenterer at du har gitt kjøper korrekt informasjon, og den reduserer risikoen for tvister etter overdragelse. Kjøper kan innrette seg etter det som faktisk er avdekket.

Hvem fastsetter tilstandsgraden?

Tilstandsgraden fastsettes av en sertifisert takstingeniør med godkjenning etter NS 3600. Verken eiendomsmegler eller ikke-sertifisert fagperson kan utarbeide en gyldig tilstandsrapport. Graderingen skal være objektiv og basert på observerbare funn – ikke antagelser eller skjønn uten faglig grunnlag.

Befaring gjennomføres systematisk: fuktmåling, visuell kontroll av bygningsdeler, vurdering av alder og slitasjemønster. Tilstandsgraden settes på grunnlag av det som faktisk er registrert. Rapporten er et dokument du som kjøper eller selger eier og kan bruke videre – overfor forsikringsselskap, håndverkere og i din egen vedlikeholdsplan.