TG2 tilstandsgrad – hva betyr det for boligen din

TG2 betyr at en bygningsdel har et vesentlig avvik eller et vedlikeholdsbehov, ikke akutt som TG3. For deg som selger er TG2 normalt: i eldre boliger er flere TG2-funn vanlig. Graden gjelder den enkelte bygningsdelen og settes etter NS 3600:2025. Et TG2-funn som er tydelig beskrevet i rapporten, regnes kjøperen for å kjenne til.

TG2 betyr at en bygningsdel har et vesentlig avvik eller et vedlikeholdsbehov. Ikke akutt som TG3, men noe du som selger bør kjenne til og ta stilling til før boligen legges ut. Hvor raskt tiltak trengs, avhenger av det konkrete avviket – ikke av en fast tidsregel. Denne artikkelen forklarer hva graden faktisk sier, hvorfor den er så vanlig, og hvordan du håndterer TG2-funn før salget.

Hva er TG2 i tilstandsrapporten?

Tilstandsgrader er definert i NS 3600, standarden for teknisk tilstandsanalyse av boliger. Fra 1. juli 2026 er det kriteriene i NS 3600:2025 som gjelder ved valg av tilstandsgrad – overgangsperioden der kriteriene i NS 3600:2018 kunne brukes, er over. Graderingen går fra TG0 til TG3, og TG2 er ikke ensbetydende med en dårlig bolig. Det er en realitet for de fleste eldre boliger.

TG2 betyr: vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov, eller en bygningsdel som nærmer seg slutten av forventet brukstid. Tilstanden er ikke akutt som TG3, og ikke uten avvik som TG0. Det er mellomposisjonen i standarden, og den krever konkret oppfølging.

Merk også at graden settes på den enkelte bygningsdelen. Et bad med TG2 sier ingenting om taket, og omvendt. Det er summen av funnene – og begrunnelsen bak hvert av dem – som forteller hvor boligen står.

Tilstandsgradene fra TG0 til TG3

Konkrete eksempler på TG2-mangler

Dette er funn som registreres jevnlig i boliger i Oslo og Akershus:

Tak og vedlikehold

Et eldre takbelegg der strøet slipper og enkelte punkter viser slitasje ned til stammen. Det lekker ikke ennå, men materialet nærmer seg slutten av forventet brukstid. Takstol og takfot er intakte. Dette er TG2: ingen akutt skade, men utbedring bør planlegges.

Våtrom og fukt

Et bad fra tidlig 1980-tall med keramikkfliser lagt direkte på sponplate uten membran. Badet er tørt ved befaringstidspunktet, men konstruksjonen har ingen fuktsperre. Over tid vil fukt trekke inn i underlaget og gi råteskader i rammer og gulvkonstruksjon. Tilstanden er forutsigbar og planleggbar – det er kjennetegnet på TG2.

Tekniske installasjoner

En varmtvannsbereder eller sirkulasjonspumpe som fungerer, men som har passert anbefalt utskiftingsalder. Eller kobberrør med begynnende oksydasjon – grønnfarging som indikerer at metallet gradvis svekkes. Ingen brudd er registrert, men komponentene nærmer seg slutten av teknisk levetid. TG2.

Fasader og vinduer

Trekledning der malingen løfter seg på sørsiden og bør behandles før fukt trenger inn i treverket. Eller eldre trevindu med intakt tetting, men med kitting som sprekker og snart ikke lenger holder vann ute. Ingen gjennomgående fukt er registrert, men vedlikeholdet er forsinket.

Hva TG2 betyr for deg som skal selge

Rapporten er dokumentasjonen din overfor kjøperen. Et TG2-funn som er tydelig beskrevet i den, er et forhold kjøperen regnes for å kjenne til når avtalen inngås, og som kjøperen derfor ikke kan gjøre gjeldende som en mangel etterpå. Det er nettopp derfor en rapport med ærlige TG2-merknader er mer verdt for deg enn en rapport som ser for pen ut.

Selger har ingen generell plikt til å innhente tilstandsrapport, men skal rapporten ha forskriftens virkning, må den oppfylle forskriftens krav og ikke være eldre enn ett år ved kjøpers bindende aksept. En tilstandsrapport etter NS 3600 er derfor det praktiske grunnlaget for et trygt salg – også når den inneholder flere TG2-funn.

Når rapporten foreligger, har du tre reelle valg for hvert TG2-funn:

• Utbedre og dokumentere. Får du arbeidet gjort av fagfolk med faktura, kan bygningsdelen vurderes på nytt. Utbedring uten papirer flytter mindre enn du tror.
• Dokumentere uten å utbedre. Finnes det tegninger, fakturaer eller tilstandsvurderinger fra tidligere, kan de gi rapporten et bedre grunnlag enn antakelser.
• La funnet stå beskrevet. Da prises forholdet inn i budrunden, og kjøperen vet hva som overtas. For de fleste TG2-funn er dette det normale.

Det som ikke er et valg, er å holde funnet tilbake. Fra det øyeblikket rapporten foreligger, kjenner du til det. Hva et uventet funn gjør med resten av salgsprosessen, er beskrevet i artikkelen om når tilstandsrapporten avdekker noe du ikke visste.

TG2 sammenlignet med TG1 og TG3

TG1 gjelder mindre eller moderate avvik, eller slitasje som er normal sett i forhold til alder – for eksempel overflateskader på kledning som males ved neste ordinære vedlikehold, uten at fukt har trengt inn.

TG3 brukes ved store eller alvorlige avvik: tak som lekker og gir innvendig fuktskade, eller råte i bærende konstruksjoner. Da er behovet tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet. Se hva som kjennetegner TG3 og alvorlige mangler i tilstandsrapporten.

TG2 er planmessig vedlikehold som er forfalt, eller som følger naturlig av materialers alder. Det er verken bagatell eller krise, men det krever oppfølging.

Gå gjennom TG2-merknadene før visning

Selve bokstavkoden sier lite alene. Begrunnelsen under sier alt, og det er den en oppmerksom kjøper leser. Gå derfor gjennom hver TG2 før boligen legges ut:

1. Les begrunnelsen, ikke bare graden. Hva er faktisk observert – manglende membran, slitt overflate, alder alene?
2. Sjekk om det er registrert fukt. Konstruksjonsavvik uten fuktfunn er noe annet enn avvik med aktiv fukt.
3. Se hvilken bygningsdel det gjelder. Bærende konstruksjon, tak og våtrom veier tyngre enn overflater.
4. Se etter TGIU i samme rapport. Er noe ikke undersøkt, er forholdet uavklart – ikke friskmeldt.
5. Vurder rekkefølgen. Det som holder vann ute – tak, fasade, våtrom – kommer først i en vedlikeholdsplan, og det er der kjøperen ser først.

TG2 er vanlig i eldre boliger. I Oslo og Akershus er det sjelden å finne eldre boliger helt uten TG2-merknad, og oversikten over de vanligste TG2-funnene i Oslo-boliger viser hvilke funn som går igjen for hver byggeperiode. Vet du hva som er typisk for din bolig, er du bedre forberedt på spørsmålene som kommer på visning. Hvordan kjøperne bruker rapporten, står i artikkelen om hvordan kjøperne leser tilstandsrapporten før budrunden.

Hvem fastsetter tilstandsgraden?

Tilstandsgraden fastsettes av en bygningssakkyndig etter metoden i NS 3600. Bransjesertifisering – for eksempel gjennom Norsk takst – er et kvalitetssignal, men det er forskriften til avhendingslova som avgjør om rapporten får rettsvirkning ved salg, ikke sertifiseringen alene. Graderingen skal være objektiv og basert på observerbare funn – ikke antagelser eller skjønn uten faglig grunnlag.

Befaring gjennomføres systematisk: fuktmåling, visuell kontroll av bygningsdeler, vurdering av alder og slitasjemønster. El-anlegget beskrives ut fra synlige forhold, og kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet (Det lokale eltilsyn, DLE, fører tilsyn). Tilstandsgraden settes på grunnlag av det som faktisk er registrert. Rapporten er et dokument du som selger eier og kan bruke videre – i salgsoppgaven, overfor håndverkere og i dialogen med megleren.

Neste steg før salget

Skal du selge bolig i Oslo eller Akershus, er det lurt å få TG2-funnene på bordet tidlig, ikke uka før visning. Oslo Takst AS leverer tilstandsrapport i hele Oslo og Akershus. Befaringen tar 2–4 timer, og digital rapport leveres normalt innen 24–48 timer etter befaring. Avtal befaring i god tid, så har du tid til å velge mellom å utbedre, dokumentere eller beskrive – før annonsen går ut. Sørg også for at loft, kjeller og krypkjeller er tilgjengelige på befaringen, så færre bygningsdeler blir stående som ikke undersøkt.

Ofte stilte spørsmål

Hva betyr TG2 i en tilstandsrapport?

TG2 betyr at en bygningsdel har et vesentlig avvik, et vedlikeholdsbehov, eller nærmer seg slutten av forventet brukstid. Det er ikke akutt som TG3, og hvor raskt tiltak trengs avhenger av det konkrete avviket – det finnes ingen universell tidsregel. TG2 er den vanligste tilstandsgraden i eldre boliger, og graden gjelder den enkelte bygningsdelen, ikke boligen som helhet.

Hva betyr tilstandsgrad, og hvilke grader finnes?

Tilstandsgrad er en standardisert vurdering av tilstanden til én bygningsdel, fastsatt etter kriteriene i NS 3600. Skalaen går fra TG0 (ingen avvik) via TG1 (mindre eller moderate avvik, normal slitasje sett i forhold til alder) og TG2 (vesentlige avvik eller vedlikeholdsbehov) til TG3 (store eller alvorlige avvik med behov for tiltak straks eller innen kort tid). TGIU betyr at bygningsdelen ikke er undersøkt.

Er TG2 et tegn på at boligen er i dårlig stand?

Nei. TG2 er vanlig i eldre boliger. Det betyr vesentlige avvik eller vedlikeholdsbehov som bør følges opp, ikke at boligen er dårlig. I Oslo og Akershus er det sjelden å finne eldre boliger helt uten TG2-merknad.

Hva er forskjellen på TG2 og TG3?

TG2 er vesentlige avvik og vedlikeholdsbehov – planmessig vedlikehold som er forfalt eller følger av materialers alder. TG3 brukes ved store eller alvorlige avvik, for eksempel tak som lekker eller råte i bærende konstruksjoner, og krever tiltak straks eller innen kort tid avhengig av forholdet.

Bør jeg utbedre TG2-funn før jeg selger?

Ikke nødvendigvis. Et TG2-funn som er tydelig beskrevet i rapporten, regnes kjøperen for å kjenne til, og da prises det inn i budrunden. Utbedrer du, bør arbeidet dokumenteres med faktura fra fagfolk, ellers kan bygningsdelen bli vurdert strengt på nytt. Det som ikke er et alternativ, er å holde funnet tilbake når du først kjenner til det.

Hvem fastsetter tilstandsgraden, og kan jeg stole på den?

Tilstandsgraden fastsettes av en bygningssakkyndig etter metoden i NS 3600. Bransjesertifisering, for eksempel gjennom Norsk takst, er et kvalitetssignal, men det er forskriften til avhendingslova som stiller krav til rapportens innhold – sertifisering og rettslig virkning er ikke det samme. Graderingen skal være objektiv og basert på observerbare funn fra en systematisk befaring med fuktmåling og visuell kontroll.

Kilder

• NS 3600:2025 Teknisk tilstandsanalyse av boliger — Standard Norge (åpner i ny fane)
• Forskrift til avhendingslova (FOR-2021-06-08-1850) — Lovdata (åpner i ny fane)
• Avhendingslova § 3-7, § 3-10 (opplysning og forundersøking) — Lovdata (åpner i ny fane)

Publisert 11. mai 2026 · Oppdatert 28. september 2026

Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.