TG1 betyr mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje sett i forhold til bygningsdelens alder og forventede brukstid. Graden utløser ikke krav om tiltak, og for deg som selger er den dokumentasjon på at bygningsdelen er undersøkt og funnet i orden på befaringsdagen. Kommentaren under graden er like viktig som selve bokstavene.
Mange TG1 i rapporten er den beste nyheten en selger kan få på befaringsdagen. Men graden sier bare hva takstmannen så den dagen, ikke hva som skjer om fem år, og kjøperen leser kommentarfeltet like nøye som bokstavene. Her er hva TG1 betyr for deg som skal selge, hvordan graden settes, og hva du kan gjøre før befaringen for at det som er i orden, faktisk får TG1.
Hva TG1 betyr i tilstandsrapporten
TG1 betyr mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje sett i forhold til bygningsdelens alder og forventede brukstid. Graden settes etter kriteriene i gjeldende NS 3600, utgave NS 3600:2025+AC:2026, som er standarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, og den gir ikke grunnlag for å kreve tiltak.
Skillet mellom «god stand» og «feilfri stand» er viktig. Et bad fra midten av 2010-tallet med TG1 kan ha riper i flisene. Det påvirker ikke graden, fordi det er funksjon, konstruksjon og sikkerhet som teller, ikke estetikk alene. Det takstmannen ikke kom til, for eksempel en krypkjeller uten luke eller en sjakt bak fast innredning, merkes TGIU og betyr ikke undersøkt. Det er noe helt annet enn TG1, og kjøperen vet forskjellen.
Hele skalaen, fra TG0 til TG3, står forklart i oversikten over tilstandsgradene. Her holder vi oss til TG1 og hva den betyr når rapporten er din.
Slik setter takstmannen TG1
Takstmannen vurderer tre ting når TG1 settes: synlig tilstand, alder opp mot forventet brukstid, og avvik fra krav som gjaldt da bygningsdelen ble oppført. Er alle tre innenfor normale rammer, blir det TG1. Merker takstmannen noe som bør følges opp, uten at det er alvorlig nok til TG2, skrives det som en merknad i kommentarfeltet under graden. Disse merknadene er like viktige å lese som selve graden, både for deg og for kjøperen.
Et typisk eksempel: takkonstruksjonen i en enebolig fra slutten av 1970-tallet kan få TG1 fordi den er tørr og uten synlige skader. Vindskier og beslag nærmer seg likevel slutten av forventet brukstid, uten at det gir TG2 ennå. Det noterer takstmannen under TG1-punktet, ikke i en egen TG2-post.
Vurderingen bygger på det som er synlig og tilgjengelig på befaringsdagen. Er en konstruksjon bygget inn, kommer takstmannen ikke til, og da skal det stå i rapporten hva som ikke ble undersøkt, og hvorfor. Hvordan hele gjennomgangen foregår, rom for rom, står i artikkelen om hva som skjer på befaringen.
Hva TG1 gir deg som selger
For deg er TG1 dokumentasjon. Rapporten viser at bygningsdelen er vurdert av en bygningssakkyndig og funnet innenfor normalen for alderen, og kjøperen får vite det før bud. Det reduserer risikoen for krav etter salget, fordi kjøperen ikke kan si at tilstanden kom som en overraskelse. Selger har ingen generell plikt til å innhente tilstandsrapport, men skal rapporten begrense hva kjøper kan påberope som mangel, må den oppfylle forskrift til avhendingslova. Hvor fersk rapporten må være ved salg, står i artikkelen om tilstandsrapportens gyldighet.
Én fallgruve gjelder likevel. Vet du at det var en vannskade på badet for tre år siden, selv om det ikke synes i dag, skal det opplyses. TG1 i rapporten fritar ikke selger fra opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7. Hvordan ansvaret fordeler seg mellom skjemaet du fyller ut selv og takstmannens vurdering, står i artikkelen om egenerklæringen og tilstandsrapporten.
En rapport med mange TG1 er ikke et salgstriks. Det er dokumentasjon på at det meste er i orden, og den tåler at kjøperen tar med seg en håndverker på visning.
Slik forbereder du befaringen så det som er i orden, får TG1
Du kan ikke bestille en grad, men du kan sørge for at takstmannen får vurdert bygningsdelen på riktig grunnlag. Det handler om tilgang og dokumentasjon, ikke om å pynte.
- Gi tilgang til alt. Krypkjeller, loft, sjakter og boder bak fast innredning. Det takstmannen ikke kommer til, får TGIU, og TGIU i rapporten gir kjøperen grunn til å lure på hva som skjuler seg der.
- Finn dokumentasjonen. Faktura, samsvarserklæring og bilder fra oppussing av bad, tak eller rør. En bygningsdel uten dokumentasjon vurderes etter alder og det som er synlig. Med dokumentasjon kan et nyere bad vurderes etter faktisk utførelse. Hva som er verdt å lete frem, står i sjekklisten for dokumentasjon til befaringen.
- Gjør ferdig det som er halvgjort. Manglende fugemasse rundt sluk, en løs takstein du vet om, en vindusramme som aldri ble malt. Småting som ikke er fulgt opp, havner i kommentarfeltet selv om graden blir TG1.
- Ikke mal over problemer. Et nymalt tak over et gammelt fuktskjold gir ikke TG1 når takstmannen måler. Det gir TG2 eller TG3, og det du visste om, er du uansett pliktig å opplyse om.
Hele forberedelsen, fra nøkler til dokumentmappe, står i sjekklisten før takstmannen kommer.
Typiske TG1-mønstre etter byggeperiode
Byggeår og konstruksjonsmåte sier mye om hvor TG1 er sannsynlig, og hvor kjøperen vil lese ekstra nøye. Mønstrene under gjelder ikke automatisk for din bolig, men de viser hva du kan vente deg.
| Byggeperiode | Får ofte TG1 | Får sjeldnere TG1 |
|---|---|---|
| Bygårder 1890–1930 | Bærekonstruksjoner i tre, murte vegger | Bad som er eldre enn dokumentasjonen tilsier, og gammelt røropplegg bak nytt kjøkken |
| Etterkrigsblokker 1950–1970 | Bærende konstruksjoner | Balkonger i betong med synlige skader på armering |
| Småhus 1980–1990 | Tak og fasade ved jevnt vedlikehold | Vann- og avløpsrør som nærmer seg forventet brukstid |
| Boliger fra 2010 og nyere | Det meste av rapporten | Våtrom uten dokumentasjon på membran, rekkverk og detaljer utført utenfor kravene ved oppføring |
El-anlegget får ingen egen tilstandsgrad etter gjeldende NS 3600. Det beskrives ut fra synlige forhold, og nærmere kontroll hører til autorisert elektrovirksomhet, der Det lokale eltilsyn, DLE, fører tilsyn. Har du dokumentasjon på elektrisk arbeid, legg den frem likevel, for kjøperen spør gjerne.
Der kjøperen leser TG1 med skepsis
TG1 er en grad, ikke en garanti, og erfarne kjøpere vet det. Her er situasjonene der du bør regne med spørsmål på visning, selv om graden er TG1:
- Eldre bolig med nyoppussede overflater. Et kjøkken med nye fronter og TG1 kan ha gammelt røropplegg bak. Kjøkken er for øvrig ikke våtrom, men rom med vanninstallasjon, og vurderes etter andre kriterier enn badet.
- Bygningsdeler nær forventet brukstid. Takstmannen vurderer alder mot forventet brukstid. Er taket eller membranen fra byggeåret, vil kommentarfeltet si noe om det, og kjøperen regner på det.
- TGIU i samme rom. Er sluk, sjakt eller krypkjeller merket TGIU, gjelder ikke TG1-en for det som er skjult. Kjøperen vil spørre hvorfor det ikke var tilgjengelig.
- Våtrom med eldre membran. Et bad fra tidlig 2000-tall kan ha TG1 fordi det ikke er synlige lekkasjer, men membranen kan nærme seg slutten av forventet brukstid. Hvordan fuktmålingene på befaringen spiller inn, står i artikkelen om fuktmåling og tilstandsgrader.
Har du svarene klare, er dette uproblematisk. Det er når selger ikke vet hva som ligger bak overflaten, at TG1 slutter å berolige.
Neste steg før salget
Skal du selge og vil ha tilstanden dokumentert før boligen legges ut, utarbeider Oslo Takst AS tilstandsrapporter etter NS 3600 for boligselgere i Oslo og hele Akershus. Les hva tilstandsrapporten inneholder, eller avtal befaring for boligen du skal selge.
Ofte stilte spørsmål
Er TG1 bra eller dårlig for meg som selger?
TG1 er en god grad. Den betyr mindre eller moderate avvik, eller slitasje som er normal for bygningsdelens alder, og den utløser ikke krav om utbedring. Kommentaren under graden kan likevel peke på noe kjøperen vil spørre om, så les den før visning.
Kan en bygningsdel med TG1 bli TG2 senere?
Ja. TG1 er et øyeblikksbilde fra befaringsdagen. Et tak med TG1 i dag kan få TG2 ved en senere befaring hvis vedlikehold uteblir. Rapporten sier ingenting om fremtiden, bare om tilstanden den dagen takstmannen var der.
Hva er forskjellen på TG1 og TG0?
TG0 betyr ingen avvik, i praksis en tilnærmet ny bygningsdel uten slitasje og med dokumentasjon på utførelsen. TG1 betyr at delen er undersøkt og funnet med mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje for alderen. Det takstmannen ikke kom til, merkes TGIU, som betyr ikke undersøkt.
Betyr mange TG1 i rapporten at boligen er feilfri?
Nei. Mange TG1 betyr at det meste er i orden på befaringstidspunktet. Skjulte feil, slitasje som ikke er synlig, og fremtidige vedlikeholdsbehov fanges ikke nødvendigvis opp, og det du selv vet om, må du uansett opplyse om.
Kan jeg be takstmannen sette TG1 på noe jeg har pusset opp?
Nei. Graden settes etter kriteriene i NS 3600 ut fra det takstmannen ser, og dokumentasjonen du legger frem. Dokumentasjon på fagmessig utførelse kan gjøre at en nyere bygningsdel vurderes etter tilstand og ikke bare etter alder, men du kan ikke bestille en grad.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.