Gjør hele boligen tilgjengelig før takstmannen kommer: rydd så han kommer fritt til alle rom, loft, kjeller og kryploft, og fjern det som skjuler våtrom, sluk og el-skap. Finn fram FDV-dokumentasjon, tegninger og kvitteringer for tidligere arbeid. Du trenger ikke pynte – du skal gjøre boligen synlig så befaringen blir grundig og rapporten holder.
En tilstandsrapport skal dokumentere hva som faktisk er galt med boligen. For at takstmannen får gjort jobben grundig, må du forberede deg. Det handler ikke om å pynte, men om å gjøre boligen tilgjengelig — og om å ha dokumenter på plass som viser hva som er gjort tidligere.
Hvorfor forberedelse betyr noe
Takstmannen bruker 2–4 timer på befaring av en gjennomsnittlig bolig i Oslo og Akershus, avhengig av størrelse og alder. Han skal ned i kjelleren, opp på taket, gjennom alle rom og inn i alle skap. Han skal vurdere tilstand etter kravene i NS 3600 — gjeldende versjon er NS 3600:2025+AC:2026 — og gi deg en rapport som har reell vekt når boligen legges ut for salg.
Vurderingen bygger på det som er synlig og tilgjengelig. Det han ikke kommer til, kan han ikke vurdere — da havner bygningsdelen på TGIU, ikke undersøkt. Det hjelper hverken deg eller kjøperen.
Hvis han ikke får adgang til det han trenger å se, eller må bruke halve tiden på å rydde, blir jobben dårligere. Og din rapport blir mindre verdt.
Forberedelse tar en time. Det lønner seg.
Få orden på dokumenter før befaring
Takstmannen vil spørre etter tidligere vedlikehold, utbedringer og reparasjoner. Ikke for å være vanskelig, men fordi et tak vurderes tryggere når du kan dokumentere at det ble lagt om for 15 år siden — i motsetning til et tak fra 1982 uten noen historikk.
Samle disse før han kommer:
- Tegninger og beskrivelser: Hvis du har byggetegninger, installasjonstegninger eller konstruksjonsdetaljer — ta med dem.
- Driftsjournaler: Fra sameier eller blokk — kjøpet av oljefyr, skifting av tak, etc.
- Forsikringspapirer: Viser ofte når ting ble installert eller reparert.
- Garantier: For kjøp som fortsatt er garantert.
- Tidligere takstrapporter, fasadeundersøkelser og kontrollrapporter: Hvis du har disse.
Ikke stress hvis du mangler papirer for alt. Men jo mer du har, jo mer nøyaktig blir vurderingen.
Gjør boligen tilgjengelig
Takstmannen må kunne bevege seg fritt og se hva som faktisk er der — ikke hva som er gjemt bort.
Kjeller og tekniske rom
Dette er der takstmannen bruker mest tid. Rør, fukt, oppvarming, elektro, avløp — alt samles her. Sørg for:
- Fri tilgang til alle vegger og hjørner (flytt lagring hvis du har det)
- Strøm til arbeidslampen hans, eller ha god lommelykt
- Åpen tilgang til pumpekammer, oljefyr, fyrrom
- Mulighet til å åpne kjellervinduer for inspeksjon av sokkel utvendig
Kjellervegger som er dekket av lagrede møbler og esker, kan ikke vurderes skikkelig. Da må enten alt flyttes underveis — som stjeler tid fra selve vurderingen — eller området merkes som ikke kontrollert i rapporten. Begge deler gir en dårligere rapport enn nødvendig.
Loft og taksystem
Du må kunne åpne/fjerne luke til loft. Hvis det er isolasjon eller kabler i veien, må det kunne flyttes midlertidig. Han skal se:
- Takkonstruksjon og dragere
- Isolasjon og ventilasjon
- Tegn på fukt, råte eller skadedyr
Bad, kjøkken og våtrom
Åpne skap under oppvaskbenken og badekar, og fjern det som står lagret under servanten. Han skal kunne se både til veggene bak og ned til gulv.
Kjøkken regnes forøvrig ikke som våtrom etter TEK17 — det er et rom med vanninstallasjon. Benkeskapet under vasken er likevel et av de stedene fukt oftest dukker opp, så tøm det.
Hvis det lukter fukt eller mugg i et bad, skal han kunne påvise eller avkrefte det.
Vegger, vinduer og dører
Hvis du har hengt opp kunst eller bekleding som skjuler veggflater, vurder å flytte det. Takstmannen ser etter sprekker, fukt og råte. Hans jobb er å finne problemene, ikke å stole på at veggen ser fin ut.
Hulltaking i våtrom — avklar det på forhånd
I våtrom skal takstmannen gjøre hulltaking der det er mulig, med et hull på minst 73 mm, for å se konstruksjonen bak overflaten. Hullet tas normalt fra tilstøtende rom — ofte inne i et skap, bak et møbel eller i en bod.
Tenk gjennom hvor det er praktisk før han kommer, og flytt det som står i veien. Er hulltaking ikke mulig, skal årsaken stå i rapporten — og da får du en svakere beskrivelse av akkurat den delen av boligen.
El-anlegget: hva som faktisk vurderes
El-anlegget beskrives ut fra synlige forhold. Det settes ingen tilstandsgrad på el etter gjeldende NS 3600, og nærmere kontroll av anlegget hører hjemme hos autorisert elektrovirksomhet — Det lokale eltilsyn (DLE) fører tilsyn.
Det du kan gjøre: rydd fram til sikringsskapet så det er synlig og lett å komme til, og finn fram samsvarserklæring eller annen dokumentasjon fra elektriker på arbeid som er gjort.
Rom for rom: hva takstmannen ser etter
| Bygningsdel | Hva han ser etter | Hva du gjør klart |
|---|---|---|
| Tak og loft | Konstruksjon, isolasjon, ventilasjon, tegn på fukt og råte | Loftsluke som lar seg åpne, lys på loftet |
| Fasade og vinduer | Sprekker, råte i kledning og karmer, slitasje | Fri passasje rundt hele huset |
| Våtrom | Fall mot sluk, tegn på fukt, alder på membran og rør | Tøm skap under servant og badekar, avklar hvor hulltaking kan tas |
| Kjøkken | Vanninstallasjon og tegn på lekkasje under vasken | Tøm benkeskapet |
| Kjeller og teknisk rom | Fukt i vegger og gulv, bereder, avløp, oppvarming | Flytt lagring fra vegger, ha lys og strøm |
| El-anlegg | Synlige forhold, alder og dokumentasjon | Rydd fram til sikringsskapet, finn samsvarserklæring |
Hva takstmannen skal vurdere — og hvordan du kan forberede deg
Tilstandsrapporter etter NS 3600 bruker en graderingsskala (TG0–TG3). Du trenger ikke å kunne den, men det hjelper å vite hva han ser etter:
- TG0: Ingen avvik — tilnærmet ny bygningsdel med dokumentasjon
- TG1: Mindre eller moderate avvik, normal slitasje i forhold til alder
- TG2: Vesentlige avvik eller vedlikeholdsbehov — standarden setter ingen fast tidsfrist for utbedring
- TG3: Store eller alvorlige avvik der tiltak kreves straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet
Et gammelt tak gir gjerne TG2 — ikke katastrofalt, men kjøperen må vite at taket er neste på lista. Kan du dokumentere at resten av boligen er godt vedlikeholdt, er slike funn lettere å akseptere enn hvis hele boligen virker forsømt.
Praktisk sjekkliste før takstmannbefaring
To dager før avtalt tid:
- Dokumenter samlet på ett sted (mappe, USB-pinne eller utskrifter)
- Kjeller ryddet og tilgjengelig
- Loftsluke åpen, eller klar til å åpne
- Bad og kjøkken gjennomgått — ikke rengjøring, bare åpent
- Avklart hvor hulltaking i våtrom kan tas
- Fri adkomst til sikringsskapet
- Vinduer og dører kan åpnes
- Strøm/lys tilgjengelig på alle steder han skal være
- Kaldt vær: huset bør ikke være iskaldt (påvirker inspeksjon av fukt og materialer)
Du trenger ikke å gjøre boligen skinnende ren. Du trenger å gjøre den tilgjengelig.
Etter befaring — hva så?
Takstmannen leverer den digitale rapporten normalt innen 24–48 timer etter befaringen. Rapportens lengde varierer med boligens størrelse og kompleksitet.
Rapporten er ditt verktøy når du selger boligen. Du har ingen generell plikt til å innhente tilstandsrapport, men skal den ha virkningen forskriften til avhendingslova gir — å begrense hva kjøper senere kan påberope som mangel — må den oppfylle forskriftens krav og ikke være eldre enn ett år ved kjøpers bindende aksept. Den viser potensielle kjøpere — og deres bank — nøyaktig hva som er tilstanden på boligen. Det gjør forhandlingen enklere fordi det ikke er gjetting.
Hvis du leser rapporten og lurer på noe, ring takstmannen. Han kan forklare hva TG2-vurderingen betyr i praksis, eller hvorfor noe ble som det ble.
Ofte stilte spørsmål
Hvordan skal jeg forberede boligen før takstmannen kommer?
Gjør hele boligen tilgjengelig så takstmannen kommer fritt til alle rom, loft, kjeller og kryploft, og fjern det som skjuler våtrom, sluk og el-skap. Åpne skap under oppvaskbenk og badekar, og sørg for at loftsluke kan åpnes og at det er strøm og lys der han skal inspisere. Finn fram FDV-dokumentasjon, byggetegninger og kvitteringer for tidligere arbeid, og ha klart hvor gammelt tak, bad og rør er. Du trenger ikke pynte – du skal gjøre boligen synlig så befaringen blir grundig og rapporten holder.
Hva gjør takstmannen på befaringen?
Han går gjennom boligen rom for rom og vurderer bygningsdelene ut fra det som er synlig og tilgjengelig – tak, loft, fasade, vinduer, våtrom, kjeller og tekniske installasjoner. I våtrom gjør han hulltaking der det lar seg gjøre, og fuktmåling der det er grunn til det. El-anlegget beskrives ut fra synlige forhold, og videre kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet. Til slutt settes tilstandsgrad TG0–TG3 på bygningsdelene etter kriteriene i NS 3600.
Hvor lang tid bruker en takstmann på befaringen?
Regn med 2–4 timer på en gjennomsnittlig bolig, avhengig av størrelse, alder og hvor lett han kommer til. Er kjelleren full av lagring og loftsluka blokkert, går tiden med til flytting i stedet for vurdering. Den digitale rapporten kommer normalt innen 24–48 timer etter befaringen.
Hvilke dokumenter bør jeg samle før befaringen?
Finn fram byggetegninger og konstruksjonsdetaljer, driftsjournaler fra sameie eller blokk, forsikringspapirer som viser når ting ble installert, garantier på nyere arbeid og eventuelle tidligere takstrapporter. Jo mer dokumentasjon du har, desto mer nøyaktig blir vurderingen – et tak vurderes bedre hvis du kan vise at det ble lagt om for 15 år siden.
Hvor bruker takstmannen mest tid under befaringen?
Mest tid går vanligvis med i kjeller og tekniske rom, der fukt, oppvarming, elektro og avløp samles. Sørg for fri tilgang til alle vegger og hjørner, til pumpekammer, fyrrom og bereder, og at kjellervinduer kan åpnes for inspeksjon av sokkelen utvendig.
Må jeg gjøre rent før takstmannen kommer?
Nei – du skal gjøre boligen tilgjengelig, ikke pen. Rydd så takstmannen kommer fritt til alle rom, loft, kjeller og kryploft, åpne skap under oppvaskbenk og badekar, og sørg for at loftsluken kan åpnes og at det er strøm og lys der han skal inspisere.
Kilder
Relaterte tjenester
Les også
- Gamle hus og tregulv i tilstandsrapport: slik vurderes det
- Taksering i Oslo og Akershus – hvilke boliger trenger takst
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og publisert automatisk etter et dokumentert vetovindu. Det er ikke registrert en aktiv, kryptografisk fagattestasjon av denne versjonen. Meld gjerne fra hvis du finner feil.