TG0 betyr ingen avvik, som ny. TG1 er normal slitasje for alderen, ikke noe å reagere på. TG2 markerer avvik som krever tiltak på sikt eller nærmere undersøkelse — dette er den vanligste graden i eldre boliger i Oslo og Akershus. TG3 er kraftige eller akutte avvik der utbedring haster. Gradene gjelder den enkelte bygningsdel, ikke boligen som helhet, og sier ingenting om estetikk eller markedsverdi.
Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →
Tilstandsgrader (TG) er en firetrinns skala fra TG0 til TG3 som takstmannen bruker i tilstandsrapporten for å beskrive tilstanden til hver enkelt bygningsdel. TG0 betyr ingen avvik, mens TG3 betyr alvorlige avvik som krever snarlig utbedring. Gradene vurderer teknisk tilstand og funksjon for alderen — ikke estetikk eller markedsverdi. TG2 er den klart vanligste graden i eldre Oslo-boliger, og den som oftest påvirker budgivningen.
De fire tilstandsgradene — kort fortalt
I en tilstandsrapport etter NS 3600 får hver bygningsdel en grad fra 0 til 3. Skalaen er ikke en karakter på “pent eller stygt” — den vurderer om delen er innenfor forventet tilstand for sin alder og funksjon.
- TG0 — ingen avvik
- Bygningsdelen har ingen avvik — i praksis en tilnærmet ny bygningsdel med dokumentasjon på utførelsen. Eldre bygningsdeler med normal slitasje for alderen hører hjemme i TG1, ikke i TG0.
- TG1 — mindre avvik, normal slitasje
- Småting: skrubber på vegg, normalt bruk. Ingenting som krever strakstiltak, og kan ofte utbedres med vedlikehold i eget tempo.
- TG2 — vesentlige avvik, behov for utbedring
- Avvik utover normal slitasje som bør utbedres innen rimelig tid — ikke akutt, men ikke noe du bare lar ligge. Dette er den vanligste graden i eldre boliger i Oslo og Akershus. Eksempel: et bad fra 1995 med original membran og fliser i opprinnelig stand bør tas inn i en utbedringsplan eller reflekteres i budgivningen — hvor raskt tiltak trengs, avhenger av det konkrete avviket. Rapporten skiller mellom TG2 som «krever tiltak på sikt» og TG2 som «krever nærmere undersøkelse» — den siste kan i praksis være TG3 i forkledning, så be takstmannen utdype hvis det er uklart.
- TG3 — store eller alvorlige avvik
- Bygningsdelen er forbi forventet levetid eller har alvorlig skade, og utbedring haster. Eksempel: kjellerdrenering fra 1952 med tydelig fukt i grunnmur — utbedring krever ofte full utvendig gravejobb og er blant de mer kostbare tiltakene på en bolig. Mange TG3-funn samtidig (tak, bad og drenering) er en helrenoveringssak, ikke en innflytningsklar bolig.
| Grad | Betydning | Tiltak | Eksempel |
|---|---|---|---|
| TG0 | Ingen avvik | Ingen | Nytt tak (etter 1 år) eller bygningsdel som er som ny |
| TG1 | Mindre avvik, normal slitasje | Vedlikehold i eget tempo | Skrubber på vegg, normal slitasje på gulv |
| TG2 | Vesentlige avvik, utover normal slitasje | Utbedring innen rimelig tid | Bad fra 1995 med original membran, sprekker i grunnmur, fukt-flekker |
| TG3 | Store eller alvorlige avvik, forbi forventet levetid | Utbedring haster | Aktiv lekkasje, mugg, råte, drenering fra 1952 med fukt i grunnmur |
I tillegg til de fire gradene brukes TGIU — «ikke undersøkt» — når en bygningsdel ikke var tilgjengelig for undersøkelse, for eksempel en lukket krypkjeller eller innkledde sjakter. TGIU er ikke et avvik, men et signal om at tilstanden er ukjent og eventuelt bør avklares med nærmere undersøkelser. Forveksle aldri TGIU med TG0: TG0 betyr at delen er undersøkt og funnet uten avvik.
Slik bruker du gradene i budrunden
En enkelt TG2 i en eldre bolig er forventet og ikke i seg selv et rødt flagg. Det er mønsteret som teller: hvor mange TG2-er det er, hvor de er konsentrert, og om det finnes TG3-funn på kritiske bygningsdeler — bærende konstruksjon, tak, drenering eller våtrom.
Bruk rapporten til å justere bud-nivået og budbetingelser, ikke til automatisk å trekke deg fra prosessen. Et hus med fem TG2-er og to TG3-er kan fortsatt være et godt kjøp hvis prisen reflekterer det og du har realistisk vurdering av hva utbedringen krever. Det er når prisen ignorerer rapporten at det blir et problem.
Hva rapporten IKKE forteller deg
En tilstandsrapport vurderer det som er synlig og tilgjengelig på befaringsdagen. Den åpner ikke vegger, graver ikke opp dreneringen, river ikke baderomsflis. Skjulte feil i lukkede konstruksjoner er utenfor rapportens omfang — og det står tydelig i rapporten.
Det betyr at en bolig med kun TG0 og TG1 fortsatt kan ha skjulte problemer. Men rapporten gir et solid grunnlag for hva man må regne med av kjent risiko.
Når bør du be om ekstra undersøkelser?
Hvis rapporten peker på flere TG2-er rundt samme område — typisk våtrom eller dreneringsforhold — bør du vurdere ekstra fuktmåling eller oppgraderende undersøkelse før bud. Kostnaden er beskjeden målt mot hva en skjult fuktskade kan koste å utbedre.
Bank og forsikringsselskap legger normalt tilstandsrapporten til grunn, men praksis varierer. Ved TG3-funn — særlig på bærende konstruksjoner, vann eller brann — kan de kreve ekstra dokumentasjon.
Hva bør du ha klart før befaring?
Ha gjerne tilgjengelig tidligere rapporter, dokumentasjon på utførte arbeider og korte notater om hva du ønsker vurdert. Nevn når et symptom ble oppdaget, hvilke rom som er berørt, og om det finnes historikk fra forsikring, styre eller tidligere eier — det gir bedre sammenheng mellom observasjoner, bilder og konklusjon.
Trenger du tilstandsrapport?
Oslo Takst AS utfører tilstandsrapport i hele Oslo og Akershus. Befaringen tar 2–4 timer, og digital rapport leveres normalt innen 24–48 timer etter befaring. Har du spørsmål om tilstandsgradene i en konkret rapport, hjelper vi som takstmann i Oslo deg med å tolke funnene før bud eller salg.
Ofte stilte spørsmål
Hva betyr TG2 (tilstandsgrad 2)?
TG2 betyr et vesentlig avvik fra forventet tilstand. Bygningsdelen har en feil, skade eller slitasje som normalt krever tiltak eller utbedring – ikke nødvendigvis straks. TG2 er den vanligste graden som påvirker budgivning.
Hva betyr TG3 (tilstandsgrad 3)?
TG3 betyr et stort eller alvorlig avvik. Bygningsdelen har kraftig svikt, skade eller funksjonstap som normalt krever utbedring eller utskifting på kort sikt.
Hva betyr TG1 (tilstandsgrad 1)?
TG1 betyr mindre eller normale avvik – vanlig slitasje for byggets alder uten behov for umiddelbare tiltak.
Hva betyr TG0 (tilstandsgrad 0)?
TG0 betyr ingen avvik fra forventet tilstand. Bygningsdelen er i god stand uten registrerte feil.
Kilder
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Verditakst ved bank, arv og skifte
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.