TG0 betyr ingen avvik. TG1 er normal slitasje for alderen. TG2 markerer vesentlige avvik som krever tiltak eller nærmere undersøkelse — den vanligste graden i eldre boliger. TG3 er store eller alvorlige avvik der tiltak haster. Gradene gjelder den enkelte bygningsdel, ikke boligen som helhet.
Tilstandsgrader (TG) er en firetrinns skala fra TG0 til TG3 som takstmannen bruker i tilstandsrapporten for å beskrive tilstanden til hver enkelt bygningsdel. TG0 betyr ingen avvik, mens TG3 betyr alvorlige avvik som krever snarlig utbedring. Gradene vurderer teknisk tilstand og funksjon for alderen — ikke estetikk eller markedsverdi. TG2 er den klart vanligste graden i eldre Oslo-boliger, og den som oftest påvirker budgivningen.
De fire tilstandsgradene — kort fortalt
I en tilstandsrapport etter NS 3600 får hver bygningsdel en grad fra 0 til 3. Skalaen er ikke en karakter på “pent eller stygt” — den vurderer om delen er innenfor forventet tilstand for sin alder og funksjon.
- TG0 — ingen avvik
- Bygningsdelen har ingen avvik — i praksis en tilnærmet ny bygningsdel med dokumentasjon på utførelsen. Eldre bygningsdeler med normal slitasje for alderen hører hjemme i TG1, ikke i TG0.
- TG1 — mindre avvik, normal slitasje
- Småting: skrubber på vegg, normalt bruk. Ingenting som krever strakstiltak, og kan ofte utbedres med vedlikehold i eget tempo.
- TG2 — vesentlige avvik, behov for utbedring
- Avvik utover normal slitasje som bør utbedres innen rimelig tid — ikke akutt, men ikke noe du bare lar ligge. Dette er den vanligste graden i eldre boliger i Oslo og Akershus. Eksempel: et bad fra 1995 med original membran og fliser i opprinnelig stand bør tas inn i en utbedringsplan eller reflekteres i budgivningen — hvor raskt tiltak trengs, avhenger av det konkrete avviket. Rapporten skiller mellom TG2 som «krever tiltak på sikt» og TG2 som «krever nærmere undersøkelse» — den siste kan i praksis være TG3 i forkledning, så be takstmannen utdype hvis det er uklart.
- TG3 — store eller alvorlige avvik
- Bygningsdelen er forbi forventet levetid eller har alvorlig skade, og det er behov for tiltak straks eller innen kort tid. Eksempel: kjellerdrenering fra 1952 med tydelig fukt i grunnmur — utbedring krever ofte full utvendig gravejobb og er blant de mer kostbare tiltakene på en bolig. Mange TG3-funn samtidig (tak, bad og drenering) er en helrenoveringssak, ikke en innflytningsklar bolig.
| Grad | Betydning | Tiltak | Eksempel |
|---|---|---|---|
| TG0 | Ingen avvik | Ingen | Nytt tak (etter 1 år) eller bygningsdel som er som ny |
| TG1 | Mindre avvik, normal slitasje | Vedlikehold i eget tempo | Skrubber på vegg, normal slitasje på gulv |
| TG2 | Vesentlige avvik, utover normal slitasje | Utbedring innen rimelig tid | Bad fra 1995 med original membran, sprekker i grunnmur, fukt-flekker |
| TG3 | Store eller alvorlige avvik, forbi forventet levetid | Tiltak straks eller innen kort tid | Aktiv lekkasje, mugg, råte, drenering fra 1952 med fukt i grunnmur |
I tillegg til de fire gradene brukes TGIU — «ikke undersøkt» — når en bygningsdel ikke var tilgjengelig for undersøkelse, for eksempel en lukket krypkjeller eller innkledde sjakter. TGIU er ikke et avvik, men et signal om at tilstanden er ukjent og eventuelt bør avklares med nærmere undersøkelser. Forveksle aldri TGIU med TG0: TG0 forutsetter at bygningsdelen er sett og funnet uten avvik.
Hvem setter tilstandsgraden, og etter hvilke kriterier?
Tilstandsgraden settes av den bygningssakkyndige som gjennomfører befaringen, etter kriteriene i NS 3600. Gjeldende utgave er NS 3600:2025, med rettelsesblad AC:2026. Overgangsperioden der kriteriene i NS 3600:2018 kunne brukes, løp ut 1. juli 2026 — er rapporten du sitter med eldre enn det, kan gradene være satt etter forrige utgave.
Forskrift til avhendingslova stiller krav både til rapportens innhold og til den bygningssakkyndiges kvalifikasjoner. Hos oss utføres arbeidet av sertifisert takstmann (medlem av Norsk takst), og rapportene skrives etter NS 3600. Sertifiseringen gjelder personen — det er ikke standarden som sertifiserer.
Graden skal begrunnes. Står det TG2 uten at du kan lese hva som er observert, hvorfor det regnes som et avvik og hva som eventuelt bør undersøkes videre, er rapporten for tynn. Da ber du om utdyping.
Får el-anlegget en tilstandsgrad?
Nei. Etter NS 3600:2025 settes det ikke tilstandsgrad på elektrisk anlegg. El-anlegget beskrives ut fra synlige forhold, og kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet (Det lokale eltilsyn, DLE, fører tilsyn). Vil du ha en reell vurdering av anlegget, bestiller du en egen el-kontroll fra elektrofagfolk i tillegg til tilstandsrapporten.
Slik går du gjennom rapporten steg for steg
- Sjekk datoen. Skal rapporten begrense hva kjøper kan påberope etter forskriften, kan den ikke være eldre enn ett år ved kjøpers bindende aksept (forskriften § 1-6).
- Finn oversikten over TG2- og TG3-funn. Den ligger normalt tidlig i rapporten og gir deg mønsteret på ett oppslag.
- Les begrunnelsen, ikke bare bokstaven og tallet. To TG2-er kan bety helt ulike ting — én er slitasje, én er et symptom.
- Se hvor funnene er konsentrert. Tre avvik i samme våtrom betyr noe annet enn tre avvik spredt rundt i huset.
- Noter TGIU-punktene. Ukjent tilstand er ikke det samme som god tilstand.
- Se hva som ikke har tilstandsgrad. El-anlegget er beskrevet, ikke gradert — det må vurderes separat.
- Ta funnene med i budvurderingen før du setter tak på hva du er villig til å betale.
Slik bruker du gradene i budrunden
En enkelt TG2 i en eldre bolig er forventet og ikke i seg selv et rødt flagg. Det er mønsteret som teller: hvor mange TG2-er det er, hvor de er konsentrert, og om det finnes TG3-funn på kritiske bygningsdeler — bærende konstruksjon, tak, drenering eller våtrom.
Bruk rapporten til å justere bud-nivået og budbetingelser, ikke til automatisk å trekke deg fra prosessen. Et hus med fem TG2-er og to TG3-er kan fortsatt være et godt kjøp hvis prisen reflekterer det og du har realistisk vurdering av hva utbedringen krever. Det er når prisen ignorerer rapporten at det blir et problem.
Hva rapporten IKKE forteller deg
En tilstandsrapport vurderer det som er synlig og tilgjengelig på befaringsdagen. Den åpner ikke vegger, graver ikke opp dreneringen, river ikke baderomsflis. Skjulte feil i lukkede konstruksjoner er utenfor rapportens omfang — og det står tydelig i rapporten.
Det betyr at en bolig med kun TG0 og TG1 fortsatt kan ha skjulte problemer. Men rapporten gir et solid grunnlag for hva man må regne med av kjent risiko.
Vanlige misforståelser om tilstandsgrader
- TG0 og TGIU blandes ofte sammen. TG0 forutsetter en tilnærmet ny bygningsdel uten avvik og med dokumentasjon på utførelsen. Var bygningsdelen utilgjengelig på befaringen, er riktig markering TGIU.
- TG2 har ingen fast tidsfrist. Det finnes ingen universell regel om at avviket må utbedres innen et bestemt antall år. Tidshorisonten følger av det konkrete avviket, ikke av bokstaven i rapporten.
- TG3 handler om omfang og hastegrad, ikke om bruk. Graden sier at avviket er stort eller alvorlig og at det er behov for tiltak straks eller innen kort tid. Hva som ligger bak en slik grad, går vi nærmere inn på i artikkelen om TG3 og alvorlige mangler i tilstandsrapporten.
- «Boligen fikk TG2.» Gradene settes på bygningsdeler, ikke på boligen som helhet. Det finnes ingen samlekarakter.
- Kjøkken og våtrom vurderes ulikt. TEK17 skiller mellom våtrom — bad, dusjrom og vaskerom — og rom med vanninstallasjon, som kjøkken. Kravene er ikke de samme, og det påvirker hvordan avvik vurderes.
Når bør du be om ekstra undersøkelser?
Hvis rapporten peker på flere TG2-er rundt samme område — typisk våtrom eller dreneringsforhold — bør du vurdere ekstra fuktmåling eller oppgraderende undersøkelse før bud. Kostnaden er beskjeden målt mot hva en skjult fuktskade kan koste å utbedre.
Bank og forsikringsselskap legger normalt tilstandsrapporten til grunn, men praksis varierer. Ved TG3-funn — særlig på bærende konstruksjoner, vann eller brann — kan de kreve ekstra dokumentasjon.
Hva bør du ha klart før befaring?
Ha gjerne tilgjengelig tidligere rapporter, dokumentasjon på utførte arbeider og korte notater om hva du ønsker vurdert. Nevn når et symptom ble oppdaget, hvilke rom som er berørt, og om det finnes historikk fra forsikring, styre eller tidligere eier — det gir bedre sammenheng mellom observasjoner, bilder og konklusjon.
Trenger du tilstandsrapport?
Oslo Takst AS utfører tilstandsrapport i hele Oslo og Akershus. Befaringen tar 2–4 timer, og digital rapport leveres normalt innen 24–48 timer etter befaring. Har du spørsmål om tilstandsgradene i en konkret rapport, hjelper vi som takstmann i Oslo deg med å tolke funnene før bud eller salg.
Ofte stilte spørsmål
Hva betyr TG2 (tilstandsgrad 2)?
TG2 betyr et vesentlig avvik fra forventet tilstand. Bygningsdelen har en feil, skade eller slitasje som normalt krever tiltak eller utbedring – ikke nødvendigvis straks. TG2 er den vanligste graden som påvirker budgivning.
Hva betyr TG3 i tilstandsrapport?
TG3 betyr et stort eller alvorlig avvik. Bygningsdelen har kraftig svikt, skade eller funksjonstap, og det er behov for tiltak straks eller innen kort tid avhengig av forholdet. Graden sier noe om omfang og hastegrad, ikke om hvorvidt boligen kan bebos.
Hva er forskjellen på TG2 og TG3?
TG2 er vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov eller en bygningsdel som nærmer seg slutten av forventet brukstid. TG3 er store eller alvorlige avvik der tiltak haster. Forskjellen ligger i omfang og hvor raskt noe må gjøres — ikke i hvor dyrt det er.
Hva betyr TG1 (tilstandsgrad 1)?
TG1 betyr mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje sett i forhold til alder og forventet brukstid – uten behov for umiddelbare tiltak.
Hva betyr TG0 (tilstandsgrad 0)?
TG0 betyr ingen avvik. Bygningsdelen er tilnærmet ny, uten slitasje, og dokumentasjon på utførelsen foreligger.
Hva betyr TGIU i tilstandsrapporten?
TGIU betyr ikke undersøkt, eller ikke tilgjengelig for undersøkelse. Det er ikke et avvik, men et signal om at tilstanden er ukjent — typisk lukket krypkjeller eller innkledde sjakter.
Kilder
Relaterte tjenester
Les også
- TG1 tilstandsgrad – hva det betyr i tilstandsrapporten
- TG3 tilstandsgrad – alvorlige mangler som krever handling
Denne AI-assisterte artikkelen ble publisert etter en historisk eiergodkjenning. Det eldre integritetsseglet beviser at artikkelinnholdet ikke er endret, men binder ikke person- eller reviewmetadata. Godkjenningen er ikke registrert som en aktiv faglig attestasjon av denne versjonen. Faktapåstandene er kildebelagt (se kildelisten) — meld gjerne fra hvis du finner feil.