TG0 til TG3 — slik leser du tilstandsrapporten

De fire tilstandsgradene — kort fortalt

I en tilstandsrapport etter NS 3600 får hver bygningsdel en grad fra 0 til 3. Skalaen er ikke en karakter på "pent eller stygt" — den vurderer om delen er innenfor forventet tilstand for sin alder og funksjon.

TG0 — ingen avvik

Bygningsdelen er som den skal. Eller, for eldre deler: innenfor forventet slitasje for alderen. TG0 på tak fra 1998 betyr at taket er sin alder verdig — ikke at det er nytt.

TG1 — mindre avvik, normal slitasje

Småting. Skrubber på vegg, normalt bruk. Ingenting som krever strakstiltak. Kan ofte utbedres med vedlikehold i eget tempo.

TG2 — vesentlige avvik, behov for utbedring

Bygningsdelen har avvik utover normal slitasje og bør utbedres innen rimelig tid — ikke akutt, men ikke noe du bare lar ligge. Dette er den vanligste graden i eldre boliger i Oslo og Akershus. Eksempel: et bad fra 1995 med original membran og fliser i opprinnelig stand — det er TG2, og bør tas inn i en utbedringsplan innen noen år eller reflekteres i budgivningen.

Rapporten skiller mellom TG2 som "krever tiltak på sikt" og TG2 som "krever nærmere undersøkelse". Den siste typen kan i praksis være TG3 i forkledning — be takstmannen utdype hvis det er uklart.

TG3 — store avvik

Bygningsdelen er forbi forventet levetid eller har alvorlig skade. Utbedring haster. Eksempel: kjellerdrenering fra 1952 med tydelig fukt i grunnmur — det er TG3, og du snakker fort 300 000–600 000 for fullt gravejobb.

TG3 er også rødt flagg hvis det er mange av dem: en bolig med TG3 på tak, bad og elektrisk er en helrenoveringssak, ikke en innflytningsklar bolig.

Slik bruker du gradene i budrunden

En enkelt TG2 i en eldre bolig er forventet og ikke i seg selv et rødt flagg. Det er mønsteret som teller: hvor mange TG2-er det er, hvor de er konsentrert, og om det finnes TG3-funn på kritiske bygningsdeler — bærende konstruksjon, tak, drenering, våtrom eller elektrisk anlegg.

Bruk rapporten til å justere bud-nivået og budbetingelser, ikke til automatisk å trekke deg fra prosessen. Et hus med fem TG2-er og to TG3-er kan fortsatt være en god kjøp hvis prisen reflekterer det og du har realistisk vurdering av hva utbedringen krever. Det er når prisen ignorerer rapporten at det blir et problem.

Hva rapporten IKKE forteller deg

En tilstandsrapport vurderer det som er synlig og tilgjengelig på befaringsdagen. Den åpner ikke vegger, graver ikke opp dreneringen, river ikke baderomsflis. Skjulte feil i lukkede konstruksjoner er utenfor rapportens omfang — og det står tydelig i rapporten.

Det betyr at en bolig med kun TG0 og TG1 fortsatt kan ha skjulte problemer. Men rapporten gir et solid grunnlag for hva man må regne med av kjent risiko.

Når bør du be om ekstra undersøkelser?

Hvis rapporten peker på flere TG2-er rundt samme område — typisk våtrom eller dreneringsforhold — bør du vurdere ekstra fuktmåling eller oppgraderende undersøkelse før bud. Det koster gjerne 3 000–8 000 og kan spare deg for mange hundre tusen.

Banken aksepterer normalt tilstandsrapporten alene som grunnlag for finansiering. Forsikringsselskapet gjør det samme. Men ved TG3-funn — særlig på bærende konstruksjoner, vann eller brann — kan de kreve ekstra dokumentasjon.