Du trenger ikke pusse opp eller rydde, men sørg for tre ting før jeg kommer: finn frem dokumentasjon (FDV, kvitteringer for våtrom, samsvarserklæringer fra elektriker, ferdigattest), gi fysisk tilgang til alle rom inkludert bod, loft, kjeller og sikringsskap, og flytt møbler vekk fra synlige fuktskader eller sprekker du vil jeg skal vurdere. Jo mer jeg ser og kan dokumentere, jo færre forbehold må jeg ta i rapporten — og det styrker salget ditt.
Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →
Du trenger ikke rydde for å imponere — jeg er ikke på besøk. Men det er noen ting du kan gjøre før befaringen som gjør jobben min raskere og rapporten din mer presis. Her er hva som faktisk hjelper.
Hva skjer under en takst-befaring?
Jeg går systematisk gjennom boligen etter NS 3600 — standarden som brukes for tilstandsrapporter ved boligsalg i Norge. Hvert rom, tak, kjeller, krypkjeller, loft og tekniske installasjoner vurderes og gis en tilstandsgrad fra TG0 (ingen avvik) til TG3 (store eller alvorlige avvik).
En befaring tar normalt 2–4 timer — en vanlig leilighet i Oslo ligger i nedre del av spennet, en større enebolig i Akershus i øvre. Tid du sparer meg på tilgang og dokumentasjon, er tid jeg kan bruke på å se nøye etter der det faktisk er noe å finne.
Skaff frem dokumentasjon før jeg kommer
Dette er det viktigste du kan gjøre. Papir jeg ikke har sett, kan ikke brukes i rapporten — og da ender det gjerne med TG2 der det kanskje hørte hjemme som TG1.
Dokumenter som påvirker tilstandsgraden direkte
- Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse — spesielt viktig for tilbygg, garasje, kjeller som er tatt i bruk som bolig
- Byggetegninger — originalplan og eventuelle godkjente endringer
- Dokumentasjon på våtromsarbeider — sluttrapport fra rørlegger, membranprotokoll, flisleggerdokumentasjon
- Elbil-lader eller el-anlegg — samsvarserklæring fra elektriker
- Servicehistorikk på varmepumpe, varmtvannsbereder og ventilasjon
- Takstrapporten fra sist salg — hvis du har den, gir det meg historikk
- Styredokumenter fra borettslag eller sameie — vedlikeholdsplan, opplysninger om fellesgjeld og planlagte arbeider
Et typisk eksempel: et bad med ny flis, men uten dokumentasjon på membranen under, må vurderes ut fra det som faktisk kan ses og måles. Uten dokumentasjon havner et slikt bad gjerne på TG2 — der membranprotokoll og sluttrapport fra fagfolk kunne gitt TG1. Det skaper unødvendig diskusjon i salget.
Gi meg tilgang til alle rom — også de du helst ikke vil vise frem
Boder, tekniske rom, krypkjeller under terrasse, loftet bak luken som ikke har vært åpnet siden 2011 — alt skal med. Etter avhendingslova § 3-7 kan boligen ha en mangel dersom kjøper ikke får opplysninger om forhold du som selger kjente eller måtte kjenne til. Steder jeg ikke har sett, kan ikke opplyses om. Det gir dårlig beskyttelse mot reklamasjoner i etterkant.
Husk å klargjøre tilgang til
- El-skap (ikke skjul det bak sykler i boden)
- Varmtvannsbeholder og varmesentral
- Krypkjeller — enten via luke inne eller utendørs
- Loft — løft opp luken og sjekk at det er stiger eller trapp
- Garasje og eventuelt bod i kjeller
Hvis nøkkel til noe er hos nabo, styret eller forvalter — ordne det før befaringsdagen. Jeg kan ikke vente til neste dag.
Hva med rydding og rengjøring?
Rydd der det hindrer tilgang. Det er alt.
Jeg trenger å komme til gulv langs yttervegger på bad, se bak varmtvannsbeholderen, komme inn i boden. Jeg trenger ikke se pene stuer eller ryddige kjøkkenbenker — det vurderes ikke i en tilstandsrapport etter NS 3600.
Det som faktisk hjelper: flytt møbler som blokkerer gulvet langs yttervegger (fuktmåling), fjern ting som dekker gulvluker, og la vasken og dusjen stå tilgjengelig på badet. Ta ut innmaten fra under-vasken på kjøkkenet hvis det er trangt — da ser jeg etter fukt og rørgjennomføringer der.
Fortell meg hva du allerede vet
Har det vært lekkasje fra taket for tre år siden? Har du lagt nytt parkett, men vet ikke hva som er under? Er det en sprekk i grunnmuren som du har fulgt med på i to sesonger?
Si det. Alt du forteller meg som er relevant, noteres i rapporten. Det er mye bedre at det er dokumentert enn at det dukker opp som en overraskelse for kjøper etter overtakelse — da er vi inne i avhendingslovas reklamasjonsregime, og det er dyrt og tidkrevende for alle parter.
Jeg er ikke politiet. Jeg er der for å lage en presis rapport, ikke for å ta deg i noe.
Priser og hva du får
Trenger du i tillegg en skaderapport — for eksempel ved en konkret fuktskade eller etter et forsikringstilfelle — koster det separat.
Det du ikke betaler for, er ekstra tid på grunn av manglende tilgang eller dokumentasjon. Jo bedre forberedt du er, jo mer nøyaktig blir tilstandsrapporten — og det er det som beskytter deg etter at boligen er solgt.
Ofte stilte spørsmål
Må jeg pusse opp eller rydde før takst-befaringen?
Nei. Du trenger verken å pusse opp eller rydde for å imponere — pene stuer og ryddige kjøkkenbenker vurderes ikke i en tilstandsrapport etter NS 3600. Rydd kun der det hindrer tilgang: flytt møbler som blokkerer gulvet langs yttervegger (for fuktmåling), fjern ting som dekker gulvluker, og hold vask og dusj på badet tilgjengelig.
Hvilke dokumenter bør jeg ha klare til befaringen?
Finn frem ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, byggetegninger, dokumentasjon på våtromsarbeider (sluttrapport fra rørlegger, membranprotokoll), samsvarserklæring på el-anlegg, servicehistorikk på varmepumpe og bereder, eventuell tidligere takstrapport og styredokumenter fra borettslag eller sameie. Papir takstingeniøren ikke har sett, kan ikke brukes i rapporten — manglende dokumentasjon kan gi TG2 der det kanskje hørte hjemme som TG1.
Hvor lang tid tar en takst-befaring?
En befaring tar normalt 2–4 timer — en vanlig leilighet ligger i nedre del av spennet, en større enebolig i øvre. Jo bedre forberedt du er på tilgang og dokumentasjon, jo mer tid kan brukes på å vurdere der det faktisk er noe å finne.
Hvorfor må takstingeniøren ha tilgang til alle rom?
Etter avhendingslova § 3-7 kan boligen ha en mangel dersom kjøper ikke får opplysninger om forhold selger kjente eller måtte kjenne til — og steder takstingeniøren ikke har sett, kan ikke opplyses om. Sørg derfor for tilgang til boder, tekniske rom, krypkjeller, loft, el-skap og varmtvannsbereder — også rom du helst ikke vil vise frem. Er nøkkel hos nabo, styret eller forvalter, bør det ordnes før befaringsdagen.
Bør jeg fortelle takstingeniøren om tidligere skader?
Ja. Alt relevant du forteller — tidligere taklekkasje, nytt parkett over ukjent underlag, en sprekk i grunnmuren du har fulgt med på — noteres i rapporten. Det er langt bedre at det er dokumentert enn at det dukker opp som en overraskelse for kjøper etter overtakelse, der man ellers raskt havner i avhendingslovas reklamasjonsregime.
Kilder
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Verditakst ved bank, arv og skifte
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.