Fra 1. januar 2022 må tilstandsrapporten følge forskrift FOR-2021-06-08-1850 for at du som selger skal være beskyttet mot kjøpers mangelskrav. Forskriften stiller minstekrav til hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes, hvordan tilstandsgrader settes, og hvilken dokumentasjon rapporten må inneholde. «Som den er»-forbeholdet er strammet inn — du svarer for forhold som ikke er tilstrekkelig opplyst i rapporten.
Hva endret seg 1. januar 2022?
Forskrift til avhendingslova trådte i kraft 1. januar 2022 (forskrift FOR-2021-06-08-1850). Den strammet inn reglene for hva som kreves av en tilstandsrapport for at selger skal få beskyttelse mot kjøpers mangelskrav.
Før 2022 kunne en bolig selges “som den er” og selger hadde relativt lite ansvar for skjulte feil. Etter forskriften gjelder det strenge krav til dokumentasjon — og selgere som ikke leverer en ordentlig rapport, mister mye av beskyttelsen.
Tidslinje: fra «som den er» til NS 3600:2025
- Før 2022: boliger ble solgt «som den er», og selger hadde relativt lite ansvar for skjulte feil så lenge forbeholdet var tatt.
- 1. januar 2022: forskriften til avhendingslova trådte i kraft. «Som den er»-forbeholdet mistet sin virkning ved forbrukerkjøp, og tilstandsrapporten fikk minstekrav til innhold og metode.
- NS 3600:2025: kriteriene i NS 3600:2025 gjelder for valg av tilstandsgrad — frem til 1. juli 2026 kunne den bygningssakkyndige fortsatt benytte kriteriene i NS 3600:2018.
For en boligselger i Oslo eller Akershus betyr utviklingen at rapporten har gått fra valgfri markedsføring til å være selve grunnlaget for selgers rettslige beskyttelse.
Hovedpunktene i den nye forskriften
1. Tilstandsrapporten må følge NS 3600
Tilstandsrapporten utarbeides i praksis etter NS 3600, og kriteriene i NS 3600:2025 gjelder for valg av tilstandsgrad. Rapporten skal gå gjennom definerte bygningsdeler og vurdere dem med tilstandsgrader TG0–TG3. Generiske «besiktigelser» på én A4-side er ikke lenger nok.
2. Krav til den som utarbeider rapporten
Det er forskriftens krav til innhold og metode som avgjør om rapporten får rettslig virkning — ikke en bestemt sertifisering. Bransjesertifisering gjennom for eksempel Norsk takst er et kvalitetssignal og en god indikator på at takstingeniøren arbeider etter NS 3600, men det er ikke sertifiseringen i seg selv som «godkjenner» rapporten.
3. Det stilles spesifikke krav til omfang
Rapporten skal dekke:
- Våtrom (bad, vaskerom) med fuktmåling
- Tak, fasade, vinduer og dører
- Kjeller, kryprom og loft der tilgjengelig
- Elektrisk anlegg (beskrevet ut fra synlige forhold)
- VVS-installasjoner
- Drenering og utvendige arealer
4. Skjulte feil kan fortsatt være kjøpers risiko — men bare hvis rapporten er god nok
Hvis tilstandsrapporten tilfredsstiller kravene i forskriften, og en feil ikke ble oppdaget ved befaring, er det normalt kjøpers risiko. Hvis rapporten ikke er grundig nok — eller ikke finnes — havner mer på selger.
Hva betyr tilstandsgradene for selger og kjøper?
Tilstandsgraden er det kjøperen faktisk leser. Den sier hvor bygningsdelen står i forhold til alder, forventet brukstid og synlige avvik — ikke hva en utbedring vil koste.
| Tilstandsgrad | Hva den betyr |
|---|---|
| TG0 | Ingen avvik. Bygningsdelen er tilnærmet ny, uten slitasje, og dokumentasjon foreligger. |
| TG1 | Mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje sett i forhold til alder og forventet brukstid. |
| TG2 | Vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov eller bygningsdel som nærmer seg slutten av forventet brukstid. |
| TG3 | Store eller alvorlige avvik med behov for tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet. |
| TGIU | Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse. |
To misforståelser går igjen. Den første er at TG2 har en fast frist på noen få år — det finnes ingen slik universell regel, tidshorisonten avhenger av det konkrete avviket. Den andre er at TG3 sier noe om hva utbedringen koster. Det gjør den ikke; graden beskriver alvoret i avviket og at forholdet krever tiltak straks eller innen kort tid. Skal du vite hva som ligger bak de tyngste funnene, les mer om alvorlige mangler som utløser TG3.
TGIU er verdt et eget blikk. Et kryprom uten luke eller et loft uten adkomst blir stående uavklart, og da er det mindre av boligen som faktisk er dokumentert. Mange TGIU-punkter betyr mer åpen risiko for begge parter — ikke at alt er i orden.
Hvor grundig skal våtrom og kjeller undersøkes?
Forskriften stiller egne krav til de rommene som oftest ender i tvist. Våtrom er regulert i § 2-2, rom under terreng i § 2-15.
- Våtrom: fuktmåling, vurdering av fall mot sluk og av tettesjikt, og hulltaking der det er tilgjengelig — hull med diameter på minimum 73 mm inn i konstruksjonen bak eller under våtrommet.
- Rom under terreng: fuktsøk i gulv og vegger, tegn på gjennomslag av fukt, og en vurdering av drenering og terreng rundt.
- El-anlegg: anlegget beskrives ut fra synlige forhold. Videre kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet, og Det lokale eltilsyn (DLE) fører tilsyn. Det settes ikke tilstandsgrad på det elektriske anlegget.
Poenget med disse kravene er enkelt: det er nettopp bak flisene og under bakken feilene koster mest, og det er der en overfladisk befaring gir selger minst beskyttelse.
Konsekvensen i praksis
For kjøper: en god tilstandsrapport er din viktigste dokumentasjon. Les TG2-funnene nøye — de er vanligst i eldre Oslo-boliger. Er noe uklart, krev tilleggsdokumentasjon før bud.
For selger: uten en forskriftsmessig rapport bærer du selv risikoen for skjulte feil. Et typisk scenario i eldre bygårder: et bad fra 1990-tallet uten dokumentert membran som selges uten rapport, gir kjøper grunnlag for prisavslag når fukt dukker opp. Med en tilstandsrapport som beskriver forholdet som TG2, er kjøper informert og selgers ansvar avgrenset — nettopp forskjellen forskriften fra 2022 var ment å skape.
Ettårsregelen — hvor lenge virker rapporten?
Forskriften § 1-6 setter en tydelig tidsgrense: tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen. Er rapporten eldre, mister den forskriftens virkning — kjøperen regnes da ikke lenger for å kjenne forholdene som er beskrevet i den, og selger står svakere ved en senere reklamasjon.
I praksis betyr det to ting. For det første bør du ikke bestille rapporten for tidlig hvis salget kan trekke ut; tar salgsprosessen mer enn ett år, må rapporten fornyes eller oppdateres. For det andre beskriver rapporten uansett bare tilstanden på befaringsdagen — skjer det noe vesentlig med boligen etterpå, for eksempel en vannskade eller en større oppussing, bør rapporten oppdateres selv om den formelt er under ett år gammel.
Hva forskriften IKKE fjerner
Forskriften gir selger bedre beskyttelse når rapporten er grundig, men eliminerer ikke ansvar for:
- Forhold selger kjente til og som ikke er med i rapporten — f.eks. en kjent lekkasje bak vaskemaskinen
- Vesentlige feil som er åpenbart mye verre enn det en kjøper skal regne med
- Feilinformasjon i salgsdokumentene
Er du selger og kjenner til noe, opplys det til takstingeniøren. Det beskytter både deg og kjøper.
Anbefaling — slik bør du forholde deg
Er du selger: bestill tilstandsrapport før annonsen går ut. Planlegg befaring 2–3 uker før du vil annonsere, så har du rapporten på plass når interessenter melder seg. Husk også ettårsregelen: skal rapporten ha forskriftens virkning, kan den ikke være eldre enn ett år når kjøperen bindende aksepterer budet (forskriften § 1-6). Trekker salget ut, må rapporten fornyes.
Rapporten er ikke en forsikring mot alle problemer, men den er det tyngste verktøyet begge parter har for å kjenne risikoen før signering. Skal du ha befaring før salget, ta kontakt så finner vi en tid.
Ofte stilte spørsmål
Hva innebærer avhendingslova 2022 for kravene til tilstandsrapporten?
Fra 1. januar 2022 må tilstandsrapporten følge forskrift FOR-2021-06-08-1850 for at selger skal være beskyttet mot kjøpers mangelskrav. Forskriften setter minstekrav til hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes, hvordan tilstandsgrader settes, og hvilken dokumentasjon rapporten må inneholde. «Som den er»-forbeholdet er strammet inn, og selger svarer for forhold som ikke er tilstrekkelig opplyst i rapporten. I praksis er en grundig rapport fra en sertifisert takstmann (medlem av Norsk takst) derfor nødvendig før salg i Oslo og Akershus.
Hva endret forskriften til avhendingslova i 2022?
Forskriften som trådte i kraft 1. januar 2022 strammet inn kravene til hva en tilstandsrapport må inneholde for at selger skal være beskyttet mot kjøpers mangelskrav. Rapporten må oppfylle forskriftens krav til innhold og metode – i praksis utarbeides den etter NS 3600 og dekker definerte bygningsdeler. Generiske besiktigelser på én side er ikke nok, og rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen bindende aksepterer budet.
Hvilke deler av boligen skal rapporten dekke etter forskriften?
Rapporten skal blant annet dekke våtrom med fuktmåling, tak, fasade, vinduer og dører, kjeller, kryprom og loft der det er tilgjengelig, elektrisk anlegg (beskrevet ut fra synlige forhold), VVS-installasjoner, samt drenering og utvendige arealer.
Hva fjerner ikke forskriften av selgers ansvar?
Selv med en grundig rapport svarer du fortsatt for forhold du kjente til som ikke er med i rapporten – for eksempel en kjent lekkasje bak vaskemaskinen – for vesentlige feil som er klart verre enn det kjøper måtte regne med, og for feilinformasjon i salgsdokumentene. Opplys derfor alt du kjenner til, til takstingeniøren.
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?
Rapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen (forskriften § 1-6). Er den eldre, mister den forskriftens virkning, og selger står svakere ved en senere reklamasjon. Rapporten beskriver uansett tilstanden på befaringsdagen — skjer det noe vesentlig etterpå, som en vannskade eller en større oppussing, bør den oppdateres selv om den formelt er under ett år gammel.
Hva betyr TG2 og TG3 i tilstandsrapporten?
TG2 betyr vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov eller en bygningsdel som nærmer seg slutten av forventet brukstid. Det finnes ingen universell regel om at TG2 må utbedres innen et bestemt antall år — tidshorisonten avhenger av det konkrete avviket. TG3 betyr store eller alvorlige avvik med behov for tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet.
Kilder
Relaterte tjenester
Les også
- Avhendingslova og hva selgeren må opplyse kjøperen
- Hvem bestiller og betaler tilstandsrapporten ved boligsalg?
Denne AI-assisterte artikkelen ble publisert etter en historisk eiergodkjenning. Det eldre integritetsseglet beviser at artikkelinnholdet ikke er endret, men binder ikke person- eller reviewmetadata. Godkjenningen er ikke registrert som en aktiv faglig attestasjon av denne versjonen. Faktapåstandene er kildebelagt (se kildelisten) — meld gjerne fra hvis du finner feil.