Fra 1. januar 2022 må tilstandsrapporten følge forskrift FOR-2021-06-08-1850 for at du som selger skal være beskyttet mot kjøpers mangelskrav. Forskriften stiller minstekrav til hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes, hvordan tilstandsgrader settes, og hvilken dokumentasjon rapporten må inneholde. «Som den er»-forbeholdet er strammet inn — du svarer for forhold som ikke er tilstrekkelig opplyst i rapporten. I Oslo og Akershus innebærer dette at en grundig rapport fra kvalifisert takstmann i praksis er nødvendig før salg.
Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →
Hva endret seg 1. januar 2022?
Forskrift til avhendingslova trådte i kraft 1. januar 2022 (forskrift FOR-2021-06-08-1850). Den strammet inn reglene for hva som kreves av en tilstandsrapport for at selger skal få beskyttelse mot kjøpers mangelskrav.
Før 2022 kunne en bolig selges “som den er” og selger hadde relativt lite ansvar for skjulte feil. Etter forskriften gjelder det strenge krav til dokumentasjon — og selgere som ikke leverer en ordentlig rapport, mister mye av beskyttelsen.
Tidslinje: fra «som den er» til NS 3600:2025
- Før 2022: boliger ble solgt «som den er», og selger hadde relativt lite ansvar for skjulte feil så lenge forbeholdet var tatt.
- 1. januar 2022: forskriften til avhendingslova trådte i kraft. «Som den er»-forbeholdet mistet sin virkning ved forbrukerkjøp, og tilstandsrapporten fikk minstekrav til innhold og metode.
- NS 3600:2025: kriteriene i NS 3600:2025 gjelder for valg av tilstandsgrad — frem til 1. juli 2026 kunne den bygningssakkyndige fortsatt benytte kriteriene i NS 3600:2018.
For en boligselger i Oslo eller Akershus betyr utviklingen at rapporten har gått fra valgfri markedsføring til å være selve grunnlaget for selgers rettslige beskyttelse.
Hovedpunktene i den nye forskriften
1. Tilstandsrapporten må følge NS 3600
Tilstandsrapporten utarbeides i praksis etter NS 3600, og kriteriene i NS 3600:2025 gjelder for valg av tilstandsgrad. Rapporten skal gå gjennom definerte bygningsdeler og vurdere dem med tilstandsgrader TG0–TG3. Generiske «besiktigelser» på én A4-side er ikke lenger nok.
2. Krav til den som utarbeider rapporten
Det er forskriftens krav til innhold og metode som avgjør om rapporten får rettslig virkning — ikke en bestemt sertifisering. Bransjesertifisering gjennom for eksempel Norsk takst er et kvalitetssignal og en god indikator på at takstingeniøren arbeider etter NS 3600, men det er ikke sertifiseringen i seg selv som «godkjenner» rapporten.
3. Det stilles spesifikke krav til omfang
Rapporten skal dekke:
- Våtrom (bad, vaskerom) med fuktmåling
- Tak, fasade, vinduer og dører
- Kjeller, kryprom og loft der tilgjengelig
- Elektrisk anlegg (visuell vurdering)
- VVS-installasjoner
- Drenering og utvendige arealer
4. Skjulte feil kan fortsatt være kjøpers risiko — men bare hvis rapporten er god nok
Hvis tilstandsrapporten tilfredsstiller kravene i forskriften, og en feil ikke ble oppdaget ved befaring, er det normalt kjøpers risiko. Hvis rapporten ikke er grundig nok — eller ikke finnes — havner mer på selger.
Konsekvensen i praksis
For kjøper: en god tilstandsrapport er din viktigste dokumentasjon. Les TG2-funnene nøye — de er vanligst i eldre Oslo-boliger. Er noe uklart, krev tilleggsdokumentasjon før bud.
For selger: uten en forskriftsmessig rapport bærer du selv risikoen for skjulte feil. Et typisk scenario i eldre bygårder: et bad fra 1990-tallet uten dokumentert membran som selges uten rapport, gir kjøper grunnlag for prisavslag når fukt dukker opp. Med en tilstandsrapport som beskriver forholdet som TG2, er kjøper informert og selgers ansvar avgrenset — nettopp forskjellen forskriften fra 2022 var ment å skape.
Ettårsregelen — hvor lenge virker rapporten?
Forskriften § 1-6 setter en tydelig tidsgrense: tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen. Er rapporten eldre, mister den forskriftens virkning — kjøperen regnes da ikke lenger for å kjenne forholdene som er beskrevet i den, og selger står svakere ved en senere reklamasjon.
I praksis betyr det to ting. For det første bør du ikke bestille rapporten for tidlig hvis salget kan trekke ut; tar salgsprosessen mer enn ett år, må rapporten fornyes eller oppdateres. For det andre beskriver rapporten uansett bare tilstanden på befaringsdagen — skjer det noe vesentlig med boligen etterpå, for eksempel en vannskade eller en større oppussing, bør rapporten oppdateres selv om den formelt er under ett år gammel.
Hva forskriften IKKE fjerner
Forskriften gir selger bedre beskyttelse når rapporten er grundig, men eliminerer ikke ansvar for:
- Forhold selger kjente til og som ikke er med i rapporten — f.eks. en kjent lekkasje bak vaskemaskinen
- Vesentlige feil som er åpenbart mye verre enn det en kjøper skal regne med
- Feilinformasjon i salgsdokumentene
Er du selger og kjenner til noe, opplys det til takstingeniøren. Det beskytter både deg og kjøper.
Anbefaling — slik bør du forholde deg
Er du selger: bestill tilstandsrapport før annonsen går ut. Planlegg befaring 2–3 uker før du vil annonsere, så har du rapporten på plass når interessenter melder seg. Husk også ettårsregelen: skal rapporten ha forskriftens virkning, kan den ikke være eldre enn ett år når kjøperen bindende aksepterer budet (forskriften § 1-6). Trekker salget ut, må rapporten fornyes.
Rapporten er ikke en forsikring mot alle problemer, men den er det tyngste verktøyet begge parter har for å kjenne risikoen før signering.
Ofte stilte spørsmål
Hva innebærer avhendingslova 2022 for kravene til tilstandsrapporten?
Fra 1. januar 2022 må tilstandsrapporten følge forskrift FOR-2021-06-08-1850 for at selger skal være beskyttet mot kjøpers mangelskrav. Forskriften setter minstekrav til hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes, hvordan tilstandsgrader settes, og hvilken dokumentasjon rapporten må inneholde. «Som er»-forbeholdet er strammet inn, og selger svarer for forhold som ikke er tilstrekkelig opplyst i rapporten. I praksis er en grundig rapport fra en sertifisert takstmann (medlem av Norsk takst) derfor nødvendig før salg i Oslo og Akershus.
Hva endret forskriften til avhendingslova i 2022?
Forskriften som trådte i kraft 1. januar 2022 strammet inn kravene til hva en tilstandsrapport må inneholde for at selger skal være beskyttet mot kjøpers mangelskrav. Rapporten må oppfylle forskriftens krav til innhold og metode – i praksis utarbeides den etter NS 3600 og dekker definerte bygningsdeler. Generiske besiktigelser på én side er ikke nok, og rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen bindende aksepterer budet.
Hvilke deler av boligen skal rapporten dekke etter forskriften?
Rapporten skal blant annet dekke våtrom med fuktmåling, tak, fasade, vinduer og dører, kjeller, kryprom og loft der det er tilgjengelig, elektrisk anlegg (visuell vurdering), VVS-installasjoner, samt drenering og utvendige arealer.
Hva fjerner ikke forskriften av selgers ansvar?
Selv med en grundig rapport svarer du fortsatt for forhold du kjente til som ikke er med i rapporten – for eksempel en kjent lekkasje bak vaskemaskinen – for vesentlige feil som er klart verre enn det kjøper måtte regne med, og for feilinformasjon i salgsdokumentene. Opplys derfor alt du kjenner til, til takstingeniøren.
Kilder
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Verditakst ved bank, arv og skifte
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.