En tilstandsrapport for leilighet er en grundig teknisk gjennomgang etter NS 3600, utført av en sertifisert takstmann (medlem av Norsk takst). Takstmannen kontrollerer bad, kjøkken, våtsoner, tekniske installasjoner, vinduer, dører og synlige flater, og gir hver del en tilstandsgrad fra TG0 til TG3. For leiligheter i Oslo og Akershus er bad og rør de vanligste avvikspunktene. Rapporten utgjør en del av salgsoppgaven og beskytter både selger og kjøper mot tvister etter overtakelse.
Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →
Hva er en tilstandsrapport for leilighet?
Etter forskriften til avhendingslova (endret 2022) er en tilstandsrapport i praksis nødvendig ved salg av brukt bolig, selv om den ikke er direkte lovpålagt. Det gjelder også leiligheter. Skal rapporten ha forskriftens virkning, må den oppfylle forskriftens krav og ikke være eldre enn ett år når kjøperen bindende aksepterer budet (forskriften § 1-6). Rapporten følger NS 3600 — standarden som bestemmer hva som skal sjekkes og hvordan det skal dokumenteres.
Resultatet er en skriftlig rapport der hver bygningsdel får en tilstandsgrad: TG0 (ingen avvik), TG1 (mindre eller moderate avvik), TG2 (vesentlige avvik eller vedlikeholdsbehov), eller TG3 (store eller alvorlige avvik). Det er TG2 og TG3 du skal bruke tid på når du leser rapporten.
Sjekkliste — dette gjennomgår takstmannen
NS 3600 definerer hvilke bygningsdeler som skal vurderes. For en leilighet ser listen slik ut:
Innvendige forhold
- Våtrom (bad, WC, vaskerom) — fuktsperre, membran, fall mot sluk, alder på rør
- Kjøkken — ventilasjon, benkeplass, synlige tegn på fukt under benk
- Vegger, gulv og himling — sprekker, setninger, fuktflekker
- Innvendige dører og vinduer — funksjon, tetning, kondens
- Elektrisk anlegg — alder, sikringsskap, jordfeil, synlige avvik
- Ventilasjon — fungerer ventilasjonsanlegget, er kanalene renset?
Utvendige og felles forhold
- Balkong eller terrasse — rekkverk, membran, drenering
- Felles konstruksjoner (tak, fasade, grunnmur) — beskrives hvis tilgjengelig
- Boder og parkeringskjeller — fukt, brannmotstand, låsesystem
Merk: For leiligheter i borettslag eller sameie har takstmannen sjelden full tilgang til felles konstruksjoner. Det som dokumenteres, er det du som eier er ansvarlig for innenfor din seksjon. Tak og bærevegger tilhører normalt fellesareal — og ansvaret for disse hviler på styret. Se tilstandsrapport for borettslag og sameie for hva som gjelder for fellesareal og ansvarsfordeling.
Badet er alltid det dyreste punktet
Det er sjelden overraskende: bad er der de fleste TG2 og TG3 dukker opp. Et bad fra 1987 med fliser på sponplate og originale rør er ikke bare gammelt — det er en tikkende regning.
Takstmannen bruker fuktsøker, termokamera og visuell inspeksjon. Typiske funn i eldre Oslo-leiligheter:
- Membran som slutter før rørdeksel (vanlig på 80- og 90-talls bygninger)
- Fall mot vegg i stedet for sluk
- Fordampingsrør i støpegulv uten lekkasjesikring
- Silikonfuger som er åpne ved klem- og veggovergang
Elektrisk anlegg — hva sjekkes og hva sjekkes ikke
En takstmann er ikke el-ingeniør. Det som sjekkes etter NS 3600, er visuell tilstand på sikringsskap, synlige kabler, og om det finnes jordfeilbryter. Selve anlegget, skjult i vegger, inngår ikke i tilstandsrapporten.
Er sikringsskapet fra 1970-tallet med skrusikringer og ingen jordfeilbryter, beskrives det i rapporten — uten egen tilstandsgrad etter NS 3600:2025. Det betyr ikke nødvendigvis fare — men det betyr at anlegget er utdatert og bør gjennomgås av el-takstmann eller elektriker.
Vil du ha full dokumentasjon på el-anlegget, må du bestille en egen el-tilstandsrapport. Det er separat fra tilstandsrapporten etter NS 3600.
Hva en tilstandsrapport for leilighet ikke dekker
Dette er det mange kjøpere ikke er klar over:
- Felles konstruksjoner — takstmannen kan beskrive tak og fasade hvis han ser det, men han klatrer ikke opp på taket til et borettslag.
- Rørleggerarbeid i sjakt — stikkveier og skjult rørføring er ikke åpnet opp.
- Skjulte feil — rapporten dokumenterer avvik som er synlige eller målbare. En vannskade bak kledning som ikke gir utslag på fuktsøker, fanges ikke alltid opp.
- Fellesgjeld og vedlikeholdsplan — disse finnes i årsberetningen til borettslaget, ikke i tilstandsrapporten.
Har du mistenkt skade etter kjøp — for eksempel fukt som dukker opp etter innflytting — er det en skaderapport du trenger, ikke en ny tilstandsrapport. Skaderapporten kartlegger årsak og omfang og gir deg dokumentasjon til bruk overfor forsikring eller i reklamasjonssak.
Slik leser du rapporten etter befaringen
Rapporten er på 30–60 sider. Ikke les alt fra start til slutt. Gjør dette:
- Finn sammendraget og tell TG2 og TG3-punkter.
- Les beskrivelsen for hvert TG2/TG3-punkt — takstmannen skriver hva som er observert og hva det kan bety.
- Spør takstmannen direkte hvis du er usikker — det er lov å ringe.
En leilighet med fem TG2-punkter trenger ikke bety at du ikke skal kjøpe. Det betyr at du vet hva du kjøper. Det er poenget med hele rapporten.
Ofte stilte spørsmål
Hva er en tilstandsrapport for leilighet, og hva kontrolleres?
En tilstandsrapport for leilighet er en grundig teknisk gjennomgang etter NS 3600, der en sertifisert takstmann (medlem av Norsk takst) kontrollerer bad og våtsoner, kjøkken, tekniske installasjoner, vinduer, dører og synlige flater. Hver bygningsdel får en tilstandsgrad fra TG0 til TG3, og det er TG2- og TG3-punktene du skal bruke tid på. For leiligheter i Oslo og Akershus er bad og rør de vanligste avvikspunktene. Rapporten inngår i salgsoppgaven og beskytter både selger og kjøper mot tvister etter overtakelse.
Hva sjekker takstmannen i det elektriske anlegget i en leilighet?
En takstmann er ikke elektriker. Etter NS 3600 vurderes visuell tilstand på sikringsskap, synlige kabler og om det finnes jordfeilbryter – ikke skjult kabling i veggene. Et sikringsskap fra 1970-tallet med skrusikringer og uten jordfeilbryter beskrives i rapporten — etter NS 3600:2025 settes det ikke egen tilstandsgrad på el-anlegget. Vil du ha full dokumentasjon, må du bestille en egen el-kontroll.
Hva dekker ikke en tilstandsrapport for leilighet?
Rapporten dekker ikke ansvaret for felles konstruksjoner som tak og fasade (de tilhører normalt fellesareal og styret), åpner ikke skjult rørføring i sjakter, og fanger ikke alltid opp skjulte skader som ikke gir utslag på fuktsøker. Fellesgjeld og vedlikeholdsplan finner du i borettslagets årsberetning, ikke i rapporten.
Hvordan bør jeg lese en tilstandsrapport for leilighet?
Rapporten er gjerne på 30–60 sider – ikke les alt fra start til slutt. Finn sammendraget og tell TG2- og TG3-punktene, les beskrivelsen for hvert av dem der takstmannen forklarer hva som er observert, og ring takstmannen hvis noe er uklart. En leilighet med flere TG2-punkter betyr ikke at du ikke bør kjøpe – det betyr at du vet hva du kjøper.
Kilder
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Verditakst ved bank, arv og skifte
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.