En tilstandsrapport for leilighet er en teknisk gjennomgang etter NS 3600, utført av en sertifisert takstmann (medlem av Norsk takst). Bad, kjøkken, våtrom, vinduer, dører og synlige flater vurderes, og hver bygningsdel får tilstandsgrad TG0–TG3. Bad og rør er de vanligste avvikspunktene i leiligheter. Rapporten inngår i salgsoppgaven.
Hva er en tilstandsrapport for leilighet?
Etter forskriften til avhendingslova (endret 2022) er en tilstandsrapport i praksis nødvendig ved salg av brukt bolig, selv om den ikke er direkte lovpålagt. Det gjelder også leiligheter. Skal rapporten ha forskriftens virkning, må den oppfylle forskriftens krav og ikke være eldre enn ett år når kjøperen bindende aksepterer budet (forskriften § 1-6). Rapporten følger NS 3600 — standarden som bestemmer hva som skal sjekkes og hvordan det skal dokumenteres.
Resultatet er en skriftlig rapport der hver bygningsdel får en tilstandsgrad: TG0 (ingen avvik), TG1 (mindre eller moderate avvik), TG2 (vesentlige avvik eller vedlikeholdsbehov), eller TG3 (store eller alvorlige avvik). Det er TG2 og TG3 du skal bruke tid på når du leser rapporten.
Sjekkliste — dette gjennomgår takstmannen
NS 3600 definerer hvilke bygningsdeler som skal vurderes. For en leilighet ser listen slik ut:
Innvendige forhold
- Våtrom (bad, WC, vaskerom) — fuktsperre, membran, fall mot sluk, alder på rør
- Kjøkken — ventilasjon, benkeplate, synlige tegn på fukt under benk. Kjøkkenet er ikke våtrom, men rom med vanninstallasjon
- Vegger, gulv og himling — sprekker, setninger, fuktflekker
- Innvendige dører og vinduer — funksjon, tetning, kondens
- El-anlegg — beskrives ut fra synlige forhold og tilsynshistorikk, uten tilstandsgrad
- Ventilasjon — fungerer ventilasjonsanlegget, er kanalene renset?
Utvendige og felles forhold
- Balkong eller terrasse — rekkverk, membran, drenering
- Felles konstruksjoner (tak, fasade, grunnmur) — beskrives hvis tilgjengelig
- Boder og parkeringskjeller — fukt, brannmotstand, låsesystem
Merk: For leiligheter i borettslag eller sameie har takstmannen sjelden full tilgang til felles konstruksjoner. Det som dokumenteres, er det du som eier er ansvarlig for innenfor din seksjon. Tak og bærevegger tilhører normalt fellesareal — og ansvaret for disse hviler på styret. Se tilstandsrapport for borettslag og sameie for hva som gjelder for fellesareal og ansvarsfordeling.
Tilstandsgradene — hva TG2 og TG3 faktisk betyr
Tilstandsgraden er ingen karakter på hele leiligheten. Den sier hvor stort avviket er på én bygningsdel, vurdert mot alder og forventet brukstid. Kriteriene ligger i NS 3600:2025.
| Grad | Hva den betyr |
|---|---|
| TG0 | Ingen avvik. Bygningsdelen er tilnærmet ny, uten slitasje, og dokumentasjon foreligger. |
| TG1 | Mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje sett i forhold til alder og forventet brukstid. |
| TG2 | Vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov, eller bygningsdel som nærmer seg slutten av forventet brukstid. |
| TG3 | Store eller alvorlige avvik med behov for tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet. |
| TGIU | Ikke undersøkt, eller ikke tilgjengelig for undersøkelse. |
Det finnes ingen regel om at et TG2 må utbedres innen et bestemt antall år. Tidshorisonten avhenger av hva avviket er: et TG2 på åpne silikonfuger er noe annet enn et TG2 på et bad som nærmer seg slutten av brukstiden. Ved TG3 haster det — hvor raskt tiltaket må settes i gang, avhenger av det konkrete forholdet takstmannen har beskrevet.
Badet er alltid det dyreste punktet
Det er sjelden overraskende: bad er der de fleste TG2 og TG3 dukker opp. Et bad fra 1987 med fliser på sponplate og originale rør er ikke bare gammelt — det er en tikkende regning.
Takstmannen bruker fuktsøker, termokamera og visuell inspeksjon. Typiske funn i eldre Oslo-leiligheter:
- Membran som slutter før rørdeksel (vanlig på 80- og 90-talls bygninger)
- Fall mot vegg i stedet for sluk
- Fordampingsrør i støpegulv uten lekkasjesikring
- Silikonfuger som er åpne ved klem- og veggovergang
Slik foregår befaringen i leiligheten
En befaring i en vanlig leilighet tar normalt to til fire timer. Rekkefølgen er stort sett den samme:
- Gjennomgang av dokumentasjonen du har — FDV, kvitteringer på baderomsrehabilitering, tidligere rapporter.
- Rom for rom innvendig: gulv, vegger, himling, vinduer, dører, kjøkken.
- Våtrom med fuktsøker og visuell kontroll av fall, sluk og overganger. Der det lar seg gjøre, tas det hull i våtrommet — forskriften § 2-2 krever hulltaking, og hullet gir svar på hva som ligger bak flisene.
- Rom under terreng, bod og eventuell kjellerdel. Forskriften § 2-15 stiller egne krav til disse rommene.
- Balkong, terrasse og de fellesdelene som er tilgjengelige fra din seksjon.
Rapporten kommer digitalt, normalt innen 24–48 timer etter befaringen. Dokumentasjon på arbeid som er utført teller når tilstandsgraden settes — legg den fram før befaringen, ikke etter.
Elektrisk anlegg — hva sjekkes og hva sjekkes ikke
En takstmann er ikke elektriker. Etter forskriften § 2-18 gjør den bygningssakkyndige en forenklet vurdering av el-anlegget: synlige forhold, tilsynshistorikk, opplysninger fra eier og synlige tegn på termiske skader. Konsekvensen av eventuelle avvik skal forklares, men det settes ingen tilstandsgrad på el-anlegget etter gjeldende NS 3600.
Er sikringsskapet gammelt, med skrusikringer og tynn tilsynshistorikk, beskrives det i rapporten. Det betyr ikke i seg selv at anlegget er farlig — det betyr at du ikke vet nok om det.
Vil du ha dokumentert tilstand på el-anlegget, bestiller du en egen el-kontroll hos autorisert elektrovirksomhet. Det lokale eltilsyn (DLE) fører tilsyn med anlegg i boliger. Dette er separat fra tilstandsrapporten etter NS 3600.
Hva en tilstandsrapport for leilighet ikke dekker
Dette er det mange kjøpere ikke er klar over:
- Felles konstruksjoner — takstmannen kan beskrive tak og fasade hvis han ser det, men han klatrer ikke opp på taket til et borettslag.
- Rørleggerarbeid i sjakt — stikkveier og skjult rørføring er ikke åpnet opp.
- Skjulte feil — rapporten dokumenterer avvik som er synlige eller målbare. En vannskade bak kledning som ikke gir utslag på fuktsøker, fanges ikke alltid opp.
- Fellesgjeld og vedlikeholdsplan — disse finnes i årsberetningen til borettslaget, ikke i tilstandsrapporten.
Dukker det opp en skade etter overtakelse — fukt som viser seg etter innflytting, for eksempel — er ikke en ny tilstandsrapport riktig verktøy. Da trenger du en skadeutredning som kartlegger årsak og omfang, og den håndteres av fagkyndig på det aktuelle feltet. Oslo Takst utarbeider tilstandsrapporter etter NS 3600.
Hvem har ansvaret — du eller sameiet?
I et eierseksjonssameie vedlikeholder du din egen bruksenhet, mens sameiet holder fellesarealer, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like. Tak, bjelkelag, bærende konstruksjoner og innbygde rør ligger utenfor seksjonseierens vedlikeholdsplikt (eierseksjonsloven §§ 32 og 33), og vedtektene kan presisere grensen ytterligere.
I praksis: en fuktskade i ditt eget bad er ditt bad. En lekkasje fra et innebygd fellesrør er en annen sak. Rapporten beskriver forholdet uansett hvem som skal betale — hvem som ender opp med regningen, avgjøres av loven, vedtektene og de konkrete avtalevilkårene, ikke av tilstandsgraden.
Slik leser du rapporten etter befaringen
Rapporten er på 30–60 sider. Ikke les alt fra start til slutt. Gjør dette:
- Finn sammendraget og tell TG2 og TG3-punkter.
- Les beskrivelsen for hvert TG2/TG3-punkt — takstmannen skriver hva som er observert og hva det kan bety.
- Spør takstmannen direkte hvis du er usikker — det er lov å ringe.
Skal du bruke rapporten i en budrunde, går slik leser du tilstandsrapporten før budrunden gjennom det samme punkt for punkt.
En leilighet med fem TG2-punkter trenger ikke bety at du ikke skal kjøpe. Det betyr at du vet hva du kjøper. Det er poenget med hele rapporten.
Skal leiligheten selges, eller vil du vite hva du faktisk sitter med: bestill befaring, så har du rapporten i hånden kort tid etterpå.
Ofte stilte spørsmål
Hva er en tilstandsrapport for leilighet, og hva kontrolleres?
En tilstandsrapport for leilighet er en grundig teknisk gjennomgang etter NS 3600, der en sertifisert takstmann (medlem av Norsk takst) kontrollerer bad og våtsoner, kjøkken, tekniske installasjoner, vinduer, dører og synlige flater. Hver bygningsdel får en tilstandsgrad fra TG0 til TG3, og det er TG2- og TG3-punktene du skal bruke tid på. For leiligheter i Oslo og Akershus er bad og rør de vanligste avvikspunktene. Rapporten inngår i salgsoppgaven og beskytter både selger og kjøper mot tvister etter overtakelse.
Hva sier tilstandsrapporten om det elektriske anlegget i en leilighet?
En takstmann er ikke elektriker. Etter forskriften § 2-18 gjør den bygningssakkyndige en forenklet vurdering av el-anlegget ut fra synlige forhold, tilsynshistorikk og opplysninger fra eier, og forklarer konsekvensen av avvik. Det settes ingen tilstandsgrad på el-anlegget etter gjeldende NS 3600. Vil du ha dokumentert tilstand, må du bestille egen el-kontroll hos autorisert elektrovirksomhet. Det lokale eltilsyn (DLE) fører tilsyn med anlegget.
Hva dekker ikke en tilstandsrapport for leilighet?
Rapporten dekker ikke ansvaret for felles konstruksjoner som tak og fasade (de tilhører normalt fellesareal og styret), åpner ikke skjult rørføring i sjakter, og fanger ikke alltid opp skjulte skader som ikke gir utslag på fuktsøker. Fellesgjeld og vedlikeholdsplan finner du i borettslagets årsberetning, ikke i rapporten.
Hvordan bør jeg lese en tilstandsrapport for leilighet?
Rapporten er gjerne på 30–60 sider – ikke les alt fra start til slutt. Finn sammendraget og tell TG2- og TG3-punktene, les beskrivelsen for hvert av dem der takstmannen forklarer hva som er observert, og ring takstmannen hvis noe er uklart. En leilighet med flere TG2-punkter betyr ikke at du ikke bør kjøpe – det betyr at du vet hva du kjøper.
Hva betyr TG2 og TG3 i tilstandsrapporten?
TG2 betyr vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov eller en bygningsdel som nærmer seg slutten av forventet brukstid. TG3 betyr store eller alvorlige avvik med behov for tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet. Det finnes ingen regel om at TG2 må utbedres innen et bestemt antall år. Les alltid beskrivelsen under graden – den forteller hva som faktisk er observert, og hvor raskt det haster.
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?
Skal rapporten ha virkningen etter forskriften til avhendingslova, kan den ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen (forskriften § 1-6). Trekker salget ut i tid, må rapporten oppdateres. Har det skjedd noe med leiligheten i mellomtiden – en lekkasje, et nytt bad – bør rapporten uansett oppdateres før salget.
Kilder
Relaterte tjenester
Les også
- Slik velger du takstmann ved boligsalg
- Slik går befaringen hos takstmannen til seg i Oslo og Akershus
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og publisert automatisk etter et dokumentert vetovindu. Det er ikke registrert en aktiv, kryptografisk fagattestasjon av denne versjonen. Meld gjerne fra hvis du finner feil.