Tilstandsrapporten for andelsleilighet eller seksjon dekker den private boenheten: bad, kjøkken, gulv, vegger og synlige installasjoner. Tak, fasade, drenering og fellesinstallasjoner er som hovedregel sameiets eller borettslagets ansvar og inngår normalt ikke. Avhendingslova gjelder ved salg av begge typer, så rapporten er like viktig som ved enebolig.
Skal du selge en andelsleilighet i borettslag eller en seksjon i sameie, gjelder avhendingslova på samme måte som ved salg av enebolig. Forskjellen ligger i hva tilstandsrapporten faktisk dekker: boenheten din, ikke bygget. Her er grensen, de vanligste funnene i Oslo-leiligheter, og hva du bør ha klart før befaringen.
Forskjellen mellom borettslag og sameie
Begge er felleseide bygg, men juridisk er de helt forskjellige — og det påvirker hva tilstandsrapporten dekker.
Sameie (eierseksjonssameie)
Du eier en bestemt seksjon — leiligheten din — og har en ideell andel av fellesarealene. Tilstandsrapporten dekker seksjonen din. Vedlikeholdsansvaret er delt mellom seksjonseier og sameiet etter eierseksjonsloven §§ 32 og 33 og vedtektene — sameiet har som hovedregel ansvaret for fellesarealer og bygningskropp.
Borettslag
Du eier en andel i borettslaget og har bruksrett til en bestemt leilighet. Selve bygget eies av borettslaget. Tilstandsrapporten dekker den delen du har bruksrett til — leiligheten — ikke fellesbygningen.
Tilstandsvurdering eller tilstandsrapport — hva er forskjellen?
Begrepene «tilstandsvurdering» og «tilstandsrapport» brukes ofte om hverandre, og i dagligtale betyr de stort sett det samme. Faglig er det likevel en nyttig forskjell.
Tilstandsvurderingen er selve arbeidet — den tekniske analysen takstmannen gjør på befaringen. Bygningsdelene gjennomgås systematisk og vurderes med tilstandsgrader fra TG0 til TG3 etter NS 3600:2025. Det er her det faglige skjønnet ligger: hva som er observert, hvor alvorlig det er, og hva som bør følges opp.
Tilstandsrapporten er dokumentet vurderingen ender i. Den samler observasjonene, tilstandsgradene og begrunnelsene i en form som holder kravene i forskrift til avhendingslova, slik at den kan brukes ved salg.
For en andelsleilighet i borettslag eller en seksjon i sameie gjelder tilstandsvurderingen den private boenheten — bad, kjøkken, gulv, vegger og synlige installasjoner. Det settes ikke tilstandsgrad på det elektriske anlegget etter NS 3600:2025; det beskrives ut fra synlige forhold, og kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet. Tak, fasade, drenering og fellesinstallasjoner inngår normalt ikke i din rapport — de er som hovedregel borettslagets eller sameiets ansvar.
Hva dekker rapporten i ditt tilfelle?
I praksis er omfanget likt for andelsleilighet og seksjon. Takstmannen går gjennom det du eier eller har bruksrett til:
- Bad og våtrom: fuktmåling, kontroll av membran, vask, slukstandard, ventilasjon i rommet.
- Kjøkken: tilstand på avtrekk, vannskadeindikatorer rundt oppvaskmaskin, alder på innredning.
- Innvendig elektrisk: sikringsskap (når det er privat) og antall kurser — beskrevet ut fra synlige forhold, ikke gradert.
- Gulv, vegger og tak innvendig: synlige skader, fukt, sprekkdannelser i bærevegger.
- Vinduer og dører: tetting, kondens mellom glass, isolasjonsverdi når relevant.
- Boder og garasjeplass: hvis du eier eller disponerer en spesifikk del.
Hva som gjennomgås punkt for punkt, står i sjekklisten for tilstandsrapport for leilighet.
Hva som IKKE dekkes — og hvorfor
Følgende deler er som hovedregel sameiets eller borettslagets ansvar og inngår normalt ikke i en personlig tilstandsrapport:
- Tak og takkonstruksjon på bygget.
- Yttervegger og fasader.
- Drenering, grunnmur og kjeller (utenfor din egen bod).
- Sentrale ventilasjonsanlegg, hovedrør og felles VVS.
- Heis, trappeoppganger og felles utearealer.
Grensen er likevel ikke absolutt. Bygningsdeler med nær fysisk tilknytning til seksjonen kan høre inn under seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter eierseksjonsloven §§ 32 og 33, og vedtektene kan flytte ansvar begge veier. Rapporten din kommenterer fellesområdene når det er synlige tegn som påvirker leiligheten din — for eksempel fuktinntrengning fra fellesvegg eller mistanke om taklekkasje gjennom himlingen.
Tre vanlige funn i Oslo-andelsleiligheter
1. Originalt bad fra 70- eller 80-tallet. Ofte uten faglig membran etter dagens standard. TG2 eller TG3 er sannsynlig — uavhengig av om badet ser pent ut. Kjøper må vite at badet kan trenge full oppussing innen kort tid, og for deg er det bedre at det står i rapporten enn at det dukker opp etterpå.
2. Kjøkken med vannskadeindikatorer. Lekkasjer fra oppvaskmaskin eller kjøkkenkraner som ikke er meldt eller utbedret. Vi måler fukt og dokumenterer alder på innredning.
3. Sikringsskap som ikke er oppgradert. Mange eldre Oslo-leiligheter har fortsatt skrusikringer. Etter NS 3600:2025 får ikke el-anlegget egen tilstandsgrad — forholdet beskrives i rapporten, og kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet.
Hvordan disse funnene ser ut i eldre murgårder, er beskrevet i artikkelen om tilstandsrapport for bygård i Oslo.
Avhendingslova gjelder også andelsleilighet
Etter lovendringen i 2022 er en tilstandsrapport i praksis nødvendig for å begrense selgers ansvar etter salg — det gjelder andelsleilighet i borettslag like mye som enebolig og selveierleilighet. Rapporten er ikke lovpålagt, men uten en forskriftsmessig rapport kan kjøper i større grad holde selger ansvarlig for skjulte feil. Reklamasjonsfristen er uansett inntil fem år etter overtakelse. Forhold som er tydelig beskrevet i rapporten, regnes kjøperen for å kjenne til, og det reduserer risikoen for krav etter salget.
Hva med fellesarealene?
Tilstanden på tak, drenering og fasade er som hovedregel fellesskapets ansvar og hører hjemme i borettslagets eller sameiets egen vedlikeholdsplan og tekniske gjennomganger. Det er en annen type oppdrag enn tilstandsrapport for boenheten, og Oslo Takst leverer kun tilstandsrapport for boenheten ved salg. Som selger bør du likevel ha styrets dokumenter klare: årsberetning, regnskap, vedtekter og eventuell vedlikeholdsplan. Kjøperen kommer til å be om dem, og de sier ofte mer om felleskostnadene framover enn rapporten kan. Se dokumentasjonen du bør ha klar når takstmannen kommer.
Pris og prosess
Befaring av en andelsleilighet eller seksjon tar normalt 2–4 timer, avhengig av størrelse og antall rom. Rapporten leveres digitalt, normalt innen 24–48 timer etter befaring. Se tilstandsrapport ved boligsalg for hva som inngår.
Se prisene, eller ta kontakt for å avtale befaring.
Ofte stilte spørsmål
Hva er en tilstandsvurdering av borettslag?
En tilstandsvurdering er den tekniske gjennomgangen takstmannen gjør av boligens tilstand etter NS 3600:2025, der bygningsdelene vurderes med tilstandsgrader TG0–TG3. For en andelsleilighet i borettslag gjelder vurderingen den private boenheten — bad, kjøkken, gulv, vegger og synlige installasjoner. Det ferdige dokumentet kalles tilstandsrapport. Selve borettslaget som helhet — tak, fasade, drenering og fellesinstallasjoner — er som hovedregel borettslagets ansvar og inngår normalt ikke i vurderingen av andelen.
Dekker tilstandsvurderingen fellesarealene?
Som hovedregel ikke. Tilstandsvurderingen av en andelsleilighet eller seksjon konsentrerer seg om boenheten. Tak, fasade, drenering, ventilasjon, bærende konstruksjoner og andre fellesinstallasjoner er normalt borettslagets eller sameiets ansvar og vurderes ikke fullt ut i den enkelte boligens rapport. Bygningsdeler med nær fysisk tilknytning til boenheten kan likevel være relevante og kommenteres — i sameier følger ansvarsdelingen av eierseksjonsloven §§ 32–33 og vedtektene.
Hva koster tilstandsrapport for andelsleilighet?
Vi leverer tilstandsrapport for andelsleilighet og seksjon til fast pris fra kr 10 900 inkl. mva. Tilstandsvurderingen — den tekniske analysen etter NS 3600:2025 — inngår i den prisen; det er arbeidet som ligger bak det ferdige dokumentet. Prisen avhenger av boligens størrelse og bekreftes før befaring.
Hvilke dokumenter fra sameiet eller borettslaget bør jeg ha klare?
Vedtekter, siste årsberetning og regnskap, eventuell vedlikeholdsplan, og dokumentasjon på arbeid som er gjort i din boenhet – særlig bad og elektrisk. Det gir takstmannen et bedre grunnlag på befaringen, og det er de samme dokumentene kjøperen kommer til å be om.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.