Tilstandsrapporten for andelsleilighet i borettslag eller seksjon i sameie dekker den private boenheten — bad, kjøkken, gulv, vegger og innvendig elektrisk. Tak, fasade, drenering, ventilasjon og fellesinstallasjoner er som hovedregel sameiets eller borettslagets ansvar og inngår normalt ikke, men bygningsdeler med nær tilknytning til boenheten kan kommenteres — ansvarsdelingen følger av eierseksjonsloven §§ 32–33 og vedtektene. Avhendingslova gjelder ved salg av begge typer, så rapporten er like viktig som ved enebolig.
Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →
Forskjellen mellom borettslag og sameie
Begge er felleseide bygg, men juridisk er de helt forskjellige — og det påvirker hva tilstandsrapporten dekker.
Sameie (eierseksjonssameie)
Du eier en bestemt seksjon — leiligheten din — og har en ideell andel av fellesarealene. Tilstandsrapporten dekker seksjonen din. Vedlikeholdsansvaret er delt mellom seksjonseier og sameiet etter eierseksjonsloven §§ 32 og 33 og vedtektene — sameiet har som hovedregel ansvaret for fellesarealer og bygningskropp.
Borettslag
Du eier en andel i borettslaget og har bruksrett til en bestemt leilighet. Selve bygget eies av borettslaget. Tilstandsrapporten dekker den delen du har bruksrett til — leiligheten — ikke fellesbygningen.
Tilstandsvurdering eller tilstandsrapport — hva er forskjellen?
Begrepene «tilstandsvurdering» og «tilstandsrapport» brukes ofte om hverandre, og i dagligtale betyr de stort sett det samme. Faglig er det likevel en nyttig forskjell.
Tilstandsvurderingen er selve arbeidet — den tekniske analysen takstmannen gjør på befaringen. Bygningsdelene gjennomgås systematisk og vurderes med tilstandsgrader fra TG0 til TG3 etter NS 3600:2025. Det er her det faglige skjønnet ligger: hva som er observert, hvor alvorlig det er, og hva som bør følges opp.
Tilstandsrapporten er dokumentet vurderingen ender i. Den samler observasjonene, tilstandsgradene og begrunnelsene i en form som holder kravene i forskrift til avhendingslova, slik at den kan brukes ved salg.
For en andelsleilighet i borettslag eller en seksjon i sameie gjelder tilstandsvurderingen den private boenheten — bad, kjøkken, gulv, vegger og innvendig elektrisk. Vi setter ikke tilstandsgrad på det elektriske anlegget etter NS 3600:2025; det beskrives visuelt, og kontroll henvises til autorisert elektriker. Tak, fasade, drenering og fellesinstallasjoner inngår ikke — de er borettslagets eller sameiets ansvar og krever en egen vurdering av fellesbygget.
Hva dekker rapporten i ditt tilfelle?
I praksis er omfanget likt for andelsleilighet og seksjon. Takstingeniøren går gjennom det du eier eller har bruksrett til:
- Bad og våtrom: fuktmåling, kontroll av membran, vask, slukstandard, ventilasjon i rommet.
- Kjøkken: tilstand på avtrekk, vannskadeindikatorer rundt oppvaskmaskin, alder på innredning.
- Innvendig elektrisk: sikringsskap (når det er privat), antall kurser, jording.
- Gulv, vegger og tak innvendig: synlige skader, fukt, sprekkdannelser i bærevegger.
- Vinduer og dører: tetting, kondens mellom glass, isolasjonsverdi når relevant.
- Boder og garasjeplass: hvis du eier eller disponerer en spesifikk del.
Hva som IKKE dekkes — og hvorfor
Følgende deler er som hovedregel sameiets eller borettslagets ansvar og inngår normalt ikke i en personlig tilstandsrapport:
- Tak og takkonstruksjon på bygget.
- Yttervegger og fasader.
- Drenering, grunnmur og kjeller (utenfor din egen bod).
- Sentrale ventilasjonsanlegg, hovedrør og felles VVS.
- Heis, trappeoppganger og felles utearealer.
Grensen er likevel ikke absolutt. Bygningsdeler med nær fysisk tilknytning til seksjonen kan høre inn under seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter eierseksjonsloven §§ 32 og 33, og vedtektene kan flytte ansvar begge veier. Rapporten din kommenterer fellesområdene når det er synlige tegn som påvirker leiligheten din — for eksempel fuktinntrengning fra fellesvegg eller mistanke om taklekkasje gjennom himlingen.
Tre vanlige funn i Oslo-andelsleiligheter
1. Originalt bad fra 70- eller 80-tallet. Ofte uten faglig membran etter dagens standard. TG2 eller TG3 er sannsynlig — uavhengig av om badet ser pent ut. Kjøper må vite at badet kan trenge full oppussing innen kort tid.
2. Kjøkken med vannskadeindikatorer. Lekkasjer fra oppvaskmaskin eller kjøkkenkraner som ikke er meldt eller utbedret. Vi måler fukt og dokumenterer alder på innredning.
3. Sikringsskap som ikke er oppgradert. Mange Oslo-leiligheter har fortsatt skrusikringer fra 60-tallet, mens dagens behov krever automater og jordfeilbryter. Etter NS 3600:2025 får ikke el-anlegget egen tilstandsgrad — forholdet beskrives i rapporten, og kontroll av autorisert elektriker anbefales.
Avhendingslova gjelder også andelsleilighet
Etter lovendringen i 2022 er en tilstandsrapport i praksis nødvendig for å begrense selgers ansvar etter salg — det gjelder andelsleilighet i borettslag like mye som enebolig og selveierleilighet. Rapporten er ikke lovpålagt, men uten en forskriftsmessig rapport kan kjøper i større grad holde selger ansvarlig for skjulte feil. Reklamasjonsfristen er uansett inntil fem år etter overtakelse.
Hva med fellesarealene? Egen rapport
Hvis sameiet eller borettslaget skal vurdere fellesvedlikehold — som tak, drenering eller fasade — bestiller styret en egen vedlikeholdsplan eller periodisk teknisk gjennomgang. Det er en annen tjeneste enn tilstandsrapport for boenheten. Skaderapport brukes når det er en konkret skade — for eksempel taklekkasje som har gitt fuktskade i en av leilighetene.
Pris og prosess
Befaring av en andelsleilighet eller seksjon tar normalt 2–4 timer, avhengig av størrelse og antall rom. Rapporten leveres digitalt, normalt innen 24–48 timer etter befaring. Se tilstandsrapport-tjenesten for hva som inngår.
Estimer pris i priskalkulatoren eller kontakt oss for et konkret tilbud.
Ofte stilte spørsmål
Hva er en tilstandsvurdering av borettslag?
En tilstandsvurdering er den tekniske gjennomgangen takstmannen gjør av boligens tilstand etter NS 3600:2025, der bygningsdelene vurderes med tilstandsgrader TG0–TG3. For en andelsleilighet i borettslag gjelder vurderingen den private boenheten — bad, kjøkken, gulv, vegger og innvendig elektrisk. Det ferdige dokumentet kalles tilstandsrapport. Selve borettslaget som helhet — tak, fasade, drenering og fellesinstallasjoner — er styrets ansvar og inngår normalt ikke i vurderingen av andelen.
Dekker tilstandsvurderingen fellesarealene?
Som hovedregel ikke. Tilstandsvurderingen av en andelsleilighet eller seksjon konsentrerer seg om boenheten. Tak, fasade, drenering, ventilasjon, bærende konstruksjoner og andre fellesinstallasjoner er normalt borettslagets eller sameiets ansvar og vurderes ikke fullt ut i den enkelte boligens rapport. Bygningsdeler med nær fysisk tilknytning til boenheten kan likevel være relevante og kommenteres — i sameier følger ansvarsdelingen av eierseksjonsloven §§ 32–33 og vedtektene. Ønsker styret en vurdering av selve bygningen, er det en egen tilstandsvurdering av fellesbygget — et eget oppdrag.
Hva koster tilstandsvurdering av andelsleilighet?
Vi leverer tilstandsrapport for andelsleilighet og seksjon til fast pris fra kr 10 900. Tilstandsvurderingen — den tekniske analysen etter NS 3600:2025 — inngår i den prisen; det er arbeidet som ligger bak det ferdige dokumentet. Pris for en egen vurdering av et helt borettslag eller fellesbygg avhenger av omfang og avtales i hvert tilfelle. Ta kontakt på 957 51 000 eller post@oslotakst.no for et konkret tilbud.
Kilder
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Verditakst ved bank, arv og skifte
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.