Tilstandsrapport for borettslag og sameie

Forskjellen mellom borettslag og sameie

Begge er felleseide bygg, men juridisk er de helt forskjellige — og det påvirker hva tilstandsrapporten dekker.

Sameie (eierseksjonssameie)

Du eier en bestemt seksjon — leiligheten din — og har en ideell andel av fellesarealene. Tilstandsrapporten dekker seksjonen din. Fellesarealene reguleres av sameieloven og vedtektene, og styret har ansvar for vedlikehold der.

Borettslag

Du eier en andel i borettslaget og har bruksrett til en bestemt leilighet. Selve bygget eies av borettslaget. Tilstandsrapporten dekker den delen du har bruksrett til — leiligheten — ikke fellesbygningen.

Hva dekker rapporten i ditt tilfelle?

I praksis er omfanget likt for andelsleilighet og seksjon. Takstingeniøren går gjennom det du eier eller har bruksrett til:

• Bad og våtrom: fuktmåling, kontroll av membran, vask, slukstandard, ventilasjon i rommet.
• Kjøkken: tilstand på avtrekk, vannskadeindikatorer rundt oppvaskmaskin, alder på innredning.
• Innvendig elektrisk: sikringsskap (når det er privat), antall kurser, jording.
• Gulv, vegger og tak innvendig: synlige skader, fukt, sprekkdannelser i bærevegger.
• Vinduer og dører: tetting, kondens mellom glass, isolasjonsverdi når relevant.
• Boder og garasjeplass: hvis du eier eller disponerer en spesifikk del.

Hva som IKKE dekkes — og hvorfor

Følgende deler er sameiets eller borettslagets ansvar og inngår ikke i en personlig tilstandsrapport:

• Tak og takkonstruksjon på bygget.
• Yttervegger og fasader.
• Drenering, grunnmur og kjeller (utenfor din egen bod).
• Sentrale ventilasjonsanlegg, hovedrør og felles VVS.
• Heis, trappeoppganger og felles utearealer.

Rapporten din kommenterer disse områdene kun hvis det er synlige tegn som påvirker leiligheten din — for eksempel fuktinntrengning fra fellesvegg eller mistanke om taklekkasje gjennom himlingen.

Tre vanlige funn i Oslo-andelsleiligheter

1. Originalt bad fra 70- eller 80-tallet. Ofte uten faglig membran etter dagens standard. TG3 er sannsynlig — uavhengig av om badet ser pent ut. Kjøper må vite at badet kan trenge full oppussing innen kort tid.

2. Kjøkken med vannskadeindikatorer. Lekkasjer fra oppvaskmaskin eller kjøkkenkraner som ikke er meldt eller utbedret. Vi måler fukt og dokumenterer alder på innredning.

3. Sikringsskap som ikke er oppgradert. Mange Oslo-leiligheter har fortsatt skrusikringer fra 60-tallet, mens dagens behov krever automater og jordfeilbryter. Det blir TG2 som anbefaling om å skifte.

Avhendingslova gjelder også andelsleilighet

Etter lovendringen i 2022 må selger ha en tilstandsrapport for å begrense ansvaret etter salg — det gjelder andelsleilighet i borettslag like mye som enebolig og selveierleilighet. Uten rapport kan kjøper kreve prisavslag i opptil fem år for forhold som burde vært dokumentert.

Hva med fellesarealene? Egen rapport

Hvis sameiet eller borettslaget skal vurdere fellesvedlikehold — som tak, drenering eller fasade — bestiller styret en egen vedlikeholdsplan eller periodisk teknisk gjennomgang. Det er en annen tjeneste enn tilstandsrapport for boenheten. Skaderapport brukes når det er en konkret skade — for eksempel taklekkasje som har gitt fuktskade i en av leilighetene.

Pris og prosess

Befaring av en andelsleilighet eller seksjon tar typisk 1,5–3 timer, avhengig av størrelse og antall rom. Rapporten ferdigstilles innen 1–3 virkedager etter befaring.

Estimer pris i priskalkulatoren eller kontakt oss for et konkret tilbud.

Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og redaksjonelt vurdert av Oslo Takst AS. Faglig ansvar: Remi André Lurud, sertifisert takstmann (NS 3600).