I våtrom sjekker jeg fall mot sluk, sluktype og alder, membran og fuktsperre rundt sluk og overganger, fukt i vegger og gulv med fuktindikator, tilstand på fliser og fugefelt, ventilasjon, samt rør-i-rør og synlige tilkoblinger. Jeg vurderer alder mot forventet levetid og dokumentasjon på utført arbeid. I Oslo og Akershus ser jeg mye eldre bad fra 80- og 90-tallet uten godkjent membran — dette gir høy tilstandsgrad.
Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →
På befaring i våtrom handler det ikke om hva som ser pent ut. Det handler om hva som har sviktet, hva som er i ferd med å svikte, og hva som kommer til å koste deg penger de neste ti årene. Her er hva jeg ser etter — i rekkefølge.
Hvorfor våtrom får ekstra oppmerksomhet i tilstandsrapporten
Våtrom er den romtypen som oftest gir TG2 eller TG3 i en tilstandsrapport etter NS 3600. Det er ikke tilfeldig. Bad, dusj og kjøkken er steder der vann, damp og menneskelig feil møtes over tiår. Skadene er sjelden dramatiske fra dag én — de bygger seg opp bak fliser, under membraner og inne i konstruksjoner du ikke ser. Forskriften til avhendingslova stiller derfor egne krav til undersøkelsen av våtrom (§ 2-2) — blant annet hulltaking med minimum 73 millimeter borehull der det er tilgjengelig.
Etter avhendingslova § 4-19 må kjøperen reklamere innen rimelig tid etter at en mangel ble eller burde vært oppdaget — og senest fem år etter overtakelsen. En grundig tilstandsrapport for våtrom er derfor ikke bare til kjøpers fordel — den reduserer risikoen for reklamasjonskrav mot deg som selger i ettertid.
Det første jeg sjekker: membranen og fuktsperre
Membranen er det eneste som holder vannet borte fra konstruksjonen bak flisene. Er den ikke tett — eller mangler helt — er det bare et tidsspørsmål før det oppstår fuktskade.
Membran er ikke synlig under befaring. Jeg vurderer den indirekte: alder på badet, type underlag, utførelse av sluk og overganger. Et bad fra 1990-tallet med sponplate som underlag har med stor sannsynlighet ingen membran som tilfredsstiller dagens krav. Det er ikke spekulasjon — det er standardpraksis fra den perioden.
Jeg bruker fuktmåler i vegger og gulv nær sluk, i hjørner og langs sokkelen. Høye verdier her betyr at vann har kommet seg forbi membranen — eller at det aldri var noen.
Fall mot sluk — enkelt å overse, dyrt å ignorere
Gulvet i et bad skal ha fall mot sluket. Preakseptert ytelse etter TEK17 § 13-15 er fall på minst 1:50 i dusjsonen, i et område på minst 0,8 meter fra sluket. Det høres teknisk ut, men i praksis handler det om at vann ikke skal bli stående på gulvet etter at du har dusjet.
Jeg sjekker fall med vater under befaring. Flatt eller motfall er et vanlig funn i eldre boliger i Oslo og Akershus — særlig i rekkehus og blokkleiligheter fra 1960- til 1980-tallet. Konsekvensen er at vann trenger inn i overgangen mellom gulv og vegg over tid.
Dette gir typisk TG2 i rapporten. Ikke fordi det er katastrofe, men fordi det øker risikoen for fuktskade vesentlig.
Sluk, tetting og rørenes alder
Sluket
Sluket er gjennomføringen i membranen. Er tetningen rundt sluket dårlig, hjelper det lite at resten av membranen er intakt. Jeg løfter risten og ser etter sprekker, løs tetting og tegn på oversvømmelse under slukkragen.
Synlige rør
Der rørene er synlige, ser jeg på materialtype og alder. Galvaniserte stålrør fra før 1980 er i utgangspunktet på overtid. Kobber og plast fra 1990-tallet kan være i god stand, men bør vurderes opp mot total alder på badet.
Skjulte rør
Skjulte rørføringer kan ikke inspiseres uten inngrep i konstruksjonen. Det noteres i rapporten som en begrensning, ikke som en feil — men det er noe kjøper bør merke seg.
Fuktkontroll bad: hva fuktmåleren faktisk sier
Fuktkontroll bad er en del av befaringen, ikke et eget oppdrag. Jeg bruker en RF-måler (relativ fuktighet) og en konduktansmåler for å teste overflater og konstruksjoner uten å bore hull.
Målerne er verktøy, ikke fasit. En høy verdi kan bety aktiv lekkasje, restfukt etter en gammel skade, eller at noen nettopp har dusjet. Jeg ser alltid målerverdier i sammenheng med visuelle funn — misfarging, bom i flis, løs sokkelpanel, eller mugglukt.
Et typisk eksempel: en leilighet på Østensjø fra 2002 med flislagt bad og ny dusj. Fuktmåleren viser forhøyede verdier i vegg bak dusjhjørnet. Flisene sitter fast. Ingen synlig misfarging. Men silikonen i hjørnet er sprukket og svart. Det er nok til TG2 — og nok til at en forsikring vil kreve dokumentasjon ved eventuell vannskade.
Kjøkken er ikke våtrom — men det undersøkes likevel
Våtrom er bad, dusjrom og vaskerom. Kjøkkenet er et rom med vanninstallasjon etter TEK17 — kravene er mildere, men vannet er like vått. Under befaringen undersøkes kjøkkenet grundig, og de vanligste funnene er:
- Fukt under oppvaskbenk og innvendig i skapene under vasken
- Manglende eller ødelagt tetting mellom benkeplaten og veggen
- Sluk i gulv som ikke har vært rengjort på år
- Avtrekksvifte som resirkulerer luft i stedet for å evakuere den ut
- Synlig kondensering på vindu eller vegg bak kjøkkeninnredningen
Fukt under kjøkkenvasken er kanskje det hyppigste enkeltfunnet jeg gjør i Oslo-leiligheter. Det ser smålig ut — litt mørkfarging på bunnplaten i skapet — men det er ofte tegn på en langsiktig drypp som har pågått i måneder eller år.
Hva gir TG2 og hva gir TG3 på bad
TG0 og TG1 betyr ingen eller små avvik. TG2 betyr at det er vesentlige avvik som bør utbedres, men som ikke er kritisk. TG3 betyr at det er alvorlig svikt eller fare for skade — og tiltak kreves straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet.
Under befaring våtrom er disse funnene typiske TG-setterne:
- TG2: Manglende fall mot sluk, eldre membranløsning, svak tetting rundt sluk, sprekker i silikonfuger, rør over 30 år
- TG3: Aktiv fuktskade i konstruksjonen, råte i underlag, bom over store flatearealer kombinert med fuktmålerverdier, synlig mugg
Et bad med TG3 betyr ikke nødvendigvis at alt må rives. Men det betyr at kjøper og selger bør ha klart for seg hva det koster å utbedre, og at dette hensyntas i prisdiskusjonen.
Hva du kan forberede før takstmannen kommer
Du trenger ikke pusse opp badet. Men det er ting som gjør befaringen enklere og rapporten mer presis:
- Rydd under vasken på kjøkken og bad — det skal inspiseres
- Ta frem dokumentasjon på baderomsoppussing dersom det er gjort etter 2010
- Finn frem eventuell ferdigattest eller byggesøknad hvis badet er ombygget
- Ikke fyll silikonfugene med frisk silikon rett før befaring — det skjuler skader og kan gi grunnlag for reklamasjon
Har du dokumentasjon på at badet er oppgradert av fagfolk med membranbevis, betyr det mye for hvilken tilstandsgrad rommet får.
Ofte stilte spørsmål
Hva sjekker takstmannen i bad, dusj og kjøkken?
Takstmannen kontrollerer fall mot sluk, slukets tilstand og alder, membran og fuktsperre rundt sluk og overganger, samt fukt i vegger og gulv med fuktmåler. Fliser, fugefelt, silikon, ventilasjon og synlige rør vurderes opp mot forventet levetid. Kjøkkenet er ikke våtrom, men et rom med vanninstallasjon etter TEK17 — det undersøkes likevel, og fukt under vasken er blant de hyppigste funnene. Eldre bad fra 80- og 90-tallet uten godkjent membran gir ofte TG2 eller TG3.
Hvorfor er fall mot sluk så viktig på et bad?
Gulvet på et bad skal ha fall mot sluket – preakseptert ytelse etter TEK17 § 13-15 er minst 1:50 i dusjsonen i et område på minst 0,8 meter fra sluket – slik at vann ikke blir stående etter dusjing. Flatt eller motfall er vanlig i eldre boliger og fører til at vann trenger inn i overgangen mellom gulv og vegg over tid. Det gir typisk TG2, fordi det øker risikoen for fuktskade vesentlig.
Hvordan vurderer takstmannen membranen når den ligger skjult under flisene?
Membranen er ikke synlig under befaring, så den vurderes indirekte ut fra badets alder, type underlag og utførelse av sluk og overganger. Et bad fra 90-tallet med sponplate som underlag har med stor sannsynlighet ingen membran som tilfredsstiller dagens krav. Fuktmålinger nær sluk og i hjørner viser om vann har kommet forbi membranen.
Regnes kjøkkenet som våtrom i en tilstandsrapport?
Nei. Våtrom er bad, dusjrom og vaskerom; kjøkkenet er et rom med vanninstallasjon etter TEK17. Kjøkkenet undersøkes likevel under befaringen, og fukt under oppvaskbenken er et av de hyppigste enkeltfunnene – det ser smålig ut, men er ofte tegn på et langvarig drypp som har pågått i måneder eller år.
Kilder
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Verditakst ved bank, arv og skifte
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.