TG3 betyr at en bygningsdel har store eller alvorlige avvik som krever tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet. For deg som selger er graden ikke et salgshinder, men et valg du må ta før boligen legges ut. Utbedre med dokumentasjon, eller selge med funnet åpent beskrevet i rapporten. Det du kjenner til, må uansett opplyses.
TG3 i din egen tilstandsrapport er ikke slutten på salget, men det er et punkt du må ta stilling til før boligen legges ut. Her får du vite hva graden faktisk innebærer, hvilke bygningsdeler som oftest havner der, og hvordan du som selger håndterer funnet uten å gjøre det større enn det er.
Hva TG3 betyr når det står i din rapport
TG3 betyr at en bygningsdel har store eller alvorlige avvik, og at tiltak kreves straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet. Det er den høyeste tilstandsgraden i tilstandsrapporten, og den brukes når funnet oppfyller konkrete tekniske kriterier i NS 3600, gjeldende utgave NS 3600:2025+AC:2026: konstruktiv svikt, gjennomgående fukt, bruddfare eller en tilstand som aktivt forverrer tilgrensende bygningsdeler. Takstmannen setter ikke graden etter hvor slitt noe ser ut, men etter hva avviket gjør med bygningen.
Graden er heller ikke et automatisk forbud mot å bruke rommet. I enkelte tilfeller anbefaler takstmannen at bruken begrenses til utbedring er gjort, og da står det i rapporten. Et typisk eksempel fra eldre bygårder er en bærende drager i kjeller med råteangrep og synlig nedbøyning i etasjeskilleren over. Konstruksjonen gjør ikke lenger jobben sin, og da hjelper det ikke at kjelleren ellers er ryddig og tørr.
Hvordan TG3 skiller seg fra TG2 og de lavere gradene, står samlet i oversikten over tilstandsgradene TG0 til TG3. Her holder vi oss til det som gjelder deg som selger med TG3 i rapporten.
Hvilke bygningsdeler får oftest TG3?
De fleste TG3-funn havner i noen få kategorier, og de følger i stor grad byggeår og konstruksjonsmåte. Tabellen viser de vanligste, med typiske scenarioer.
| Bygningsdel | Typisk TG3-scenario | Boligtype |
|---|---|---|
| Våtrom / bad | Fuktgjennomgang bak membran, råte i underlag | Leiligheter fra 1960–1985 |
| Kjellervegg / grunnmur | Gjennomgående fukt, saltutslag, løs puss | Bygårder fra rundt 1890–1920 |
| Bærende trebjelker | Råteangrep, insektskader, nedbøyning | Eneboliger fra 1920–1950 |
| Tak / taktro | Råte i sperrer, nedbrutte lekter, vanninntrenging | Eneboliger og rekkehus |
| Terrasse / balkong | Råte i bærende konstruksjon, manglende fall | Leiligheter fra 1970–1990 |
| Pipe / ildsted | Sprekker i røykkanal, manglende tetning | Eldre eneboliger med skorstein |
Våtrom går oftest igjen. Et bad fra sent 1970-tall med fliser lagt rett på sponplate uten membran, og fukt påvist i underlaget, er en klar TG3. Konkrete fuktverdier må alltid tolkes ut fra målemetode, materiale og referansenivå, som skal fremgå av rapporten. Hva takstmannen ser etter på bad, står i artikkelen om hva takstmannen sjekker i våtrom.
Utbedre før salg, eller selge med åpne kort?
Som selger har du to reelle valg når rapporten viser TG3: utbedre før boligen legges ut, eller selge med funnet dokumentert i rapporten. Begge er lovlige, og ingen av dem er riktig i alle tilfeller.
Utbedrer du, må arbeidet gjøres av fagfolk med dokumentasjon, og med ansvarsrett der tiltaket er søknadspliktig. En egenutført reparasjon av et bad som hadde TG3 for fukt holder ikke. Kjøperen og takstmannen vil se at arbeidet er faglig utført, og at årsaken er fjernet, ikke bare overflaten. Etter dokumentert utbedring kan en ny befaring gi en lavere tilstandsgrad, og da er det den nye rapporten som følger salget.
Selger du med TG3 i rapporten, er funnet kjent for alle som leser den. Det vil normalt påvirke budrunden, men det gir deg en ryddig posisjon: et TG3-funn som er beskrevet i rapporten kjøperen har fått, kan normalt ikke gjøres gjeldende som mangel i etterkant. Valget avhenger av omfanget. Et avgrenset funn, som en råten terrassebjelke, kan ofte stå i rapporten med et innhentet tilbud ved siden av. Et bad som må rives ned til stenderne, eller råte i bærende etasjeskille, er ofte verdt å få løst, eller i det minste prissatt av entreprenør, før første visning.
Slik tar du stilling til funnet:
- Les funnet nøyaktig. Hva er avviket, hvor sitter det, og hva anbefaler takstmannen av tiltak eller nærmere undersøkelse? En råten terrassebjelke er ikke det samme som råte i bærende etasjeskille.
- Skill mellom avgrenset og konstruktivt. Et avgrenset funn kan prises. Et funn som peker mot større konstruktive problemer, bør undersøkes av fagfolk før du velger strategi.
- Hent inn tilbud fra fagentreprenør. Rørlegger, våtromsentreprenør eller tømrer, avhengig av funnet. Tilbudet trenger du uansett, enten du utbedrer eller legger det ved salgsdokumentene.
- Velg. Utbedre med dokumentasjon, eller la funnet stå i rapporten med tilbudet ved siden av. Avklar med megleren hvordan funnet omtales i salgsoppgaven.
- Bestill ny befaring hvis du utbedrer. Da kan den nye rapporten vise at tilstandsgraden er endret, og kjøperen slipper å forholde seg til et funn som ikke lenger finnes.
Opplysningsplikten gjelder uansett hva du velger
Det du ikke kan gjøre, er å la være å opplyse om TG3-forhold du kjenner til. Selger har opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 for forhold du kjente eller måtte kjenne til, og brudd kan gi kjøperen grunnlag for prisavslag eller heving, selv om boligen er solgt «som den er». Generelle «som den er»-forbehold har ikke virkning i forbrukerkjøp etter avhendingslova § 3-9.
I praksis betyr det at alt som står i rapporten, er opplyst, og det er bra for deg. Det som ikke står der, men som du vet om, må inn i egenerklæringsskjemaet: en lekkasje som ble tørket opp for fire år siden, en bjelke som forrige eier «forsterket» selv, et pipeløp feieren har kommentert. Selger har ingen generell plikt til å innhente tilstandsrapport, men skal rapporten begrense hva kjøper kan påberope som mangel, må den oppfylle forskrift til avhendingslova. Hvor fersk rapporten må være ved salg, står i artikkelen om tilstandsrapportens gyldighet.
Hva kjøperen gjør med et TG3-funn
Kjøpere som leser rapporten, trekker seg sjelden på et TG3-funn alene. De gjør noe annet: de prissetter det. En interessent tar gjerne med seg en håndverker på visning, ber om tilbud på utbedring, og trekker beløpet fra det de ellers ville budt. Mangler det et tilbud, legger de på en sikkerhetsmargin i tillegg, fordi de ikke vet hvor langt skaden går.
Det er derfor dokumentasjonen din avgjør hvor dyrt funnet blir for deg. Et TG3-bad med et konkret tilbud fra våtromsentreprenør vedlagt, er et regnestykke kjøperen kan ta med i budet. Et TG3-bad uten noe mer enn takstmannens beskrivelse, er en usikkerhet, og usikkerhet prises høyere enn en kjent kostnad. Noen kjøpere vil også be om at utbedringen gjøres før overtakelse, med dokumentasjon, som en del av handelen. Det er en vanlig løsning, og den bør i så fall stå i kontrakten.
Dokumentasjon som gjør TG3 mindre dramatisk
Det som roer ned en budrunde, er papirer som viser at funnet er forstått og håndtert. Legg frem det du har:
- Skriftlig tilbud fra fagentreprenør på utbedringen, med beskrivelse av hva som skal gjøres.
- Faktura, samsvarserklæring og egenkontrollskjema fra håndverker hvis arbeidet er utført.
- Ferdigattest der tiltaket var søknadspliktig.
- Rapport fra feier eller skorsteinsarbeider ved funn på pipe eller ildsted. Sprekker i røykkanal kan ofte rehabiliteres med innvendig fôring uten full riving, og fagpersonen dokumenterer tilstand og tiltak.
- Bilder før og etter utbedring, særlig der arbeidet nå er skjult bak fliser eller kledning.
- Ny tilstandsrapport etter utbedring, slik at tilstandsgraden er oppdatert.
Omfanget av utbedringen varierer mye. Et bad med gjennomgående fukt betyr riving ned til stender, ny membran og nye fliser, og tidsbruken avhenger av hvor langt fukten har trukket inn i konstruksjonen. Råtne bjelker i kjeller skiftes ut, gjerne sammen med fuktutbedring i grunnmuren. Råte i taksperrer kan være avgrenset til én sperre eller gjelde hele takflaten, og det avgjør både omfang og hvor mye dokumentasjon kjøperen vil se. Hva du gjør når rapporten avdekker noe du ikke visste om, er beskrevet i artikkelen om når tilstandsrapporten avdekker noe nytt.
Neste steg før salget
Har du ikke rapporten ennå, er det bedre å få et eventuelt TG3-funn på bordet nå enn å møte det midt i en budrunde. Oslo Takst AS utarbeider tilstandsrapporter etter NS 3600 for boligselgere i Oslo og hele Akershus. Les hva tilstandsrapporten inneholder, eller avtal befaring for boligen du skal selge.
Ofte stilte spørsmål
Må alle TG3-funn utbedres før salg?
Nei, det er ikke lovpålagt. Funnene skal fremgå klart av tilstandsrapporten, og de vil normalt påvirke budrunden. Du kan velge å utbedre med dokumentasjon, eller selge med kjent feil og la kjøperen prise den inn.
Hva skjer hvis selger ikke opplyser om TG3-funn?
Selger har opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7. Kjente feil som ikke er opplyst, kan gi grunnlag for prisavslag eller heving av kjøpet, selv om boligen er solgt «som den er». Det som står i rapporten, er opplyst. Det du vet utover det, må inn i egenerklæringen.
Kan TG3 bli TG2 etter utbedring?
Ja. En ny befaring etter dokumentert utbedring kan gi en lavere tilstandsgrad, og da er det den nye rapporten som følger salget. Arbeidet må dokumenteres med faktura fra fagfolk og med ansvarsrett der tiltaket er søknadspliktig.
Påvirker TG3 i rapporten budene jeg får?
Som regel ja, men hvor mye avhenger av hva kjøperen vet. Et TG3-funn med et konkret tilbud fra fagentreprenør vedlagt blir et regnestykke. Et TG3-funn uten mer enn takstmannens beskrivelse blir en usikkerhet, og usikkerhet prises høyere enn en kjent kostnad.
Bør jeg hente inn tilbud på utbedring før visning?
Ja, hvis du ikke utbedrer selv. Et skriftlig tilbud fra rørlegger, våtromsentreprenør eller tømrer gir kjøperen et tall å forholde seg til, og det viser at du har tatt funnet på alvor i stedet for å la det stå ukommentert.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.