TG3 tilstandsgrad – alvorlige mangler som krever handling

Publisert 6. juli 2026

Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →

TG3 dukker opp i en tilstandsrapport og umiddelbart stiger pulsen hos alle rundt bordet — kjøper, selger og megler. Det er forståelig. Men ikke alle TG3-funn er like dramatiske, og ikke alle krever samme type tiltak. Det du trenger å vite er hva betegnelsen faktisk innebærer, hvilke bygningsdeler som oftest havner der, og hva som skjer videre.

Hva betyr TG3 i praksis?

TG3 er den høyeste tilstandsgraden i tilstandsrapporten, og den defineres i NS 3600:2025 som at en bygningsdel har store eller alvorlige avvik. Tilstanden krever tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet. I enkelte tilfeller bør bruken av bygningsdelen begrenses til utbedring er gjennomført — men graden er ikke et automatisk bruksforbud.

Det er ikke en skjønnsmessig «synes-det-er-slitt»-vurdering. Takstmannen bruker TG3 når funnet oppfyller konkrete tekniske kriterier: konstruktiv svikt, gjennomgående fukt, bruddfare eller en tilstand som aktivt forverrer tilgrensende bygningsdeler.

Et typisk eksempel fra Oslos bygårder fra 1890–1930: drager i kjeller av furu, angrepet av råte over flere meter, med synlig defleksjon i etasjeskilleren over. Det er TG3. Ikke fordi det ser stygt ut, men fordi konstruksjonen ikke lenger gjør jobben sin.

Hvilke bygningsdeler får oftest TG3?

De fleste TG3-funn havner i noen få kategorier. Tabellen under viser de vanligste, med typiske eksempler fra Oslo-boligmassen.

Våtrom er den kategorien som oftest utløser TG3 i Oslo-leiligheter. Et bad fra 1978 i en blokk på Stovner, med fliser lagt direkte på sponplate uten membran og påvist forhøyet fukt i underlaget — det er en klar TG3. Konkrete fuktverdier må alltid tolkes ut fra målemetode, materiale og referansenivå, som skal fremgå av rapporten. Se mer om hva takstmannen ser etter på bad i artikkelen om hva takstmann sjekker i våtrom.

Hva skjer juridisk etter en TG3-vurdering?

Fra 1. januar 2022 gjelder forskrift til avhendingslova (FOR-2021-06-08-1850). Selger har ingen generell plikt til å innhente tilstandsrapport, men skal rapporten begrense hva kjøper kan påberope som mangel, må den oppfylle forskriften og ikke være eldre enn ett år ved kjøpers bindende aksept. I praksis er tilstandsrapport etter NS 3600 blitt standard ved boligsalg, og selger kan ikke lenger skjule seg bak «som den er»-klausulen på samme måte som tidligere.

Konkret betyr det:

• TG3-funn som er kjent og dokumentert i rapporten, er opplyst — kjøper kan ikke klage på det etterpå
• TG3-funn som selger kjente til men ikke opplyste om, kan gi grunnlag for krav etter avhendingslova § 3-7
• Generelle «som den er»-forbehold har ikke virkning i forbrukerkjøp (avhendingslova § 3-9) — eiendommen kan dessuten ha mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med

Kjøper som overtar bolig med dokumentert TG3 og har lest rapporten, har overtatt med kjennskap til mangelen. Det er kjøpers ansvar å vurdere risikoen.

Hva gjør du som kjøper ved TG3?

Å motta en rapport med TG3 er ikke det samme som å trekke seg fra et kjøp. Det er informasjon du skal handle på — ikke panikke over.

1. Les funnet nøye. Hva er faktisk avviket? En råten terrasse-bjelke er ikke det samme som råte i bærende etasjeskiller.
2. Vurder omfanget. Er det et avgrenset funn, eller peker det mot større konstruktive problemer? Takstmannen skal ha beskrevet dette i rapporten.
3. Innhent faglig vurdering. For bærende konstruksjoner og rørsystemer bør du ha en bygningskyndig eller fagentreprenør med på en befaring før bud.
4. Vurder risikoen. En utbedring av et TG3-bad i en leilighet på Grünerløkka er et annet regnestykke enn full utskifting av kjellervegg i en bygård på Frogner.
5. Sjekk vilkårene i boligkjøperforsikringen. Hva som dekkes, avhenger av vilkårene — feil som er kjent og dokumentert i rapporten, er gjerne unntatt.
6. Avtal eventuelt utbedring som del av handelen. Selger kan tilby at TG3-funn utbedres av fagperson før overtakelse, med dokumentasjon.
7. Vurder ny befaring etter utbedring. Er arbeidet gjort, kan du bestille ny takst for å verifisere at tilstandsgraden er endret.

Hva gjør du som selger med TG3 i rapporten?

Som selger har du to reelle valg når tilstandsrapporten viser TG3: utbedr eller selg med åpen informasjon.

Utbedrer du før salg, må arbeidet gjøres av fagperson med dokumentasjon og ansvarsrett der det er påkrevd. En egenhendige reparasjon av et bad som hadde TG3 for fukt er ikke nok — kjøper og takstmann vil se dokumentasjon på at arbeidet er faglig utført.

Selger du med TG3 i rapporten, er funnet offentlig kjent. Det vil normalt påvirke budrunden, men det beskytter deg juridisk: et TG3-funn som er dokumentert i rapporten kjøperen har fått, vil normalt ikke kunne gjøres gjeldende som mangel i etterkant.

Det du ikke kan gjøre, er å la være å opplyse om TG3-funn du kjenner til. Det er brudd på opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7.

Hva kan du forvente av utbedring?

TG3-utbedringer varierer enormt i omfang. Det finnes ingen universell tidslinje, men noen generelle holdepunkter:

• Bad med gjennomgående fukt: Riving ned til stender, ny membran, nye fliser. Tidsbruken avhenger av badets størrelse og hvor langt fukten har trukket inn i konstruksjonen.
• Råtne bjelker i kjeller: Utskifting av berørte bjelker, gjerne i kombinasjon med fuktutbedring i grunnmur. Omfanget avgjør tidsbruken.
• Tak med råte i sperrer: Avhenger av om skaden er avgrenset til enkeltsperre eller om hele takflaten er berørt.
• Pipe med sprekker: Kan ofte rehabiliteres med innvendig fôring uten full riving. Fagperson (feier/skorsteinsarbeider) dokumenterer tilstand og tiltak.

Dokumentasjon er nøkkelen etter alle TG3-utbedringer. Ferdigattest der det kreves, egenkontrollskjema fra håndverker, og faktura — alt dette er relevant hvis boligen skal selges senere.

Takst i Oslo og Akershus

Trenger du hjelp til å vurdere et TG3-funn i din bolig, eller ønsker du en befaring av bolig du vurderer å kjøpe? Oslo Takst AS utfører befaringer i hele Oslo og Akershus — fra Asker og Bærum i vest til Lillestrøm og Lørenskog i øst. Se oversikt over områdene vi dekker.

Vil du vite mer om hvordan tilstandsgradene TG0 til TG3 henger sammen, kan du lese den fullstendige gjennomgangen av tilstandsgradene.

Relaterte tjenester

• Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
• Skaderapport ved skade eller mistanke
• Verditakst ved bank, arv og skifte
• Priskalkulator for tilstandsrapport

Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.