Rapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe, altså i budrunden, ikke når annonsen publiseres. Regn baklengs fra når du realistisk kan ha en budaksept. Nærmer rapporten seg ett år før det, eller er boligen endret siden befaringen, bør du bestille ny befaring.
Rapporten ble bestilt i fjor vår, men salget ble skjøvet på. Eller du fikk den tidlig for å være i forkant, og nå har det gått noen måneder. Spørsmålet er det samme: holder den når boligen legges ut, eller må du bestille ny befaring?
Fristen løper mot budrunden, ikke mot annonsen
Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen. Det er den eneste aldersgrensen forskriften til avhendingslova setter for rapporten, og den står i § 1-6.
Legg merke til hvilket tidspunkt som teller. Det er ikke dagen annonsen publiseres, og heller ikke første visning. Det er når kjøperen binder seg, og i en vanlig bolighandel skjer det i budrunden. En rapport som er elleve måneder gammel når annonsen går ut, kan derfor bli for gammel før noen har lagt inn bud.
Bestemmelsen sier ikke uttrykkelig om alderen regnes fra befaringsdagen eller fra datoen rapporten ble ferdig. Den digitale rapporten kommer normalt innen 24–48 timer etter befaring, så forskjellen er liten. Tell likevel fra befaringsdagen. Da har du aldri regnet med mer tid enn du har.
Slik regner du ut om rapporten holder
Regn baklengs fra den dagen en kjøper realistisk kan binde seg, ikke forlengs fra rapportdatoen. Da ser du med en gang om marginen er stor nok.
- Finn befaringsdatoen i rapporten. Bruk den, ikke datoen du fikk rapporten eller datoen den ble sendt til megleren.
- Legg til ett år. Det gir den ytre grensen for når en kjøper kan binde seg med denne rapporten.
- Avklar tidsplanen med megleren. Når kan annonsen gå ut, når er første visning, og når er budrunden tenkt?
- Legg inn margin for et salg som trekker ut. Kommer det ingen bud etter første visning, blir det ny visningsrunde. Rapporten eldes hele tiden, også mens boligen ligger ute.
- Sammenlign de to datoene. Ligger den planlagte budrunden godt innenfor grensen, og boligen er uendret, kan rapporten brukes.
- Er marginen tynn, bestill ny befaring før annonsen går ut. Ikke vent til salget er i gang.
Siste steg handler om rekkefølge. En ny rapport midt i salget betyr at noen interessenter har lest én rapport, mens budrunden skjer på grunnlag av en annen. Det er ryddigere å starte med en rapport som varer gjennom hele salget.
Hva betyr det for deg som selger at rapporten er for gammel?
En rapport som er eldre enn ett år når kjøperen binder seg, oppfyller ikke forskriften. Det er mer enn en formalitet, fordi det er oppfylte krav som gir rapporten den virkningen du som selger er ute etter.
Forskriften sier at en rapport regnes som godkjent hvis den oppfyller kravene i forskriften, og at kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport. Et avvik som er tydelig beskrevet, er altså en opplysning kjøperen har fått før budet. Aldersgrensen er ett av kravene som må være oppfylt for at det skal gjelde.
Du har ingen plikt til å innhente tilstandsrapport. Direktoratet for byggkvalitet peker på hva det betyr å la være: kjøperen kjenner færre forhold ved boligen, og selgeren kan lettere komme i ansvar for mangler. Hvilken vekt en rapport som har passert ett år likevel kan få i en konkret tvist, er et spørsmål for advokat. Oslo Takst gir byggteknisk vurdering, ikke juridisk rådgivning.
En fersk rapport fritar deg heller ikke for å opplyse om det du vet. Avhendingslova sier uttrykkelig at reglene om hva kjøperen regnes for å kjenne til, ikke innskrenker selgerens ansvar for manglende opplysninger etter § 3-7. Rapporten og det du selv forteller, må spille sammen.
Innenfor ettårsgrensen, men likevel utdatert
En rapport kan holde på alder og likevel beskrive en annen bolig enn den du selger. Datoen er bare den ene sjekken. Den andre er om noe har skjedd med boligen siden befaringen.
| Hva har skjedd siden befaringen | Hva rapporten fortsatt viser | Hva du bør gjøre |
|---|---|---|
| Ingenting vesentlig; boligen står som den gjorde | Boligen slik den faktisk er | Bruk rapporten hvis tidsplanen holder |
| Lekkasje, fuktskade eller annen skade | Tilstanden før skaden | Be om ny vurdering av bygningsdelen, og opplys megleren om skaden |
| Du har rettet et avvik rapporten beskrev | Det gamle avviket | Be om ny vurdering, og legg fram dokumentasjon på arbeidet |
| Et rom kunne ikke undersøkes, men er tilgjengelig nå | At rommet ikke ble undersøkt | Vurder om rommet bør undersøkes før salget |
| Du har funnet papirer du manglet på befaringen | Vurderingen uten papirene | Spør om dokumentasjonen endrer vurderingen |
Mønsteret er enkelt: rapporten vet ingenting om det som har skjedd etter befaringen. Har du pusset opp i mellomtiden, er det gått gjennom i artikkelen om ny rapport etter oppussing. Gjelder det rom som sto som ikke undersøkt, finner du mer i gjennomgangen av TGIU ved salg. Hvilke papirer som kan endre en vurdering, står i oversikten over dokumentasjon til befaringen.
Rapporten fra da du selv kjøpte boligen
Tilstandsrapporten du fikk som kjøper, kan du normalt ikke bruke når du selger. Den ble laget for et annet salg, og har du eid boligen i mer enn ett år, er den for gammel når neste kjøper binder seg.
Den beskriver boligen slik forrige eier overlot den til deg. Alt som har skjedd i din eiertid, fra vedlikehold og utskiftninger til vanlig slitasje, står ikke der. Den er likevel verdt å ta fram. Gå gjennom avvikene den beskrev, og noter hva som er gjort med dem siden. Det gir den bygningssakkyndige et bedre utgangspunkt, og det gjør det lettere å svare presist i egenerklæringen du fyller ut ved salget.
Når bør du bestille ny befaring?
Bestill befaringen så nær salgsstart at rapporten varer gjennom hele salget, men tidlig nok til at den er klar når megleren lager salgsoppgaven. For tidlig gir en rapport som eldes mens du rydder og forbereder. For sent gir en annonse som venter på rapporten.
Befaringen tar normalt 2–4 timer, og den digitale rapporten kommer normalt innen 24–48 timer etter befaring. Selve rapporten er altså sjelden flaskehalsen. Det som tar tid, er å finne en dato som passer, gjøre loft, kjeller og krypkjeller tilgjengelig og samle papirene. Hvordan tiden fordeler seg fra bestilling til ferdig rapport, står i artikkelen om hvor lang tid en tilstandsrapport tar.
Er du usikker på om rapporten du har rekker, legg befaringsdatoen ved siden av tidsplanen fra megleren. Rekker den ikke, eller er boligen endret siden sist, utarbeider Oslo Takst tilstandsrapport etter NS 3600 for boligselgere i Oslo og hele Akershus. Du kan avklare tidspunktet for en ny befaring ut fra når boligen skal legges ut.
Ofte stilte spørsmål
Må man ha tilstandsrapport ved salg av bolig?
Nei. Selgeren har ingen plikt til å innhente tilstandsrapport. Uten rapport kjenner kjøperen færre forhold ved boligen, og du kan lettere komme i ansvar for mangler.
Regnes ett år fra befaringen eller fra datoen på rapporten?
Forskriften sier bare at rapporten ikke kan være eldre enn ett år når kjøperen binder seg. Tell fra befaringsdagen, så er du på den sikre siden uansett hvilken dato som legges til grunn.
Hva om budrunden kommer etter at rapporten har passert ett år?
Da oppfyller ikke rapporten forskriftens aldersgrense for den kjøperen. Ser du at salget kan trekke ut forbi grensen, bestill ny befaring før boligen legges ut på nytt, ikke midt i en budrunde.
Kan en tilstandsrapport forlenges?
Bestemmelsen om rapportens alder åpner ikke for forlengelse. Skal rapporten oppfylle forskriften etter at grensen er passert, trenger du en ny rapport, og det betyr en ny befaring av boligen.
Kan jeg bruke rapporten jeg fikk da jeg kjøpte boligen?
Normalt ikke. Den ble laget for forrige salg, og har du eid boligen i mer enn ett år, er den for gammel. Den er likevel nyttig å sammenligne med når du forbereder en ny befaring.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.