TGIU betyr at rommet eller bygningsdelen ikke er undersøkt, og det skal gå fram av rapporten. For salget betyr det et hull: kjøperen får ingen beskrivelse av tilstanden der, og uvissheten følger boligen inn i budrunden. Når årsaken er tilgang, kan du ofte ordne det før befaringen.
Loftsluka sitter bak skyvedørsgarderoben. Ingen i huset vet om krypkjelleren har en luke. Kjellerboden er stablet full av flyttekasser helt inn til ytterveggen. Alt dette kan ende med at en del av boligen står som ikke undersøkt i tilstandsrapporten, og alt dette kan du gjøre noe med før takstmannen ringer på.
Hva betyr det for salget at et rom står som ikke undersøkt?
Det betyr at rapporten er taus om tilstanden akkurat der. Rapporten bruker betegnelsen TGIU når et rom eller en bygningsdel ikke er undersøkt, og det skal gå fram at undersøkelsen ikke var mulig. TGIU sier ingenting om tilstanden, verken god eller dårlig. Hvordan de vanlige gradene leses, står i slik leser du tilstandsgradene.
For deg som selger ligger poenget i avhendingslova. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport. Et rom uten undersøkelse har ingen tilstandsbeskrivelse som kan gå tydelig fram, bare opplysningen om at det ikke ble undersøkt. Akkurat der har du langt mindre å vise til enn for resten av boligen.
Rapporten blir ikke underkjent av den grunn. Har takstmannen vurdert at en undersøkelse ikke var sikkerhetsmessig forsvarlig eller mulig, og dokumentert det, regnes den som godkjent. Hullet i informasjonen blir likevel stående, og det er kjøperen som skal lese det før budrunden.
Én ting endrer seg ikke. Reglene om hva kjøperen regnes å kjenne til, innskrenker ikke opplysningsplikten din. Vet du om fukt i krypkjelleren, må du si fra om det, enten takstmannen kom seg ned dit eller ikke. Det du vet, hører hjemme i egenerklæringen du fyller ut ved salget.
Hvorfor blir noe stående uten undersøkelse?
Fordi takstmannen ikke kommer til, eller fordi det ikke er forsvarlig å gå dit. Forskriften til avhendingslova bygger på at undersøkelsen tar utgangspunkt i det som er synlig. Takstmannen skal flytte tepper, møbler og annet inventar når det trengs for å komme til det som skal undersøkes.
Unntaket er særlig tunge møbler. De trenger ikke flyttes når de ikke skjuler vesentlige installasjoner, og det heller ikke er andre grunner til å mistenke at flytting kan avdekke noe vesentlig. Takstmannen må også bruke skjønn om et møbel i det hele tatt lar seg flytte. Er det fysisk umulig å komme til, skal rapporten forklare hvilke vurderinger som er gjort.
Sikkerhet er den andre grensen. Taktekkingen undersøkes når takstmannen finner det sikkerhetsmessig forsvarlig. Et loft uten gulv kan være for utrygt å bevege seg på, og et snødekt tak kan ikke undersøkes. Da skal vurderingen stå i rapporten, slik at kjøperen kan se hvorfor.
Skal du selge om vinteren, er det verdt å spørre om taket lar seg undersøke før du låser datoen for befaringen.
Hvor i boligen avgjør tilgangen?
Loft, krypkjeller, rørskap, kjeller og boder er stedene der tilgangen avgjør om noe blir undersøkt. Forskriften knytter flere av undersøkelsene direkte til at takstmannen faktisk kommer til. Tabellen viser hva som skal skje, hva som kan stenge, og hva du kan gjøre.
| Del av boligen | Hva forskriften krever | Hva som kan stenge | Dette gjør du før befaringen |
|---|---|---|---|
| Kneloft og hanebjelkeloft | Skal inspiseres når det er tilgang | Luka står bak et skap eller er malt fast | Rydd foran luka og sjekk at den går opp |
| Krypkjeller | Innvendig inspeksjon når det er mulig | Luka ligger under gulvbelegg eller møbler | Finn luka og gjør den fri |
| Fordelerskap for rør-i-rør | Det skal undersøkes om skapet er tilgjengelig | Skapet er bygget inn eller skrudd igjen | Sørg for at skapet kan åpnes |
| Hovedstoppekran | Skal lokaliseres og funksjonstestes når det er trygt | Ingen vet hvor den sitter | Finn den før takstmannen kommer |
| Kjeller og underetasje | Det skal bores hull for fuktmåling | Lager stablet mot ytterveggen | Rydd en stripe langs ytterveggene |
Bor du i leilighet, er bildet et annet. I bygårder og blokker er taket ofte en del av flere boligers fellesareal. Da gjelder forskriftens krav til taket i utgangspunktet ikke, med mindre du har vedlikeholdsplikt for det, eller det har særlig nær tilknytning til boligen din.
Det du har for deg selv, gjelder likevel fullt ut. Har du bod i kjelleren eller på loftet, bør takstmannen kunne komme dit. Ta med nøkkelen, og avtal med styret eller vaktmesteren hvis felles dører må låses opp.
Når du selv sier nei til hulltaking
Da blir det ikke boret, og da er rapporten ikke i tråd med forskriften. I våtrom skal takstmannen som hovedregel bore et hull på minst 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden for å måle fukt. Hullet skal tas på et minst mulig synlig sted og plomberes forsvarlig.
Takstmannen kan ikke ta hull hvis du som eier ikke vil. Ifølge Direktoratet for byggkvalitet kan du da ikke benytte deg av det reduserte ansvaret for skjulte feil og mangler du ellers ville hatt. Et lite hull i boden bak badet er et beskjedent inngrep sammenlignet med det du gir fra deg. Hva takstmannen ellers ser etter på badet, går gjennom i våtromsgjennomgangen under befaring.
Det finnes også unntak du ikke rår over. Hulltaking kan unnlates når den krever tilgang til fellesareal eller til en annen eiers bolig, eller når konstruksjonen er av mur, betong eller en prefabrikkert baderomskabin. Da skal rapporten opplyse om hvorfor det ikke ble boret, og våtrommet fuktkontrolleres i stedet med egnet måleverktøy.
Slik gjør du boligen tilgjengelig før befaringen
Gå gjennom boligen med tilgang som eneste tema, noen dager før takstmannen kommer. Rydding for visning og forberedelse til befaring er ikke det samme, og det er det siste som avgjør hva rapporten får med seg.
- Finn alle lukene. Loft, kneloft, krypkjeller og inspeksjonsluker. Luker som er malt igjen eller skjult bak innredning, er lette å glemme.
- Rydd foran lukene. Tøm eller flytt tunge skap som står i veien, så takstmannen ikke blir stående foran en luke som ikke lar seg åpne.
- Frigjør ytterveggene i kjeller og boder. I rom under terreng skal hullet tas der skader erfaringsmessig oppstår, for eksempel nede på utlektet vegg mot grunnmuren.
- Finn hovedstoppekranen og fordelerskapet. Vet du ikke hvor de er, bruker takstmannen tiden på å lete i stedet for å undersøke.
- Skaff nøklene. Boder, garasje, loft og eventuelle felles dører bør være låst opp eller ha nøkkel klar.
- Bestem deg for hulltaking på forhånd. Snakk med takstmannen om hvor hullet kan tas, i stedet for å si nei på stedet.
- Samle det du vet om de vanskelige stedene. Takstmannen skal blant annet spørre deg når loftkonstruksjonen er fra, og om loftet er innredet i ettertid.
Den generelle forberedelsen, med papirer og praktiske detaljer, står i sjekklisten før takstmannens befaring. Denne listen handler bare om tilgang.
Hva du ikke trenger å gjøre
Du trenger ikke åpne konstruksjoner, rive løs kledning eller bære pianoet ut av stua. Undersøkelsen bygger på det som er synlig, og målinger og hulltaking er takstmannens jobb. Et hull du har skåret selv i badeveggen, gjør ingen klokere.
- Ikke demonter noe. Skjulte rør uten dokumentasjon vurderes ut fra alderen, så papirer på utført arbeid hjelper mer enn en åpnet vegg.
- Ikke flytt tunge ting som ikke skjuler noe. Pianoet kan bli stående så lenge det ikke dekker installasjoner eller noe som gir grunn til mistanke.
- Ikke skjul noe. Et skap skjøvet foran et fuktmerke løser ingenting. Det du kjenner til, skal du uansett opplyse om.
Står noe likevel som ikke undersøkt?
Da skal det stå i rapporten, og for krypkjelleren skal takstmannen gjøre det som er mulig fra utsiden. Kan krypkjelleren ikke undersøkes innvendig, skal terrengfall og drenering undersøkes på utsiden, og det skal sjekkes om lufting mot ventilene er mulig. Takstmannen bør også opplyse om skaderisikoen ved at kjelleren ikke ble undersøkt.
Les formuleringen før annonsen går ut. Står det hvorfor delen ikke ble undersøkt, og hva som ble gjort i stedet, forstår kjøperen hva hullet består av. Det du selv vet om den delen av boligen, skal stå i egenerklæringen, ikke bare i hodet ditt.
Et rom som står som ikke undersøkt, blir altså et spørsmål kjøperen må stille selv, fordi rapporten ikke svarer. Mye av det kan du forhindre med nøkler, ryddige luker og et ja til hulltaking. Oslo Takst utarbeider tilstandsrapport etter NS 3600 for boligselgere i Oslo og hele Akershus. Når du avtaler befaring med oss, si fra om loft, krypkjeller og boder med en gang, så vet takstmannen hva som må være åpent.
Ofte stilte spørsmål
Er tilstandsrapporten godkjent selv om noe står som TGIU?
Ja, som hovedregel. Har takstmannen vurdert at en undersøkelse ikke var sikkerhetsmessig forsvarlig eller mulig, og dokumentert vurderingen i rapporten, regnes rapporten ifølge DiBK likevel som godkjent. Hullet i informasjonen blir stående.
Kan jeg nekte takstmannen å bore hull i badet?
Ja, takstmannen kan ikke bore hvis du ikke vil. Da er rapporten ikke i tråd med forskriften, og ifølge DiBK kan du ikke benytte deg av det reduserte ansvaret for skjulte feil og mangler du ellers ville hatt.
Må takstmannen flytte møbler under befaringen?
Ja, tepper, møbler og annet inventar skal flyttes når det trengs for å komme til det som skal undersøkes. Særlig tunge møbler er unntatt så lenge de ikke skjuler vesentlige installasjoner, og det ikke er annen grunn til mistanke.
Hva skjer hvis krypkjelleren ikke har luke?
Da skal rapporten opplyse om at krypkjelleren ikke kunne undersøkes innvendig. Takstmannen skal i stedet undersøke terrengfall og drenering fra utsiden, og bør også beskrive skaderisikoen ved at kjelleren ikke ble undersøkt.
Slipper jeg å opplyse om feil i et rom som ikke ble undersøkt?
Nei. Reglene om hva kjøperen regnes å kjenne til, innskrenker ikke opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7. Det du vet om, skal du si fra om uansett.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.