Takstmannen går systematisk gjennom boligen. Først utvendig: tak, fasade, vinduer og drenering. Så rom for rom innvendig, med fuktmåling på våtrom, kjeller og loft, og kontroll av alder på el og VVS. Alt fotograferes, hver bygningsdel får tilstandsgrad TG0–TG3 etter NS 3600, og den digitale rapporten er klar innen 24–48 timer etter befaringen.
Takstmannens befaring er ingen rask kikk i stua. Det er en systematisk gjennomgang av boligen fra kjeller til tak, hvor hver del dokumenteres og vurderes etter NS 3600. Her er akkurat hva som skjer, og hvorfor det tar den tiden det tar.
Før takstmannen kommer
Du får beskjed om når befaringen skjer når du bestiller tilstandsrapport. Ta deg tid til å åpne låste rom: kjeller, loft, vaskerom, kjøkkenskap. Ikke gjem noe.
Takstmannen kommer alene og jobber metodisk. En befaring tar 2–4 timer avhengig av boligens størrelse og alder. Et større hus eller en bolig med mange rom og installasjoner ligger i øvre del av spennet. Han trenger strøm til utstyr, og han vil ta bilder og målinger. Alt er digitalt fra start til slutt.
Befaringen steg for steg
- Utvendig runde rundt bygget: tak, fasade, vinduer, dører og hvordan terrenget leder vann bort fra veggen.
- Innvendig, rom for rom: gulv, vegger, himling og ventilasjon.
- Fuktmåling på våtrom, i kjeller og på loft — og hulltaking der forskriften krever det og konstruksjonen er tilgjengelig.
- Synlige installasjoner: rørmaterialer, varmekilde og synlige forhold ved el-anlegget.
- Foto og notater underveis, ikke i etterkant.
- Tilstandsgrad settes per bygningsdel etter kriteriene i NS 3600, og rapporten ferdigstilles.
Det starter ved inngangen
Takstmannen noterer først fasaden, inngangsdør, trapper og håndlister. Det høres enkelt ut, men det sier mye: er trappen hel og stødig, eller glatt og nedslitt? Holder håndlisten? Har inngangspartiet fuktskader eller råtne dragere?
Deretter sjekkes vinduer og dørkarmer utvendig. En 30 år gammel vindusramme av tre som ikke er malt på 15 år, får en vurdering. Det påvirker TG-graden (tilstandsgrad). Takstmannen noterer også hvordan nedbør dreneres: er det fall fra hus, eller renner vann mot fundamentet?
Takstmannens prosess: inni huset
Innvendig starter med rom for rom. Han dokumenterer gulv, vegger, tak, fuktighet og ventilasjon.
Kjelleren og fundamentet
Her gjøres målingene med fuktmåler og eventuelt termografkamera. Takstmannen ser etter:
- Fuktflekker på vegg eller gulv (avgjørende for TG-vurdering)
- Sprekker i betong eller steinmur
- Hvordan terreng, drenering og nedløp leder vann bort fra bygget
- Råteskader på dragere eller kanter
- Rust på stålkonstruksjoner og innfestinger
Omfattende fukt i kjeller kan gi TG2 eller TG3 — vesentlige eller alvorlige avvik som kjøper må ta høyde for. Graden settes etter en konkret vurdering av årsak, omfang og hvilke konstruksjoner som er berørt, ikke etter tommelfingerregler.
Stuer, soverom, kjøkken
Takstmannen sjekker hver vegg, både fra innsiden og ved å banke på dem (hører om det er spon eller betong bak). Gulvene kontrolleres for fall og ujevnheter, og misfarging eller svelling i overflater noteres som mulige fukttegn. Synlige elektriske punkter registreres, men el-anlegget vurderes bare ut fra synlige forhold og gis ingen tilstandsgrad.
I kjøkkenet åpnes skapene. Takstmannen ser etter råte og fuktspor under oppvaskkummen, kontrollerer synlige rørgjennomføringer og noterer alder på innredning og installasjoner. Kjøkkenet er ikke våtrom etter TEK17, men et rom med vanninstallasjon — kravene er andre enn på bad, og det gjenspeiles i vurderingen.
Bad og våtrom
Dette er nesten alltid det viktigste rommet. Takstmannen ser etter:
- Om det finnes fuktsperre og membran (eller ikke)
- Fuktskader under fliser eller på betong
- Fall mot sluk — hvis badet lekker, merkes det fort
- Råte på trevirke rundt kar og dusj
- Mugg eller fettavleiringer som tyder på dårlig ventilasjon
Et 70-talls bad uten dokumentert membran kan gi TG2 eller TG3 etter konkret vurdering av det takstmannen faktisk observerer. Forholdet dokumenteres i rapporten, slik at kjøper kan ta høyde for oppgradering i sitt regnestykke.
Loft og tak
Her gjøres flere observasjoner. Takstmannen sjekker:
- Isolasjonstykkelse og materiale
- Dampsperring (eller mangel på det)
- Ventilasjon av tak — mangel fører til råtedannelse
- Takdekkingen utvendig (fra innsiden av loftet)
- Flekker som indikerer lekkasjer
Et dårlig isolert og dårlig ventilert loft ender ofte på TG2 — ikke bare fordi isolasjonen svikter, men fordi risikoen for fukt og råte i konstruksjonen er høy. Er en del av loftet innebygget eller uten adkomst, blir forholdet ikke undersøkt, og det står i rapporten med begrunnelse.
Installasjonene: elektrikk, vann og oppvarming
Det elektriske anlegget beskrives ut fra synlige forhold og får ingen tilstandsgrad. Synlig sikringstype og alder noteres der det lar seg gjøre, og nærmere kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet. Det lokale eltilsyn (DLE) fører tilsyn med elektriske anlegg i boliger.
For vann og avløp noteres synlige rørmaterialer (kobber, stål, plast) og alder der den kan dokumenteres. Takstmannen ser etter korrosjon på synlige rør og radiatorer, og noterer type og alder på varmekilden.
Alt dokumenteres og fotograferes. Det er denne dokumentasjonen kjøperen skal ta stilling til før bud — derfor noteres den nøyaktig, ikke omtrentlig.
Rapporten og TG-graden
Etter befaring er dokumentasjonen sendt inn, og takstmannen bygger rapporten på kontoret. Det tar normalt 24–48 timer. Vil du se hele forløpet fra bestilling til ferdig rapport, har vi beskrevet det i artikkelen om hvor lang tid det tar å få en tilstandsrapport. Rapporten viser:
- TG0 : Ingen avvik — tilnærmet ny bygningsdel med dokumentasjon
- TG1 : Mindre eller moderate avvik, normal slitasje i forhold til alder
- TG2 : Vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov eller bygningsdel som nærmer seg slutten av forventet brukstid
- TG3 : Store eller alvorlige avvik der tiltak kreves straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet
- TGIU : Ikke undersøkt fordi bygningsdelen ikke var tilgjengelig — begrunnelsen står i rapporten
Les mer om hva hver grad betyr i oversikten over tilstandsgradene TG0 til TG3.
Rapporten utarbeides etter metoden i NS 3600. Skal den ha virkningen forskriften til avhendingslova gir — å begrense hva kjøper senere kan påberope som mangel — må den oppfylle forskriftens krav til innhold og til den bygningssakkyndige, og den kan ikke være eldre enn ett år ved kjøpers bindende aksept. Bransjesertifisering, for eksempel gjennom Norsk takst, er i tillegg et kvalitetssignal på at takstmannen har dokumentert kompetanse.
Hvorfor dette er viktig for deg
Om du selger: rapporten gir kjøperen grunnlaget for å si ja. Viser den TG3 på fukt i kjelleren, kjenner begge parter forholdet og kan prise eller utbedre det. Ingen overraskelser på flyttedagen.
Om du kjøper: rapporten forteller hva du overtar. TG2 og TG3 er de postene du bør lese først, sammen med begrunnelsene og bildene — de sier noe om hva boligen krever av deg de neste årene.
Kontakt takstmannen før befaring
Hvis du er usikker på hva som skal skje, ring oss før dagen. Vi forklarer gjerne prosessen. Og åpne alle rom når takstmannen kommer — det sparer tid og gir en bedre rapport.
Ofte stilte spørsmål
Hva skjer når takstmannen kommer for befaring?
Takstmannen går gjennom boligen systematisk. Først utvendig: tak, fasade, vinduer og drenering. Deretter rom for rom innvendig, med fuktmåling på våtrom, kjeller og loft, og kontroll av alder på el- og VVS-installasjoner. Alt fotograferes og dokumenteres digitalt. Hver bygningsdel får en tilstandsgrad (TG0–TG3) etter NS 3600, og den digitale rapporten er normalt klar innen 24–48 timer. Befaring av en vanlig bolig tar 2–4 timer.
Hva betyr befaring?
Befaring betyr at takstmannen kommer hjem til boligen og undersøker den fysisk på stedet. Vurderingen bygger på det som er synlig og tilgjengelig, på fuktmåling der det er relevant, og på hulltaking der forskriften krever det og det lar seg gjennomføre. Uten befaring blir det ingen tilstandsrapport — konklusjonene skal bygge på det takstmannen selv har sett.
I hvilken rekkefølge går takstmannen gjennom boligen?
Takstmannen starter gjerne utvendig med tak, fasade, vinduer, dører og drenering, og går deretter rom for rom innvendig. Fukt måles på våtrom, i kjeller og på loft, og alder og tilstand på el- og VVS-installasjoner kontrolleres. Alt fotograferes og dokumenteres digitalt.
Hvor lang tid bruker takstmannen på en befaring?
En befaring tar 2–4 timer avhengig av boligens størrelse og alder. Et større hus eller en bolig med mange rom og installasjoner ligger i øvre del av spennet. Takstmannen kommer alene og arbeider metodisk gjennom hele boligen.
Hva ser takstmannen etter i kjelleren?
I kjeller og fundament gjøres målinger med fuktmåler og eventuelt termografkamera. Takstmannen ser etter fuktflekker på vegg og gulv, sprekker i betong eller steinmur, hvordan terreng og drenering leder vann bort fra bygget, råteskader på dragere og rust på stålkonstruksjoner. Omfattende fukt kan gi TG2 eller TG3, avhengig av årsak og omfang.
Kilder
Relaterte tjenester
Les også
- Forberedelse til takstmannens befaring – praktisk sjekkliste
- Takstmann befaring: systematisk romkontroll rom for rom
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og publisert automatisk etter et dokumentert vetovindu. Det er ikke registrert en aktiv, kryptografisk fagattestasjon av denne versjonen. Meld gjerne fra hvis du finner feil.