Takstmannen går systematisk gjennom boligen. Først utvendig: tak, fasade, vinduer og drenering. Så rom for rom innvendig, med fuktmåling på våtrom, kjeller og loft, og kontroll av alder på el og VVS. Alt fotograferes, hver bygningsdel får tilstandsgrad TG0–TG3 etter NS 3600, og rapporten er klar innen noen virkedager.
Takstmannens befaring er ikke en kaffe-og-klukketur. Det er en systematisk gjennomgang av boligen fra kjeller til tak, hvor hver del dokumenteres og vurderes etter NS 3600. Her er akkurat hva som skjer, og hvorfor det tar den tiden det tar.
Før takstmannen kommer
Du får beskjed om når befaring skjer — vanligvis innen 2–3 uker etter at du har bestilt tilstandsrapport. Ta deg tid til å åpne låste rom: kjeller, loft, vaskerom, kjøkkenskap. Ikke gjem noe.
Takstmannen kommer alene og jobber metodisk. Befaring av et gjennomsnittlig hus (100–150 m²) tar cirka 2–3 timer. Et større hus eller et sameie med flere boliger kan ta lenger. Han trenger strøm til utstyr, og han vil ta bilder og målinger. Alt er digitalt fra start til slutt.
Det starter ved inngangen
Takstmannen noterer først fasaden, inngangsdør, trapper og håndlister. Det høres enkelt ut, men det sier mye: er trappen GRC-dekket (glatt og utslitt) eller skikkelig? Holder håndlisten? Har inngangspartiet fuktskader eller råtne dragere?
Deretter sjekkes vinduer og dørkarmer utvendig. En 30 år gammel vindusramme av tre som ikke er malt på 15 år, får en vurdering. Det påvirker TG-graden (tilstandsgrad). Takstmannen noterer også hvordan nedbør dreneres: er det fall fra hus, eller renner vann mot fundamentet?
Takstmannens prosess: inni huset
Innvendig starter med rom for rom. Han dokumenterer gulv, vegger, tak, fuktighet og ventilasjon.
Kjelleren og fundamentet
Her gjøres målingene med fuktmål og eventuelt termografkamera. Takstmannen ser etter:
- Fuktflekker på vegg eller gulv (avgjørende for TG-vurdering)
- Sprekker i betong eller steinmur
- Drenering rundt huset — både ytterst og på gulvet
- Råteskader på dragere eller kanter
- Rustflekkinger på stålkonstruksjoner
En våtk kjeller i Oslo får TG2 eller TG3 — det betyr «må utbedres», ikke bare «bør».
Stuer, soverom, kjøkken
Takstmannen sjekker hver vegg, både fra innsiden og ved å slå på dem (hører om det er spont eller betong bak). Han åpner elektriske kontakter for å se etter fukt. Han legger seg på gulvet for å sjekke fall og ujevnheter — en gulvkvalitet som ikke holder vann mot sluket, fører til råte på sponplate.
I kjøkkenet åpnes alle skap. Takstmannen ser etter råte under oppvaskkum, og kontrollerer hvis det er asbest i gamle plater. Han noterer alder på komfyr, oppvaskmaskin og andre installasjonsdeler.
Bad og våtrom
Dette er nesten alltid det viktigste rommet. Takstmannen ser etter:
- Om det finnes fuktsperre og membran (eller ikke)
- Fuktskader under fliser eller på betong
- Fall mot sluk — hvis badet lekker, merkes det fort
- Råte på trevirke rundt kar og dusj
- Mugg eller fettavleiringer som tyder på dårlig ventilasjon
Et 70-talls bad med fliser direkte på gips og ingen membran får TG3. Det må saneres før det kan selges.
Loft og tak
Her gjøres flere observasjoner. Takstmannen sjekker:
- Isolasjonstykkelse og materiale
- Dampsperring (eller mangel på det)
- Ventilasjon av tak — mangel fører til råtedannelse
- Takdekkingen utvendig (fra innsiden av loftet)
- Flekker som indikerer lekkasjer
En dårlig isolert og dårlig ventilert loftsrom får TG2 i Oslo-området — ikke bare fordi isolasjonen svikter, men fordi risikoen for råte er høy.
Installasjonene: elektrikk, vann og oppvarming
Takstmannen åpner strømtavlen og dokumenterer sikringstypen. En 25-ampers HMS-sikring fra 1975 er ikke lovlig mer — det påpekes i rapporten. Han sjekker også når elektroinstallasjonen sist ble ettersyn.
For vann- og avløp noterer han rørmaterialer (kobber, stål, plast), og om det finnes vannledning av bly (som må skiftes). Han ser også etter korrosjon på radiatorar og om varmekilden er moderne eller skal skiftes snart.
Alt dokumenteres og fotograferes. Dette er ikke gjetning — det er faktisk av betydning når forsikringer skal vurdere boligen, og når kjøperen skal ta stilling til budet.
Rapporten og TG-graden
Etter befaring er dokumentasjonen sendt inn, og takstmannen bygger rapporten på kontoret. Det tar vanligvis 24–48 timer. Rapporten viser:
- TG0 : Helt i orden, liten eller ingen utbedring nødvendig
- TG1 : Mindre mangler, utbedring innen normal fremtid
- TG2 : Vesentlige mangler, må utbedres — påvirker kjøp og forsikring
- TG3 : Kritiske mangler, må saneres før boligen kan selges eller forsikres normalt
Rapporten er autorisert etter NS 3600 og godkjent av Avhendingslova. Den gjelder juridisk og forsikringmessig — en ikke-sertifisert takstmann gir en rapport som ikke er verdt papiret den er skrevet på.
Hvorfor dette er viktig for deg
Om du selger: rapporten gir kjøperen tryggheten til å si ja. Om den viser TG3-fukt i kjelleren, vet begge parter hva som må fikses før huset skifter eier. Ingen overraskelser på flyttedagen.
Om du er styreleder i sameie: tilstandsrapporten på fellesareal avslører om takstøl eller kjellerdrenering trenger utbedring før det blir kostbart for alle beboere.
Kontakt takstmannen før befaring
Hvis du er usikker på hva som skal skje, ring oss før dagen. Vi forklarer gjerne prosessen. Og åpne alle Rom når takstmannen kommer — det sparer tid og gir en bedre rapport.
Lokalt i Oslo og Akershus
Oslo Takst AS jobber lokalt med tilstandsrapport i Asker, Ski og øvrige deler av Oslo og Akershus. Se områdesiden for bydelene og kommunene som dekkes.
Ofte stilte spørsmål
Hva skjer når takstmannen kommer for befaring?
Takstmannen går gjennom boligen systematisk. Først utvendig: tak, fasade, vinduer og drenering. Deretter rom for rom innvendig, med fuktmåling på våtrom, kjeller og loft, og kontroll av alder på el- og VVS-installasjoner. Alt fotograferes og dokumenteres digitalt. Hver bygningsdel får en tilstandsgrad (TG0–TG3) etter NS 3600, og rapporten er normalt klar innen noen virkedager. Befaring av en vanlig bolig tar cirka 2–3 timer.
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og redaksjonelt vurdert av Oslo Takst AS. Faglig ansvar: Remi André Lurud, sertifisert takstmann (NS 3600).