En tilstandsrapport for en leilighet i en bygård dekker den private seksjonen eller andelen — bad, kjøkken, gulv og vegger vurderes med tilstandsgrader TG0–TG3 etter NS 3600, mens innvendig elektrisk beskrives uten egen grad. Tak, fasade, drenering og felles stigeledninger tilhører sameiet eller borettslaget og inngår normalt ikke i leilighetsrapporten — men bygningsdeler med nær tilknytning til boenheten kan kommenteres. I eldre Oslo-bygårder er bad uten dokumentert membran det vanligste avviket.
Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →
En bygård er en av de vanligste boligformene i indre Oslo — murgårder fra 1890–1930 på Grünerløkka, Frogner, Majorstuen og i Gamle Oslo, med leiligheter som er seksjonert i sameie eller organisert som borettslag. En tilstandsrapport for en slik leilighet vurderer det du eier innenfor dine egne vegger — ikke selve bygget. Skillet er avgjørende for hva rapporten faktisk sier noe om.
Hva rapporten dekker — og hvor grensen går
Tilstandsrapporten for en bygård-leilighet følger NS 3600 og går systematisk gjennom den private boenheten:
- Bad og våtrom: fuktmåling, kontroll av membran og sluk, ventilasjon i rommet.
- Kjøkken: avtrekk, vannskadeindikatorer rundt oppvaskmaskin, alder på innredning.
- Innvendig elektrisk: sikringsskap der det er privat, antall kurser, jording — beskrevet visuelt.
- Gulv, vegger og tak innvendig: synlige skader, fukt, sprekker.
- Vinduer og dører: tetting, kondens mellom glass, tilstand på karmer.
Vi setter ikke tilstandsgrad på selve det elektriske anlegget etter NS 3600 — det beskrives visuelt, og nærmere kontroll henvises til autorisert elektriker.
Det sameiet eller borettslaget eier — ikke du
Følgende deler tilhører som hovedregel fellesskapet og inngår normalt ikke i leilighetsrapporten din:
- Tak, takkonstruksjon og fasade.
- Bærevegger og hovedkonstruksjon.
- Felles stigeledninger, hovedavløp og vannrør i fellesvegg.
- Kjeller, trapperom, bakgård og drenering.
Grensen er ikke absolutt: bygningsdeler med nær fysisk tilknytning til seksjonen kan høre inn under seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter eierseksjonsloven §§ 32 og 33, og vedtektene kan flytte ansvar. Ønsker styret å vurdere fellesdelene, er det en egen tilstandsanalyse av fellesbygget — et annet oppdrag med en annen bestiller. Rapporten din kommenterer fellesdelene der det er synlige tegn som påvirker din leilighet, for eksempel fuktinntrengning fra en fellesvegg eller en taklekkasje som viser seg i himlingen i toppetasjen.
Typiske funn i eldre Oslo-bygårder
Murgårdene i indre by har en forutsigbar risikoprofil. Det vi oftest registrerer:
- Bad fra 1980- og 90-tallet uten dokumentert membran. Fliser lagt på et underlag uten fuktsperre gir gjerne TG2 — og TG3 der det allerede er tegn til fukt i konstruksjonen. Dette er det klart vanligste avviket i bygård-leiligheter.
- Gamle stigeledninger og avløp. Rør fra byggeåret nærmer seg slutten av teknisk levetid, og felles utskifting er ofte planlagt eller forestående — les sameiets vedlikeholdshistorikk nøye.
- Skrusikringer i sikringsskapet. Mange leiligheter har fortsatt skrusikringer der dagens behov krever automatsikringer og jordfeilbryter.
- Originale trevinduer og trebjelkelag. Vakre, men med begrenset isolasjonsverdi og fare for skjult fukt i etasjeskillet.
Fordi verdiene per kvadratmeter er høye i indre Oslo, får selv mindre avvik raskt økonomisk betydning i budrunden.
Tilstandsrapport ved salg av bygård-leilighet
Skal du selge, er rapporten ikke direkte lovpålagt, men etter forskriften til avhendingslova (fra 2022) er den i praksis nødvendig for å begrense ansvaret ditt. Uten en rapport etter NS 3600 kan kjøper i større grad holde deg ansvarlig for skjulte feil i inntil fem år etter overtakelse. En rapport som beskriver badet som TG2 gjør kjøper informert — og avgrenser din risiko.
For kjøper er rapporten det viktigste beslutningsgrunnlaget: les TG2- og TG3-funnene, og se dem i sammenheng med det borettslaget eller sameiet har av planlagte fellesarbeider.
Merk også ettårsregelen: skal rapporten ha forskriftens virkning, kan den ikke være eldre enn ett år når kjøperen bindende aksepterer budet (forskriften § 1-6). Trekker salget ut, må rapporten fornyes.
Slik foregår befaringen — og når du får rapporten
Befaringen av en bygård-leilighet er en visuell gjennomgang av synlige og tilgjengelige bygningsdeler, og tar normalt 2–4 timer avhengig av leilighetens størrelse. Takstingeniøren gjør fuktmålinger i våtrom og andre utsatte områder der det er relevant, og dokumenterer funnene med foto.
Du kan forberede deg ved å gjøre bygningsdelene tilgjengelige: rydd rundt sluk og sikringsskap, sørg for adkomst til bod og eventuell loftsluke, og finn frem dokumentasjon du har — for eksempel våtromsdokumentasjon fra baderomsrehabilitering eller samsvarserklæring for elektrisk arbeid. Dokumentasjon kan påvirke tilstandsgraden: en bygningsdel uten dokumentert utførelse vurderes strengere enn en med.
Den ferdige rapporten leveres digitalt, normalt innen 24–48 timer etter befaring. Les den med TG2- og TG3-punktene først: det er der de økonomiske konsekvensene ligger, og det er de punktene en kjøper vil stille spørsmål om i budrunden.
Trenger du en vurdering av leiligheten din i bygård, leverer Oslo Takst AS tilstandsrapport over hele indre Oslo.
Ofte stilte spørsmål
Hva dekker en tilstandsrapport for en leilighet i bygård?
Rapporten dekker det du eier eller har bruksrett til innenfor leilighetens grenser: bad og våtrom med fuktmåling, kjøkken, gulv, vegger og tak innvendig, og vinduer — hver bygningsdel vurderes med tilstandsgrad TG0–TG3 etter NS 3600. Synlig innvendig elektrisk beskrives uten egen grad. Tak, fasade, bærevegger, drenering og felles rør er som hovedregel sameiets eller borettslagets ansvar og inngår normalt ikke.
Kan man få tilstandsrapport på hele bygården?
Ja, men det er et eget oppdrag. En vurdering av selve bygget — tak, fasade, felles rør og bærekonstruksjoner — bestilles av styret som en tilstandsanalyse av fellesbygget, ikke som en leilighetsrapport. De to blandes ofte sammen, men dekker helt ulike deler og har ulik bestiller.
Hva er de vanligste funnene i eldre Oslo-bygårder?
Bad fra før 2000 uten dokumentert membran (ofte TG2 eller TG3), gamle stigeledninger og avløpsrør nær slutten av levetiden, skrusikringer i sikringsskapet, og fukt i kjeller. Originale trevinduer og trebjelkelag går også igjen i murgårder fra 1890–1930.
Trenger jeg tilstandsrapport når jeg selger en bygård-leilighet?
Den er ikke direkte lovpålagt, men etter forskriften til avhendingslova (fra 2022) trenger du i praksis en rapport etter NS 3600 for å begrense ansvaret ditt for skjulte feil. Uten den kan kjøper i større grad holde deg ansvarlig i inntil fem år etter overtakelse.
Kilder
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Verditakst ved bank, arv og skifte
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.