Tilstandsrapporten bygger på det takstmannen kan se og måle på befaringsdagen. Det som skjuler seg bak overflatene, vurderes indirekte, ut fra hull og målinger der forskriften krever dem, og ellers ut fra synlige tegn, alder og dokumentasjon. Elektrisk anlegg får ikke tilstandsgrad, og fellesarealer er som hovedregel utenfor.
Tilstandsrapporten er en vurdering av det takstmannen kommer til og kan se, supplert med målinger og hull der forskriften krever det. Her er det rapporten ikke dekker, og hva du som selger kan gjøre med hvert punkt før befaringen.
Hva undersøker takstmannen, og hva ligger utenfor?
Takstmannen baserer undersøkelsene på det som er synlig, med mindre forskriften sier at det skal måles, bores hull eller stikkes i treverk. Det gjelder bestemte steder, som våtrom, rom under terreng, krypkjeller og yttervegger. Ellers bygger rapporten på overflater og bygningsdeler takstmannen kommer til. Det som skjuler seg bak overflaten, vurderes derfor indirekte, ut fra synlige tegn, alder og dokumentasjon.
Tabellen viser hvor grensen går i praksis, og hva du kan gjøre med hver del.
| Forhold | Slik behandles det i rapporten | Det du kan gjøre |
|---|---|---|
| Konstruksjoner bak overflater | Vurderes ut fra synlige tegn, påkrevde hull og målinger, alder og dokumentasjon | Skriv ned skader, reparasjoner og ombygginger du kjenner til |
| Elektrisk anlegg | Takstmannen kartlegger siste el-tilsyn, gjør en forenklet vurdering hvis det er over fem år siden, og forklarer avvik uten tilstandsgrad | Finn ut når siste el-tilsyn var, og gjør sikringsskapet tilgjengelig |
| Skjulte rør og anlegg | Vurderes ut fra alder og symptomer på nabokonstruksjoner når dokumentasjon mangler | Finn dokumentasjon på rørarbeid og installasjoner |
| Innebygd sisterne | Takstmannen ser etter spalte eller inspeksjonsmulighet og etterspør dokumentasjon | Finn dokumentasjon på sisternen |
| Fellesarealer i sameie og borettslag | Tak, yttervegger, krypkjeller, grunnmur og terreng i flere boligers fellesareal omfattes ikke, med mindre eieren har vedlikeholdsplikt eller delen har særlig nær tilknytning til boligen | Hent vedtekter og opplysninger om vedlikeholdsplikt |
| Åpenbare ulovligheter, brannceller og rømningsvei | Opplyses, uten tilstandsgrad | Fortell takstmannen om byggearbeider du har fått utført. Megleren henter godkjente tegninger og opplyser om ferdigattest |
| Deler som ikke kan undersøkes | Oppgis i rapporten | Gjør luker til tak, loft og krypkjeller tilgjengelige, hvis boligen har dem |
Forskriften nevner to eksempler på deler som oppgis som ikke undersøkt: en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet og et snødekt tak. Les mer i rom som ikke blir undersøkt.
Hva skjer hvis du ikke vil at det bores hull?
Nekter du hulltaking, kan du ikke benytte det reduserte ansvaret for skjulte feil og mangler, og rapporten følger ikke forskriften. Det skriver Direktoratet for byggkvalitet (DiBK), som også sier at takstmannen ikke kan bore mot eierens vilje. Forskriften krever hull i våtrom (§ 2-2) og i rom under terreng (§ 2-15).
I et våtrom borer takstmannen et hull på minst 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden. Hullet tas på et minst mulig synlig sted der det erfaringsmessig forekommer skader, for eksempel i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg. Takstmannen måler fukt, og hullet plomberes forsvarlig.
Hull kan unnlates i tre typer tilfeller:
- Det er ikke praktisk mulig, for eksempel fordi det krever tilgang til fellesareal eller en annen eiers bolig. Det gjelder også når boligen inngår i konstruksjoner av mur eller betong. I våtrom nevnes totale prefabrikkerte konstruksjoner som baderomskabin.
- Takstmannen vurderer hull som unødvendig. Forskriften nevner nyoppført bolig, fuktovervåkning, dokumentert nylig renovering etter Byggebransjens våtromsnorm av en håndverker sertifisert etter normen, eller tilsvarende dokumentasjon på funksjonstesting. For rom under terreng nevnes en inspeksjonsluke.
- Avvik med sannsynlighet for fuktskade er allerede påvist på annen måte.
Når hull unnlates, skal årsaken oppgis, og rommet fuktkontrolleres med egnet måleverktøy. DiBK understreker at takstmannen må begrunne godt hvorfor hull ikke tas, og at det er takstmannen som avgjør. Dokumentasjonen gir ingen garanti, men den kan være grunnlaget for at takstmannen ikke borer.
Hva med fellesarealene i sameie og borettslag?
Fellesarealer er som hovedregel utenfor. Unntaket er når eieren har vedlikeholdsplikt, eller delen har en særlig nær tilknytning til boligen. DiBK siterer departementet: heis, oppgang og trapper undersøkes ikke, mens ytterveggen i en seksjonert tomannsbolig skal undersøkes. Ta med vedtekter og avtaler om vedlikeholdsplikt, og les mer i tilstandsrapport for borettslag og sameie.
Slik forbereder du befaringen
Det meste handler om tilgang og papirer, og det tar kort tid.
- Skriv ned det du vet om skader, reparasjoner og ombygginger, med årstall så langt du husker dem.
- Finn svarene på det takstmannen spør eieren om. Dokumentasjonen du bør ha klar til befaringen har listen, og elektriske installasjoner i tilstandsrapporten forklarer hvordan anlegget omtales.
- Samle dokumentasjon på nylig renovering av våtrom, hvis du har den.
- Åpne luker til tak, loft og krypkjeller hvis boligen har dem, og gjør sikringsskapet tilgjengelig.
- Hent vedtekter og avtaler om vedlikeholdsplikt fra sameiet eller borettslaget, og noter vannskader eller lekkasjer i fellesarealer vegg i vegg med boligen.
- Si fra på befaringen om forhold du kjenner til. Selgers opplysningsplikt i praksis og egenerklæringsskjemaet viser hva som gjelder for deg som selger.
Neste steg
Oslo Takst utarbeider tilstandsrapporter etter NS 3600 for boliger i Oslo og hele Akershus. Er du usikker på hva som bør ordnes først, kan du ta kontakt og avklare befaringen i god tid.
Ofte stilte spørsmål
Hvem opplyser om ferdigattest og godkjente tegninger?
Megleren opplyser om ferdigattest og midlertidig brukstillatelse. Ansvaret for å hente sist godkjente tegninger hos kommunen ligger også hos megleren, ikke hos takstmannen. Finner du dokumentene selv, kan du gi dem til megleren.
Hva skjer hvis loftet ikke har gulv?
DiBK nevner loft uten gulv som eksempel på en undersøkelse takstmannen kan vurdere som ikke sikkerhetsmessig forsvarlig. Loftet oppgis da som ikke undersøkt, og rapporten regnes likevel som godkjent. Har loftet gulv, bør luken være lett tilgjengelig.
Går takstmannen opp på taket?
Normalt ikke. DiBK skriver at det ikke er meningen at takstmannen skal klatre opp på tak, og at undersøkelsen kan gjøres med kikkert eller drone der det er tillatt. Er taket ikke mulig å undersøke, oppgis det i rapporten.
Må jeg flytte alle møblene før takstmannen kommer?
Ikke alle. Takstmannen flytter tepper, møbler og inventar når det er nødvendig. Særlig tunge møbler flyttes ikke hvis de ikke skjuler vesentlige installasjoner og det ikke er andre grunner til å mistenke at flytting vil avdekke noe vesentlig. Frigjør sluk, bereder og skap med installasjoner.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.