Forskriften har ingen egen regel om oppussing; kravet er at rapporten ikke er eldre enn ett år når kjøperen binder seg. Men rapporten beskriver boligen slik den var på befaringsdagen. Berører arbeidet en bygningsdel som er vurdert, bør den vurderes på nytt. Planlegger du oppussing, bestill befaring når arbeidet og papirene er ferdige.
Befaringen er gjort, rapporten har kommet, og så bestemmer du deg for å pusse opp badet før visning. Eller du retter opp det takstmannen pekte på. Da melder spørsmålet seg: holder rapporten fortsatt, eller står du med et dokument som beskriver feil bolig?
Rapporten er et øyeblikksbilde fra befaringsdagen
En tilstandsrapport beskriver boligen slik den var da den bygningssakkyndige var der, ikke slik den er når annonsen går ut. Forskriften bygger dette inn i selve metoden. Kunne en bygningsdel ikke undersøkes, for eksempel fordi taket var tildekt med snø på undersøkelsestidspunktet, skal det stå i rapporten.
Forskriften har én tidsgrense for rapporten: den kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen. Noen egen bestemmelse om at rapporten faller bort når du pusser opp, finnes ikke.
Det betyr ikke at den fortsatt stemmer. Det betyr bare at svaret avhenger av hva du faktisk har gjort, og hvor i boligen du har gjort det.
Hvilken oppussing gjør rapporten misvisende?
Oppussing gjør rapporten misvisende når arbeidet berører et rom eller en bygningsdel som har fått en vurdering. Omfanget av jobben er mindre viktig enn hvor den er gjort. Et nytt bad endrer mye, mens ny maling i gangen sjelden rører noe rapporten har tatt stilling til.
| Hva du har gjort etter befaringen | Hva rapporten fortsatt viser | Hva du bør gjøre |
|---|---|---|
| Rettet et avvik rapporten beskrev | Det gamle avviket med den gamle tilstandsgraden | Be om ny vurdering av bygningsdelen, og legg fram dokumentasjon på arbeidet |
| Totalrenovert bad eller vaskerom | Det gamle våtrommet, inkludert resultatet av eventuell hulltaking | Få våtrommet vurdert på nytt før annonsen går ut |
| Nytt kjøkken med nye vanninstallasjoner | Det gamle kjøkkenets gulv, avløp og vannrør | Spør om endringen påvirker vurderingen av rommet |
| Elektrisk arbeid | Anlegget beskrevet ut fra synlige forhold, uten tilstandsgrad | Ta vare på samsvarserklæringen og opplys megleren om arbeidet |
| Maling, tapet eller nye lister | Det samme som før, så lenge ingen vurdert bygningsdel er berørt | Sjekk hva rapporten sier om rommet, og opplys megleren om arbeidet |
Mønsteret er det samme i alle radene. Rapporten oppdaterer seg ikke selv, og den vet ingenting om det som har skjedd etter befaringen. Det er du som vet det.
Hva kjøperen regnes for å vite
Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten. Det følger av avhendingslova, og når rapporten er utdatert, får regelen to konsekvenser for deg.
Står et avvik du har rettet fortsatt i rapporten, leser kjøperen om et problem som ikke finnes lenger. Budene gis ut fra det bildet. Du har gjort jobben, men rapporten forteller en annen historie enn visningen.
Motsatt sier rapporten ingenting om arbeidet du har gjort etter befaringen. Eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det du vet om oppussingen, må derfor fram på annen måte, blant annet gjennom egenerklæringen du fyller ut ved salget.
Hvilken rettslig betydning en utdatert beskrivelse får i en konkret tvist, er et spørsmål for advokat. Det en ny vurdering kan gjøre, er å sørge for at rapporten og boligen forteller det samme.
Oppussing uten papirer flytter mindre enn du tror
Et nytt bad gir ikke automatisk toppkarakter i en ny vurdering. Tilstandsgrad 0 forutsetter blant annet at det er lagt fram dokumentasjon på faglig god utførelse. Mangler dokumentasjonen, kan en ny bygningsdel settes til tilstandsgrad 1.
Har kvalifiserte håndverkere gjort reparasjoner, installasjoner eller ombygging de siste fem årene, skal den bygningssakkyndige be deg dokumentere det. Skriftlig bekreftelse fra håndverkeren regnes som dokumentasjon. Er det elektriske anlegget endret etter 1999, blir du spurt om samsvarserklæringen, men selve anlegget får ingen tilstandsgrad.
Avtal derfor med håndverkerne før de begynner at du får skriftlig bekreftelse når jobben er ferdig. Det er langt enklere enn å jage papirer i etterkant. Hva som teller, er gått gjennom i oversikten over dokumentasjonen du bør ha klar til befaringen.
Når ettårsgrensen tvinger fram en ny rapport
Utsetter du salget for å pusse opp, kan rapporten bli for gammel uansett hva du har gjort. Grensen gjelder rapportens alder når kjøperen binder seg til å kjøpe, ikke når annonsen publiseres.
Her er svaret på spørsmålet i tittelen et klart ja. Skal rapporten oppfylle forskriften, kan den ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet. En rapport som ble bestilt tidlig for å «ha den klar», kan dermed gå ut på dato mens badet står halvferdig.
Det samme gjelder hvis salget stopper opp etter at boligen er lagt ut. Rapportens alder teller hele tiden, også mens boligen ligger usolgt.
Riktig rekkefølge: pusse opp først, bestille befaring etterpå
Den ryddigste veien er å gjøre oppussingen ferdig, samle papirene og deretter bestille befaring. Da beskriver rapporten boligen du faktisk selger, og ingen trenger å forklare avstanden mellom dokument og visning.
- Bestem hva som skal gjøres før salget. Skill mellom arbeid på bad, kjøkken, rør, tak og andre bygningsdeler, og ren kosmetikk.
- Avtal dokumentasjon med håndverkerne før oppstart. Be om skriftlig bekreftelse på hva som er gjort, og samsvarserklæring for elektrisk arbeid.
- Gi arbeidet tid til å bli ferdig. Et halvferdig bad blir beskrevet slik det står på befaringsdagen.
- Bestill befaringen når arbeid og papirer er på plass. Befaringen tar normalt 2–4 timer, og den digitale rapporten kommer normalt innen 24–48 timer etter befaring.
- Legg salgsstarten innenfor ettårsgrensen. Kjøperen bør rekke å binde seg før rapporten blir ett år gammel.
- Har du likevel pusset opp etter befaringen, be om ny vurdering før annonsen går ut. Ikke vent til kjøperne spør om det gamle badet på visning.
Hvor lang tid hvert ledd tar, kan du se i gjennomgangen av tiden fra bestilling til ferdig rapport.
Når oppussing ikke er riktig svar
Du trenger ikke rette alt rapporten beskriver før du selger. Et tydelig beskrevet avvik er en opplysning til kjøperen, ikke noe som må skjules. Har du ikke tid til å gjøre arbeidet skikkelig og få dokumentasjon på det, kan det være ryddigere å la avviket stå beskrevet enn å gjøre en halv jobb.
Valget mellom å utbedre, dokumentere eller la avviket stå er gått gjennom i artikkelen om når rapporten avdekker noe nytt. Poenget her er enklere: bestemmer du deg for å pusse opp, gjør det før befaringen hvis du kan.
Oslo Takst utarbeider tilstandsrapport etter NS 3600 for boligselgere i Oslo og hele Akershus. Planlegger du oppussing før salget, kan du avklare tidspunktet for befaringen allerede nå, slik at rapporten beskriver boligen slik den faktisk blir solgt.
Ofte stilte spørsmål
Må jeg bestille en helt ny rapport hvis jeg har pusset opp badet etter befaringen?
Det avgjørende er at badet blir vurdert på nytt, siden rapporten ellers viser det gamle våtrommet. Hvordan det løses i praksis, avklarer du med den bygningssakkyndige som laget rapporten.
Holder det å fortelle megleren om oppussingen?
Du skal opplyse om det du vet om boligen, også arbeid gjort etter befaringen. Men står det gamle avviket fortsatt i rapporten, leser kjøperne to beskrivelser som ikke stemmer overens.
Påvirker maling og nye lister tilstandsrapporten?
Bare hvis arbeidet berører et rom eller en bygningsdel rapporten har vurdert. Sjekk hva rapporten sier om rommet før du konkluderer, og opplys uansett megleren om arbeidet.
Hva om oppussingen ikke blir ferdig før befaringen?
Da beskriver rapporten boligen slik den står på befaringsdagen, også det som er halvferdig. Enten venter du med befaringen, eller så ber du om ny vurdering av rommet når arbeidet er ferdig.
Kan rapporten bli for gammel mens jeg pusser opp?
Ja. Den kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til å kjøpe. Trekker oppussingen ut, kan du trenge ny rapport uansett hva du har gjort.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.