En grundig kjøper leser tilstandsrapporten baklengs: først TG3 og TG2 på bad, tak, drenering og rør, så TGIU og rapportens dato, og sammendraget til slutt. Som selger bør du gjøre det samme før annonsen går ut. Da vet du hvilke funn kjøperen vil spørre om, og du kan dokumentere, avklare eller beskrive dem i tide.
Kjøperen har visningen på lørdag og budrunden på mandag. Rapporten din er på 40 sider, og kjøperen har en halvtime. Da leser en oppmerksom kjøper den i en bestemt rekkefølge — ikke fra side én. Skal du selge, er det verdt å kjenne den rekkefølgen, for det er den rapporten din blir målt mot.
Mange kjøpere leser bare sammendraget. En grundig kjøper gjør mer, og det er den kjøperen du bør forberede deg på. Gå derfor gjennom rapporten din på samme måte før annonsen går ut.
Slik leser kjøperen rapporten — baklengs, i denne rekkefølgen
Den grundige kjøperen starter bakerst, der avvikene ligger, og sparer sammendraget til slutt. Sammendraget forteller hva den bygningssakkyndige oppsummerte; avvikslisten forteller hva han faktisk så.
- Alle TG3 først. Hele avviksteksten, ikke bare overskriften.
- Så TG2 på bad, tak, drenering, rør og vinduer. Det er her de store beløpene ligger i norske boliger.
- Alt som er TGIU. Ikke undersøkt betyr at kjøperen ikke har noen vurdering å støtte seg på.
- Byggeår og alder på bad og rør, holdt opp mot forventet brukstid slik rapporten beskriver den.
- Avsnittet om rapportens begrensninger og forutsetninger. Der står det hva som ikke er sjekket.
- Datoen. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg, jf. forskrift til avhendingslova § 1-6.
- Sammendraget til slutt — som en kontroll, ikke som en oppsummering å stole blindt på.
Denne rekkefølgen gjør at kjøperen bruker tiden på det som kan koste noe, ikke på beskrivelsen av parketten i stua. Gjør du den samme øvelsen med din egen rapport, vet du hvilke spørsmål som kommer på visning.
Hva betyr TG2 og TG3?
TG2 og TG3 er de to gradene som forteller at noe er galt — resten forteller at noe er greit eller ikke er sett. Her er hele skalaen, kort, sett fra begge sider av bordet:
| Grad | Betyr | Hva kjøperen gjør | Hva du som selger bør gjøre |
|---|---|---|---|
| TG0 | Ingen avvik. Tilnærmet ny bygningsdel, uten slitasje, med dokumentasjon | Sjekker at dokumentasjonen er vedlagt | Legg fram dokumentasjonen på befaringen |
| TG1 | Mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje sett mot alder og forventet brukstid | Legger det i vedlikeholdsbudsjettet | Ingenting; dette er forventet for alderen |
| TG2 | Vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov, eller bygningsdel nær slutten av forventet brukstid | Leser avviksteksten ordrett, vurderer slitasje mot skade | Bestem deg: utbedre og dokumentere, dokumentere, eller la det stå beskrevet |
| TG3 | Store eller alvorlige avvik med behov for tiltak straks eller innen kort tid | Innhenter håndverkervurdering før bud | Ha et konkret svar klart før visning |
| TGIU | Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse | Regner det som ukjent risiko | Gjør rommet tilgjengelig før befaringen, så punktet forsvinner |
Merk to ting. TG3 sier at tiltak bør skje straks eller innen kort tid, men hvor raskt og hva tiltaket består i, avhenger helt av det konkrete forholdet. Og det finnes ingen universell regel om at TG2 må utbedres innen et bestemt antall år. Et bad med aldrende membran og et rekkverk med feil høyde kan begge få TG2, men de haster helt ulikt.
Hvorfor to like TG2-er ikke er like alvorlige
Graden er en etikett; teksten under er innholdet. To bygningsdeler med samme grad kan ha helt ulik konsekvens for budrunden.
Kjøperen ser etter disse skillene i formuleringene:
- Alder alene vs. observert skade. «Bad fra byggeår, ingen dokumentasjon på membran» er en levetidsvurdering. «Fuktindikasjon i tilstøtende rom» er et funn. Det siste er mer akutt.
- Beskrevet vs. antatt. Skriver den bygningssakkyndige at noe antas eller kan ikke utelukkes, er det en usikkerhet — ikke en konstatert skade. Har du dokumentasjon som fjerner usikkerheten, er befaringen stedet å legge den fram.
- Følgeskadepotensial. Utett tak og manglende drenering treffer konstruksjonen bak. Sprukne fliser i en tørrsone gjør det ikke.
- Tilgjengelighet for utbedring. Rør i sjakt i en bygård er en annen øvelse enn synlige rør i en kjeller.
I Oslo-markedet ser du dette særlig i murgårdene på Grünerløkka og Sagene, der bad ofte er bygget i etterkant inne i en gammel konstruksjon. Da er både alder, dokumentasjon og adkomst i spill samtidig. Vi har samlet mønstrene i de vanligste TG2-funnene fordelt på byggeår.
Hva rapporten ikke svarer på
Tilstandsrapporten dekker synlige og tilgjengelige forhold innenfor et definert omfang — den er ikke en full teknisk gjennomgang av alt. Det bør både du og kjøperen vite:
- Elektrisk anlegg får ikke tilstandsgrad. Etter gjeldende NS 3600 (NS 3600:2025+AC:2026) beskrives el-anlegget ut fra synlige forhold, og videre kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet. Det lokale eltilsyn (DLE) fører tilsyn med anleggene. Mer om hvordan dette leses i gjennomgangen av elektriske installasjoner i tilstandsrapport.
- Skjulte konstruksjoner er skjulte. Ligger det ikke åpne flater eller inspeksjonsluker, blir det TGIU eller en beskrivelse med forbehold.
- Fellesarealer i sameie og borettslag vurderes normalt ikke som del av seksjonen. Kjøperen må inn i årsberetning, vedlikeholdsplan og eventuelle egne rapporter — ha dem klare.
- Fuktmålinger er punktmålinger. En verdi må alltid leses sammen med metode, materiale og referansenivå — et løsrevet tall betyr ingenting.
- Ansvarsfordeling i sameie avhenger av årsak, vedlikeholdsplikt og vedtekter. Rapporten avgjør ikke hvem som betaler.
Hva du som selger gjør med rapporten før annonsen
Bruk rapporten til å avgjøre hva du må avklare før annonsen. En TG3 på tak endrer kjøperens beslutningsgrunnlag mer enn tre TG2-er på overflater gjør.
Praktisk framgangsmåte i ukene før annonsen:
- Samle alt vedlagt materiale kjøperen vil be om: FDV-dokumentasjon, kvitteringer på baderomsarbeid, årsberetning i sameiet.
- Formuler et kort, ærlig svar på hvert TG3 og hvert TG2 kjøperen kan komme til å spørre om. Svarene blir del av det kjøperen kjente til.
- Hent inn vurdering eller tilbud fra håndverker eller rådgivende ingeniør hvis rapporten peker mot tak, drenering eller bærende konstruksjon — før annonsen, ikke etter budrunden.
- Husk at avhendingslova § 3-10 begrenser hva kjøperen kan påberope som mangel senere, når forholdet fremgår av dokumentasjonen kjøperen har fått. Rapporten flytter risiko i takt med hvor tydelig den beskriver forholdet.
Det siste punktet er poenget med hele øvelsen: en tydelig rapport reduserer risikoen for krav etter salget. Hva du gjør når rapporten avdekker noe du ikke visste, står i artikkelen om når tilstandsrapporten avdekker noe nytt.
Når bør du bestille rapporten?
Tidlig nok til at du rekker å gjøre noe med det den viser. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år ved kjøpers bindende aksept, så det er sjelden et problem å være tidlig ute — men ofte et problem å være sen. En tilstandsrapport etter NS 3600 gir deg bildet kjøperne kommer til å se. Skal du forberede boligen først, finner du gangen i befaringen trinn for trinn. Planlegger du salgsdatoen, er det verdt å vite hvor lang tid det tar fra bestilling til ferdig rapport.
Vi vurderer byggteknikk, ikke juss. Handler saken om mangelskrav eller prisavslag etter overtakelse, hører den hos advokat eller Forbrukerrådet.
Skal du selge i Oslo eller Akershus: ring oss eller send en e-post, så avtaler vi befaring. Befaringen tar normalt 2–4 timer, og den digitale rapporten kommer vanligvis innen 24–48 timer etterpå.
Ofte stilte spørsmål
Må man ha tilstandsrapport ved salg av bolig?
Nei, selger har ingen generell plikt til å innhente tilstandsrapport. Forskrift til avhendingslova stiller krav til rapporten når den først brukes i salget. Uten en forskriftsmessig rapport tar selger en større mangelsrisiko, og kjøperen får et tynnere grunnlag før budrunden.
Hva betyr TG3 i tilstandsrapport?
TG3 er den mest alvorlige graden og signaliserer et stort eller alvorlig avvik. Hvor raskt tiltaket må skje, og hva det består i, avhenger av hva avviket faktisk er. Et TG3-funn er det første kjøperen leser, og det bør du ha et svar på før visning.
Hva betyr TG2 i tilstandsrapport?
TG2 forteller at bygningsdelen har et vesentlig avvik eller er kommet langt i levetiden. Det finnes ingen universell regel om at TG2 må utbedres innen et bestemt antall år – tidshorisonten avhenger av det konkrete avviket.
Hva betyr TGIU i rapporten?
TGIU betyr ikke undersøkt eller ikke tilgjengelig for undersøkelse. Kjøperen har da ingen teknisk vurdering å støtte seg på, og vil spørre. Som selger kan du ofte unngå TGIU ved å gjøre luker, kryploft og boder tilgjengelige før befaringen.
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?
Etter forskrift til avhendingslova § 1-6 kan tilstandsrapporten ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til kjøpet. Er den eldre, mister den virkningen forskriften gir. Regn derfor bakover fra når budrunden realistisk kommer.
Bør jeg utbedre funnene i rapporten før jeg legger ut boligen?
Ikke nødvendigvis. Funn som er tydelig beskrevet i rapporten, regnes kjøperen for å kjenne til, og de prises inn i budrunden. Utbedrer du, bør arbeidet dokumenteres av fagfolk, ellers kan bygningsdelen bli vurdert like strengt igjen.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.