Les tilstandsrapporten baklengs: start med TG3 og TG2 på bad, tak, drenering og rør, ikke med sammendraget. Sjekk om avviket er beskrevet eller bare antatt, og om rapporten er under ett år gammel ved bindende aksept. Da vet du hva du faktisk byr på.
Du har visningen på lørdag og budrunden på mandag. Rapporten er på 40 sider, og du har en halvtime. Da gjelder det å lese den i riktig rekkefølge — ikke fra side én.
De fleste kjøpere leser sammendraget, ser to TG2-er de ikke forstår, og byr likevel. Det finnes en bedre måte.
Les rapporten baklengs — i denne rekkefølgen
Start bakerst, der avvikene ligger, og spar sammendraget til slutt. Sammendraget forteller deg hva den bygningssakkyndige oppsummerte; avvikslisten forteller deg hva han faktisk så.
- Finn alle TG3 først. Les hele avviksteksten, ikke bare overskriften.
- Gå så til TG2 på bad, tak, drenering, rør og vinduer. Det er her de store beløpene ligger i norske boliger.
- Marker alt som er TGIU. Ikke undersøkt betyr at du ikke har noen vurdering å støtte deg på.
- Sjekk byggeår og alder på bad og rør. Hold dem opp mot forventet brukstid slik rapporten beskriver den.
- Les avsnittet om rapportens begrensninger og forutsetninger. Der står det hva som ikke er sjekket.
- Se på datoen. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til kjøpet, jf. forskrift til avhendingslova § 1-6.
- Les sammendraget til slutt — nå som en kontroll, ikke som en oppsummering du stoler blindt på.
Denne rekkefølgen gjør at du bruker tiden på det som kan koste deg noe, ikke på beskrivelsen av parketten i stua.
Hva betyr TG2 og TG3?
TG2 og TG3 er de to gradene som forteller at noe er galt — resten forteller at noe er greit eller ikke er sett. Her er hele skalaen, kort:
| Grad | Betyr | Hva du gjør som kjøper |
|---|---|---|
| TG0 | Ingen avvik. Tilnærmet ny bygningsdel, uten slitasje, med dokumentasjon | Ingenting. Sjekk at dokumentasjonen faktisk er vedlagt |
| TG1 | Mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje sett mot alder og forventet brukstid | Legg det i vedlikeholdsbudsjettet, ikke i budregnestykket |
| TG2 | Vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov, eller bygningsdel nær slutten av forventet brukstid | Les avviksteksten ordrett. Vurder om det er slitasje eller skade |
| TG3 | Store eller alvorlige avvik med behov for tiltak straks eller innen kort tid | Innhent håndverkervurdering før du byr, hvis du kan |
| TGIU | Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse | Regn dette som ukjent risiko, ikke som «sannsynligvis greit» |
Merk to ting. TG3 sier at tiltak bør skje straks eller innen kort tid, men hvor raskt og hva tiltaket består i, avhenger helt av det konkrete forholdet. Og det finnes ingen universell regel om at TG2 må utbedres innen et bestemt antall år. Et bad med aldrende membran og et rekkverk med feil høyde kan begge få TG2, men de haster helt ulikt.
Hvorfor to like TG2-er ikke er like alvorlige
Graden er en etikett; teksten under er innholdet. To bygningsdeler med samme grad kan ha helt ulik konsekvens for deg.
Se etter disse skillene i formuleringene:
- Alder alene vs. observert skade. «Bad fra byggeår, ingen dokumentasjon på membran» er en levetidsvurdering. «Fuktindikasjon i tilstøtende rom» er et funn. Det siste er mer akutt.
- Beskrevet vs. antatt. Skriver den bygningssakkyndige at noe antas eller kan ikke utelukkes, er det en usikkerhet — ikke en konstatert skade.
- Følgeskadepotensial. Utett tak og manglende drenering treffer konstruksjonen bak. Sprukne fliser i en tørrsone gjør det ikke.
- Tilgjengelighet for utbedring. Rør i sjakt i en bygård er en annen øvelse enn synlige rør i en kjeller.
I Oslo-markedet ser du dette særlig i murgårdene på Grünerløkka og Sagene, der bad ofte er bygget i etterkant inne i en gammel konstruksjon. Da er både alder, dokumentasjon og adkomst i spill samtidig. Vi har samlet mønstrene i de vanligste TG2-funnene fordelt på byggeår.
Hva rapporten ikke svarer på
Tilstandsrapporten dekker synlige og tilgjengelige forhold innenfor et definert omfang — den er ikke en full teknisk gjennomgang av alt. Det du bør vite før du byr:
- Elektrisk anlegg får ikke tilstandsgrad. Etter NS 3600:2025 beskrives el ut fra synlige forhold, og videre kontroll henvises til elektrofaglig personell. Inngrep i skap og kontakter hører til autorisert elektrovirksomhet, ikke til en boligsalgsbefaring. Mer om hvordan dette leses i gjennomgangen av elektriske installasjoner i tilstandsrapport.
- Skjulte konstruksjoner er skjulte. Ligger det ikke åpne flater eller inspeksjonsluker, blir det TGIU eller en beskrivelse med forbehold.
- Fellesarealer i sameie og borettslag vurderes normalt ikke som del av seksjonen. Her må du inn i årsberetning, vedlikeholdsplan og eventuelle egne rapporter.
- Fuktmålinger er punktmålinger. En verdi må alltid leses sammen med metode, materiale og referansenivå — et løsrevet tall betyr ingenting.
- Ansvarsfordeling i sameie avhenger av årsak, vedlikeholdsplikt, vedtekter og forsikringsvilkår. Rapporten avgjør ikke hvem som betaler.
Hvordan omsetter du funnene til et bud?
Bruk rapporten til å avgjøre hva du må undersøke videre, ikke til å regne på egenhånd. En TG3 på tak endrer beslutningsgrunnlaget mer enn tre TG2-er på overflater gjør.
Praktisk framgangsmåte i dagene før budrunden:
- Ring megler og be om alt vedlagt materiale: FDV-dokumentasjon, kvitteringer på baderomsarbeid, årsberetning i sameiet.
- Still konkrete spørsmål skriftlig om hvert TG3 og hvert TG2 du ikke forstår. Svarene blir del av det du kjente til.
- Vurder å ta med en fagperson på visning hvis rapporten peker på tak, drenering eller bærende konstruksjon.
- Vær klar over at avhendingslova § 3-10 begrenser hva du kan påberope som mangel senere, når forholdet fremgår av dokumentasjonen du har fått.
Det siste punktet er poenget med hele øvelsen. Rapporten flytter risiko over til deg i takt med hvor tydelig den beskriver forholdet. Leser du den ikke, har du fortsatt fått opplysningene.
Når bør du bestille egen vurdering?
Bestill egen vurdering når rapporten peker på noe du ikke kan bedømme selv, og forholdet er stort nok til å endre budet ditt. Typisk er det tak, drenering, bærende konstruksjon eller bad uten dokumentasjon.
Som kjøper kan du ikke kreve ny befaring av selgers bolig, men du kan avtale det med selger eller megler. Er du selv selger og vil vite hva rapporten kommer til å vise før du legger boligen ut, er en tilstandsrapport etter NS 3600 det verktøyet som gir deg det bildet. Skal du forberede boligen først, finner du gangen i befaringen trinn for trinn.
Vi vurderer byggteknikk, ikke juss. Handler saken om mangelskrav eller prisavslag etter overtakelse, hører den hos advokat eller Forbrukerrådet.
Skal du selge i Oslo eller Akershus, eller trenger en teknisk vurdering av egen bolig: ta en telefon eller send en henvendelse, så avtaler vi befaring. Befaringen tar normalt 2–4 timer, og den digitale rapporten kommer vanligvis innen 24–48 timer etterpå.
Ofte stilte spørsmål
Hva betyr TG2 og TG3?
TG2 betyr vesentlige avvik, vedlikeholdsbehov eller at bygningsdelen nærmer seg slutten av forventet brukstid. TG3 betyr store eller alvorlige avvik der det er behov for tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet.
Hva betyr TG3 i tilstandsrapport?
TG3 er den mest alvorlige graden og signaliserer et stort eller alvorlig avvik. Hvor raskt tiltaket må skje, og hva det består i, avhenger av hva avviket faktisk er.
Hva betyr TG2 i tilstandsrapport?
TG2 forteller at bygningsdelen har et vesentlig avvik eller er kommet langt i levetiden. Det finnes ingen universell regel om at TG2 må utbedres innen et bestemt antall år – tidshorisonten avhenger av det konkrete avviket.
Hva betyr TGIU i rapporten?
TGIU betyr ikke undersøkt eller ikke tilgjengelig for undersøkelse. Som kjøper bør du merke deg hvilke deler som ikke er sett, for der har du ingen teknisk vurdering å støtte deg på.
Hvor gammel kan tilstandsrapporten være når jeg byr?
Etter forskrift til avhendingslova § 1-6 kan tilstandsrapporten ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til kjøpet. Er den eldre, mister den virkningen forskriften gir.
Kan jeg stole på at alt uten TG er i orden?
Nei. En bygningsdel kan mangle grad fordi den ikke var tilgjengelig, eller fordi den ligger utenfor rapportens omfang. Les alltid hva rapporten sier at den ikke har undersøkt.
Kilder
Relaterte tjenester
Les også
- Tilstandsrapport for leilighet — sjekklisten du bør kjenne
- Hva ser takstmann etter i våtrom under befaring
Denne AI-assisterte artikkelen ble publisert etter en historisk eiergodkjenning. Det eldre integritetsseglet beviser at artikkelinnholdet ikke er endret, men binder ikke person- eller reviewmetadata. Godkjenningen er ikke registrert som en aktiv faglig attestasjon av denne versjonen. Faktapåstandene er kildebelagt (se kildelisten) — meld gjerne fra hvis du finner feil.