Du bestiller rapporten selv, skaffer tegninger og dokumentasjon som megleren ellers ville hentet, og sørger for at alle interessenter får rapporten før de byr. Rapporten er den samme som i et meglersalg. Det som endres, er at ingen andre passer på rekkefølgen. Bestill befaring før du setter visningsdato.
I et vanlig salg er det megleren som bestiller takstmann, henter tegninger, legger rapporten i salgsoppgaven og passer på at budgiverne har sett den. Selger du selv, gjør ingen av delene seg selv.
Er tilstandsrapporten annerledes når du selger selv?
Nei. Selger du til en privatperson, er det et forbrukerkjøp etter avhendingslova, og forskriften om tilstandsrapporter gjelder på samme måte som i et meglersalg. Kravene retter seg mot rapporten og den bygningssakkyndige, ikke mot hvem som formidler salget.
Du har heller ingen plikt til å innhente rapport, verken med eller uten megler. Uten rapport kjenner kjøperen færre forhold ved boligen, og du kan lettere komme i ansvar for mangler. Hvordan den vurderingen ser ut, står i må du ha tilstandsrapport ved boligsalg.
Én ting blir tydeligere når du er både selger og oppdragsgiver. Du bestiller rapporten, men den er ikke din tekst. Forskriften krever at den bygningssakkyndige er uavhengig av partene i handelen og ikke lar seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag. Du kan be om at faktiske feil blir rettet, som et rom som har fått feil navn. Tilstandsgradene kan du ikke forhandle om.
Hva gjør megleren som nå faller på deg?
Megleren bestiller befaring, henter tegninger og sørger for at budgiverne får rapporten. Tabellen viser de oppgavene som berører rapporten direkte.
| Oppgave | I et meglersalg | Når du selger selv |
|---|---|---|
| Bestille befaring | Megleren kan foreslå takstmann og formidle bestillingen | Du tar kontakt og avtaler tidspunkt selv |
| Sist godkjente tegninger fra kommunen | Megleren henter dem | Du skaffer dem selv hvis de skal følge salget; takstmannen har ikke ansvar for å hente dem |
| Annonse og salgsoppgave | Megleren utarbeider salgsoppgaven | Du skriver den, og den må stemme med rapporten |
| Gi budgiverne rapporten | Den ligger i salgsoppgaven | Du sørger for at alle som byr, har fått den, og tar vare på sporet |
Punktet om tegninger er lett å overse. Direktoratet for byggkvalitet skriver at den bygningssakkyndige ikke har ansvar for å hente sist godkjente tegninger hos kommunen, og at det ansvaret ligger hos megleren. Uten megler er det ingen andre som gjør det.
Annonsen fortjener også en egen kontroll. Svarer boligen ikke til det du har skrevet i annonsen eller salgsoppgaven, kan det være en mangel etter avhendingslova. En setning om «nytt bad» i annonsen blir et problem hvis rapporten sier noe annet.
Slik ordner du tilstandsrapporten i riktig rekkefølge
Den enkleste rekkefølgen er å få rapporten på plass før du fastsetter visningsdato, og skrive annonsen etter at du har lest den. Da slipper du å rette tekst og sende ut nye versjoner mens interessentene allerede er i gang.
- Avtal befaring før du setter visningsdato. Befaringen tar normalt 2–4 timer, og den digitale rapporten kommer normalt innen 24–48 timer etter befaring.
- Samle papirene før takstmannen kommer. Tegninger, ferdigattest, samsvarserklæringer og kvitteringer fra håndverkere gjør at flere forhold kan dokumenteres. Se dokumentasjonen du bør ha klar til befaringen.
- Skriv ned det bare du vet om boligen. Tidligere lekkasjer, utbedringer og ting du har lagt merke til hører hjemme i din egen erklæring. Forskjellen på den og rapporten står i egenerklæringen og tilstandsrapporten.
- Vær til stede og svar på spørsmål. Takstmannen spør om historikken. Bor du i sameie eller borettslag, ha vedtektene klare: takstmannen skal spørre om du har vedlikeholdsplikt for deler av fellesarealet.
- Les rapporten før du skriver annonsen. Beskriv boligen slik rapporten beskriver den, og ikke bedre.
- Gi rapporten til alle interessenter før budrunden. Legg den ved annonsen, del den ut på visning, og send den til alle som melder interesse.
- Noter hvem som fikk rapporten, og når. Send rapporten som vedlegg på e-post til alle som melder interesse, og ta vare på de sendte e-postene.
Trekker salget ut, sjekk datoen på rapporten opp mot hvor fersk tilstandsrapporten må være ved salg.
Hvorfor bør du kunne dokumentere at kjøperne fikk rapporten?
Fordi avhendingslova knytter virkningen av rapporten til at kjøperen har fått anledning til å sette seg inn i den. Loven sier at kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter kjøperen har fått anledning til å sette seg inn i.
I et meglersalg ligger rapporten i salgsoppgaven. Selger du selv, er det du som lager sporet. Det holder ikke at rapporten fantes i en mappe hjemme hos deg.
Det gjelder spesielt budgivere som dukker opp sent. Den som ringer dagen før budfristen, bør få samme rapport som den som kom på første visning. Er rapporten oppdatert underveis, bør alle få den siste versjonen.
Rapporten fritar deg likevel ikke for å si fra om det du vet. Det er en egen plikt, og hvordan den fungerer i praksis står i selgers opplysningsplikt.
Hjelper det å selge boligen «som den er»?
Nei, ikke når kjøperen er en privatperson. Et generelt «som den er»-forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp etter avhendingslova, og forbrukerkjøp er det når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Det samme gjelder forbehold som er for lite konkrete til å påvirke kjøperens vurdering.
Et slikt forbehold i annonsen gir ikke samme virkning som en rapport. Det som teller, er konkrete opplysninger: kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten, når kjøperen har fått anledning til å sette seg inn i den.
Det gjør rapporten til et sentralt dokument i et privat salg. Den erstatter ikke det megleren gjør, men den er den delen av jobben du ikke kan gjøre selv.
Hva takstmannen gjør, og hva du må skaffe andre til
Takstmannen utarbeider tilstandsrapporten etter NS 3600 og ingenting utover det. Vi befarer boligen, vurderer det som er tilgjengelig, og skriver rapporten. Rapporten skrives av en sertifisert takstmann (medlem av Norsk takst). Se hva rapporten omfatter på siden om tilstandsrapport.
Vi skriver ikke annonse eller salgsoppgave, setter ikke opp kjøpekontrakt og gir ikke juridiske råd. Spørsmål om kontrakt, oppgjør eller tvist hører hjemme hos advokat. Lurer du på hvem som ellers kan velges til befaringen, står det i kan selger velge takstmann selv.
Neste steg
Har du bestemt deg for å selge uten megler, er befaringen det første som bør ligge i kalenderen. Da har du rapporten før du skriver annonsen, og kan legge den ved fra første dag. Avklar tidspunkt for befaring, så finner vi en dag som passer før visningen. Vi tar oppdrag i Oslo og hele Akershus.
Ofte stilte spørsmål
Hvem er oppdragsgiver for takstmannen når jeg selger selv?
Det er du. Du mottar rapporten og bestemmer selv hvordan den deles med interessentene, men vurderingene i den er den bygningssakkyndiges og ikke noe du kan bestille bort.
Må jeg være hjemme under befaringen?
Det er en klar fordel. Takstmannen stiller spørsmål som bare eieren kan svare på, og du kan finne fram papirer underveis. Sørg også for at bod, loft og kjeller er tilgjengelige.
Gjelder reglene om tilstandsrapport også hvis jeg selger til en bekjent?
Ja, når kjøperen er en privatperson som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Da er det et forbrukerkjøp, og velger du å bruke tilstandsrapport, gjelder forskriftens krav til den på samme måte som overfor en fremmed kjøper.
Hva gjør jeg hvis tilstandsrapporten viser noe annet enn annonsen sier?
Rett annonsen tydelig og så tidlig som mulig, helst før visning og i god tid før budrunden. Avhendingslova legger vekt på om en uriktig opplysning er rettet tydelig i tide.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.