Normalt er det selgeren som bestiller og betaler tilstandsrapporten ved boligsalg. Megleren kan foreslå takstforetak og formidle selve bestillingen, og i enkelte meglerpakker står meglerforetaket som avtalepart og legger kostnaden i oppgjøret. Hvem som faktureres, og hvordan betalingen går, avgjøres av oppdragsavtalen — kostnaden ender som hovedregel hos selgeren, og rapporten er selgerens dokumentasjon overfor kjøperen.
Hovedregelen er enkel: det er du som selger som bestiller tilstandsrapporten, og kostnaden ender hos deg. Megleren kan ta det praktiske — foreslå takstforetak, videreformidle bestillingen, koordinere datoer — og i enkelte meglerpakker står meglerforetaket som avtalepart og legger kostnaden i oppgjøret. Uansett løp er rapporten din dokumentasjon overfor kjøperen, og da må du vite hva som faktisk er avtalt i ditt navn.
Her får du rollefordelingen fra bestilling til betaling, slik den normalt fungerer ved boligsalg i Oslo og Akershus. Og like nyttig: hva du bør avklare med megleren før annonsen legges ut, så du vet hvem som gjør hva før noen rekker å bestille dobbelt.
Hvorfor er det normalt selgeren som bestiller og betaler?
Fordi tilstandsrapporten er selgerens dokument i salget. Det er du som skal dokumentere boligens tilstand overfor kjøperen, og det er du som bærer risikoen hvis dokumentasjonen mangler. Som hovedregel står derfor avtalen med takstforetaket i ditt navn — og selv der meglerforetaket formidler eller står for selve bestillingen, er det ditt salg rapporten skal bære.
Selger har ingen generell plikt til å innhente tilstandsrapport. Men en rapport som oppfyller forskriftens krav gir en konkret virkning: kjøperen anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet der. Uten en slik rapport bærer du en større risiko for mangelskrav i etterkant.
I tillegg har du opplysningsplikten din etter avhendingslova § 3-7, helt uavhengig av rapporten. Vet du om en lekkasje, hjelper det ikke å la være å undersøke. Hvordan de to tingene spiller sammen, står i gjennomgangen av selgers opplysningsplikt.
Hva kan megleren gjøre med bestillingen?
Megleren kan formidle — og i enkelte oppsett også stå for selve bestillingen gjennom en meglerpakke. I praksis tilbyr mange meglerforetak å ordne det praktiske rundt bestillingen, og det kan være helt greit å takke ja. Det viktige er at du vet hvilken rolle megleren faktisk tar i ditt salg.
Det megleren gjerne bidrar med:
- Foreslå takstforetak han kjenner fra tidligere salg
- Videreformidle bestillingen din og avtale dato for befaring
- Motta rapporten og legge den inn i salgsoppgaven
Det som normalt ligger hos deg:
- Valget av takstforetak — megleren foreslår, du bestemmer. Hvordan du vurderer det valget, står i artikkelen om å velge takstmann selv eller via megler
- Avtalen om rapporten — i standardløpet inngås den i ditt navn; i enkelte meglerpakker er meglerforetaket avtalepart, og da skal oppdragsavtalen si det tydelig
- Kostnaden for rapporten — som direkte faktura, via oppgjøret eller viderefakturert
- Ansvaret for opplysningene om boligen
Forskrift til avhendingslova stiller dessuten krav til den bygningssakkyndiges kvalifikasjoner og uavhengighet. Kravene gjelder likt enten du bestiller selv eller megleren formidler. En seriøs takstmann svarer ryddig på hvilke bindinger som finnes til meglerforetaket.
Hva om megleren allerede har satt bestillingen i gang?
Da bør du først finne ut hva som faktisk er avtalt — og i hvilket navn. Be om å få bekreftelsen tilsendt, så du vet hvilket takstforetak som kommer, når befaringen skjer, og om det er du eller meglerforetaket som står som oppdragsgiver.
Ønsker du et annet foretak, si fra med en gang. Før befaringen er gjennomført, er det normalt en enkel beskjed å gi. Etter befaringen er arbeidet i praksis gjort, og da er spørsmålet et annet: om du vil bruke rapporten som kommer, eller bestille en ny.
Hvem gjør hva — rollefordelingen punkt for punkt
Tre parter, tydelige roller i standardløpet: selgeren eier avtalen og betalingen, den bygningssakkyndige eier innholdet, megleren eier salgsoppgaven.
| Oppgave | Hvem | Verdt å vite |
|---|---|---|
| Velge takstforetak | Selger | Megleren kan foreslå, men valget er ditt |
| Inngå avtalen om rapporten | Normalt selger | I enkelte meglerpakker er meglerforetaket avtalepart — oppdragsavtalen avgjør |
| Gjøre boligen klar til befaring | Selger | Tilgang til loft, kjeller, bod og dokumentasjon |
| Utarbeide rapporten | Bygningssakkyndig | Etter NS 3600 og forskriftens krav |
| Bruke rapporten i salgsoppgaven | Megler | Rapporten legges ved salgsdokumentene |
| Betale kostnaden | Normalt selger | Direkte, via oppgjøret eller viderefakturert — etter det som er avtalt |
Denne fordelingen er verdt å ha klar for seg før oppdragsavtalen signeres. Da vet du hva du sier ja til når megleren tilbyr seg å «ordne takst».
Hvordan foregår betalingen i praksis?
Som hovedregel fakturerer takstforetaket deg som oppdragsgiver. Det vanlige er at fakturaen kommer etter befaringen, samtidig med eller like etter at rapporten leveres.
Noen meglerforetak legger i stedet opp til at betalingen går gjennom oppgjøret etter salget — enkelte har også rammeavtaler der meglerforetaket står som avtalepart og viderefakturerer kostnaden. Da betaler du fortsatt, men senere, og gjennom meglerens oppgjørsavdeling. Hva som gjelder for ditt salg, skal du finne i oppdragsavtalen. Står det ikke der, spør før befaringen bestilles.
Kjøperen betaler ikke for selgerens tilstandsrapport. En kjøper kan velge å bestille egne undersøkelser, men det er en egen avtale utenfor salgsdokumentasjonen din. Hold de to tingene fra hverandre, så unngår du misforståelser i budrunden.
Boligtypen endrer heller ikke svaret. Selger du andelsleilighet i borettslag eller en seksjon i et sameie, er det fortsatt normalt du som selger som bestiller og betaler rapporten for boligen din.
Slik bestiller du tilstandsrapporten — steg for steg
Sju steg tar deg fra beslutning til rapport hos megleren.
- Regn bakover fra salgsplanen. Befaringen tar normalt 2–4 timer, og den digitale rapporten kommer vanligvis innen 24–48 timer etterpå. Legg til tid til å lese den i ro.
- Velg takstforetak. Lytt gjerne til meglerens forslag, men ta avgjørelsen selv — det er normalt ditt navn på avtalen.
- Bestill befaringen. Gjør det direkte hos takstforetaket, eller la megleren formidle bestillingen i ditt navn. Se hva en tilstandsrapport etter NS 3600 dekker før du bestiller.
- Samle dokumentasjonen. Ferdigattest, samsvarserklæringer og papirer på utført arbeid gjør vurderingene sikrere og rapporten mer presis.
- Gjør boligen tilgjengelig. Lås opp bod og loft, rydd adkomsten til sikringsskap og stoppekran. Det takstmannen ikke kommer til, blir stående som ikke undersøkt.
- Vær til stede på befaringen. Du sitter på boligens historikk, og spørsmålene kommer underveis. Hele forløpet er beskrevet i gjennomgangen av befaringen i Oslo og Akershus.
- Les rapporten, og send den til megleren. Sjekk årstall og faktaopplysninger først — det er dine opplysninger som står der.
Når bør du bestille, og hva skjer om du venter?
Bestill i god tid før annonsering — rammen er romslig. Etter forskrift til avhendingslova § 1-6 kan rapporten ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til kjøpet. En befaring noen måneder før salget er altså godt innenfor.
Å vente til siste uke har derimot en reell nedside. Dokumentasjon du ikke rekker å finne frem, gjør at forhold som kunne vært vurdert, blir stående ubesvart. Rom du ikke rekker å gjøre tilgjengelige, blir registrert som ikke undersøkt. Begge deler svekker rapporten du skal selge på.
Tidlig bestilling gir deg dessuten et valg du ellers ikke har. Kommer det frem avvik du ønsker å utbedre før salget, rekker du å få arbeidet gjort — og dokumentert. Bestiller du dagen før fotografen kommer, selger du boligen slik den står.
I Oslo planlegges salg gjerne mot bestemte visningshelger. Mangler rapporten, flytter hele løpet seg — annonse, visning og budrunde. Den som bestiller tidlig, velger tidspunkt selv i stedet for å vente på første ledige befaring.
Neste steg for deg som skal selge
Avklar to ting med megleren i første møte: hvem som formidler bestillingen — og i hvilket navn — og hvordan betalingen skal gå. Deretter er resten praktisk gjennomføring.
Skal du selge i Oslo eller Akershus, utarbeider Oslo Takst tilstandsrapporten etter NS 3600 som salget bygger på. Er du usikker på tidsløpet for din boligtype, ta kontakt — en kort avklaring er nok til å legge en plan som holder.
Ofte stilte spørsmål
Kan megleren bestille tilstandsrapporten for meg?
Ja, mange meglere formidler bestillingen som en del av klargjøringen til salg. Som hovedregel er det likevel du som selger som er oppdragsgiver og bærer kostnaden, men i enkelte meglerpakker står meglerforetaket som avtalepart. Be om at rollefordelingen og betalingen står svart på hvitt i oppdragsavtalen.
Trekkes betalingen for tilstandsrapporten i oppgjøret?
Det varierer. Noen meglerforetak legger fakturaen inn i oppgjøret etter salget, andre lar takstforetaket fakturere deg direkte. Sjekk oppdragsavtalen, og spør megleren hvis det ikke står der.
Må jeg ha tilstandsrapport for å få solgt boligen?
Nei, selger har ingen generell plikt til å innhente tilstandsrapport. Uten en rapport som oppfyller forskriftens krav bærer du derimot en større risiko for mangelskrav fra kjøperen i etterkant.
Betaler kjøperen noen gang for tilstandsrapporten?
Ved salg er det normalt selgeren som bestiller og betaler rapporten. En kjøper kan bestille egne undersøkelser av boligen, men det er en egen avtale som ligger utenfor salgsdokumentasjonen.
Hvor lenge kan tilstandsrapporten brukes i salget?
Etter forskrift til avhendingslova § 1-6 kan rapporten ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til kjøpet. Bestiller du befaring noen måneder før annonsering, er du godt innenfor.
Kilder
Relaterte tjenester
Les også
- Avhendingslova og hva selgeren må opplyse kjøperen
- Må du ha tilstandsrapport når du selger bolig i Oslo
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og publisert automatisk etter et dokumentert vetovindu. Det er ikke registrert en aktiv, kryptografisk fagattestasjon av denne versjonen. Meld gjerne fra hvis du finner feil.