Bestill tilstandsrapporten når du har bestemt deg for å selge og vet hva som skal gjøres med boligen. Befaringen bør skje etter eventuelle utbedringer, men før styling, fotografering og salgsoppgave. Da beskriver rapporten boligen slik den faktisk selges, og megleren har den klar når annonsen skrives.
Et boligsalg har mange tråder som skal klaffe: megleren, eventuelle utbedringer, rydding, fotografering og egenerklæringen. Tilstandsrapporten henger sammen med alle, og rekkefølgen avgjør om den beskriver boligen du faktisk legger ut. Hvor lang tid selve rapporten tar fra bestilling, står i gjennomgangen av tiden fra bestilling til ferdig rapport. Her handler det om hvor i salget befaringen hører hjemme.
Befaringen hører hjemme mellom utbedringene og fotograferingen
Befaringen bør skje etter at du har gjort det du vil gjøre med boligen, og før megleren tar bilder og skriver salgsoppgaven. Den plasseringen følger av hva rapporten er: en beskrivelse av tilstanden på befaringsdagen. Det som endres etterpå, står ikke i den.
Bestillingen styres derfor av planen for boligen, ikke av annonsedatoen. Du kan ta kontakt så snart du vet hva som skal skje med boligen før salget. Skal badet stå som det er, kan du bestille med en gang. Skal noe utbedres, bestiller du befaring til en dato etter at arbeidet er ferdig.
Rekkefølgen i salget, ledd for ledd
Utbedringer, papirer og adkomst kommer før befaringen, mens styling, fotografering, salgsoppgave og visning kommer etter. Valg av megler og egenerklæringen kan ligge på begge sider.
| Ledd i salget | Før eller etter befaringen | Hvorfor |
|---|---|---|
| Bestemme utbedringer | Før | Rapporten beskriver boligen slik den er på befaringsdagen |
| Samle papirer og bekreftelser | Før | Takstmannen skal be om dokumentasjon når kvalifiserte håndverkere har gjort arbeid de siste fem årene |
| Velge megler | Før eller etter | Du kan bestille rapporten selv og gi den til megleren senere |
| Gi adkomst til loft, kjeller og våtrom | Før | Det takstmannen ikke kommer til, kan ikke undersøkes |
| Styling og fotografering | Etter | Møbler kan bli flyttet, og våtrom får normalt et plombert hull fra naborommet eller undersiden |
| Egenerklæringen | Før eller etter | Svarene skal bygge på det du selv vet, men bør leses mot rapporten før annonsen går ut |
| Salgsoppgave og annonse | Etter | Megleren bør ha rapporten når teksten skrives |
| Visning og budrunde | Etter | Rapporten skal ligge blant salgsdokumentene kjøperen leser |
Utbedringene er det leddet som er vanskeligst å rette opp hvis rekkefølgen blir feil. Derfor får de et eget avsnitt.
Bør du utbedre noe før takstmannen kommer?
Bestem det før du bestiller, ikke etter at rapporten er levert. Rapporten beskriver det takstmannen ser og undersøker på befaringsdagen. Retter du et avvik etterpå, viser rapporten fortsatt det gamle avviket, og den bør oppdateres eller fornyes før salget.
Det betyr ikke at du bør pusse opp før salget. Om en utbedring er verdt det, avgjør du sammen med megleren. Poenget er at arbeidet bør være ferdig, eller bevisst utsatt, når befaringen skjer. Et halvferdig bad er det dårligste utgangspunktet, fordi rapporten da beskriver et rom som verken er det gamle eller det nye.
Bruker du håndverkere, be om skriftlig bekreftelse på arbeidet. Har kvalifiserte håndverkere utført reparasjoner, vedlikehold eller ombygging de siste fem årene, skal takstmannen be deg dokumentere det. En skriftlig bekreftelse fra håndverkeren regnes som dokumentasjon. Har du gjort arbeid selv, si det. Hvordan oppussing tett opp mot salget slår ut, står i artikkelen om ny rapport etter oppussing.
Hvorfor befaringen bør komme før foto og styling
Befaringen bør komme først fordi takstmannen flytter på ting og tar hull i våtrommet. Forskriften sier at takstmannen skal flytte tepper, møbler og annet inventar når det trengs for å komme til rommet eller bygningsdelen som skal undersøkes. Unntaket er særlig tunge møbler som ikke skjuler noe vesentlig.
I våtrom er hovedregelen at det bores et hull fra et tilstøtende rom eller fra undersiden for å undersøke om det er fuktskade. Hullet skal tas på et minst mulig synlig sted og plomberes forsvarlig. Sammen med flyttingen av inventar betyr det at et ferdig stylet rom kan måtte ryddes på nytt.
Vurderer du å si nei til hullet for å skåne en nystylet bolig, bør du kjenne følgen. Takstmannen kan ikke ta hull hvis eieren ikke vil. Der forskriften krever hull, er rapporten da ikke i tråd med forskriften, og Direktoratet for byggkvalitet skriver at selgeren ikke kan benytte seg av det reduserte ansvaret for skjulte feil og mangler. Det er en dårlig byttehandel for noen bilder.
Gi derfor adkomst før befaringen, men vent med pyntingen. Dette bør være ryddet fram når takstmannen kommer:
- loftsluken og veien opp til den
- kjelleren, krypkjelleren og eventuelle boder
- plassen foran sikringsskapet
- varmtvannsberederen og rommet den står i
- alle rom, også de som er låst til daglig
Hvilke papirer du bør ha liggende fremme samme dag, står i oversikten over dokumentasjon til befaringen.
Egenerklæringen og rapporten bør leses sammen før annonsen
Egenerklæringen fyller du ut på grunnlag av det du selv vet om boligen, så den kan godt påbegynnes før befaringen. Den bør likevel leses mot rapporten før annonsen går ut. Kjøperen får begge, og to dokumenter som forteller ulike historier om samme bad, skaper spørsmål du heller vil ha besvart på forhånd.
Rekkefølgen gir deg også en sjanse til å oppdage noe du har glemt. Beskriver rapporten et forhold du kjenner til, men ikke har nevnt, er det tid til å rette egenerklæringen før salgsoppgaven skrives. Hvem som svarer for hva i de to dokumentene, står i artikkelen om egenerklæringen og tilstandsrapporten.
Hva megleren trenger rapporten til
Megleren trenger rapporten før salgsoppgaven skrives, fordi den er en del av dokumentene kjøperen skal lese. Direktoratet for byggkvalitet peker på at kjøperen bør sette seg inn i tilstandsrapporten, selgers egenerklæringsskjema og meglerens salgsoppgave. Kommer rapporten sent, må teksten skrives om, eller annonsen må vente.
Den rettslige grunnen er en annen. Kjøperen regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport. Sørg derfor for at rapporten ligger blant salgsdokumentene fra annonsen går ut, slik at alle interessenter har den før budrunden. Hva rapporten betyr for ansvaret ditt i en konkret sak, er et spørsmål for advokat. Vi gir byggteknisk vurdering, ikke juridisk rådgivning.
Arbeidsdelingen mellom megler og takstmann er også verdt å kjenne. Takstmannen har ikke ansvar for å hente sist godkjente tegninger hos kommunen, det ligger hos megleren. Har du tegninger selv, ta dem fram til befaringen. Hvem som bestiller rapporten, er forklart i artikkelen om å velge takstmann selv eller via megler.
Neste steg: bestill når planen for boligen er klar
Når du vet hva som skal skje med boligen, er det tid for å bestille. Et typisk løp kan se slik ut:
- Avklar omtrentlig salgsperiode, gjerne sammen med megleren.
- Bestem hvilke utbedringer som skal gjøres, og få dem ferdige med skriftlige bekreftelser.
- Bestill befaring til en dato etter at håndverkerne er ferdige.
- Rydd adkomst og legg fram papirene.
- Vær til stede på befaringen, så du kan svare på takstmannens spørsmål, blant annet om når loftkonstruksjonen er fra og hvilket år varmtvannsberederen var ny.
- Les egenerklæringen mot rapporten når den er levert.
- Style og fotografer, og la megleren skrive salgsoppgaven med rapporten for hånden.
Bestiller du for sent, er det befaringsdatoen som får annonsen til å vente, ikke rapportskrivingen, som normalt tar 24–48 timer etter befaring.
Bestill heller ikke for tidlig. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg, og hvordan du regner på det, står i artikkelen om hvor fersk rapporten må være. Rapporten viser heller ikke det som skjer med boligen etter befaringen, for eksempel en lekkasje.
Oslo Takst utarbeider tilstandsrapport etter NS 3600 for boligselgere i Oslo og hele Akershus. Har du en omtrentlig salgsperiode, kan du avklare tidspunkt for befaring ut fra når håndverkerne er ferdige og når megleren skal fotografere.
Ofte stilte spørsmål
Megleren vil fotografere før befaringen. Hva gjør du da?
Spør om fotograferingen kan flyttes til etter befaringen. Det er enklere enn å style og fotografere deler av boligen på nytt. Der forskriften krever hull i våtrommet, bør hulltakingen ikke velges bort for å skåne bildene.
Hva om rapporten viser noe du vil rette før annonsen går ut?
Bestem om du vil rette før eller etter at boligen legges ut. Retter du først, bør rapporten oppdateres eller fornyes før salgsoppgaven skrives, ellers viser den det gamle avviket. Venter du med utbedringen, selges boligen med rapporten slik den er.
Blir det tatt hull hvis badet nettopp er pusset opp?
Ikke nødvendigvis. Takstmannen kan vurdere hulltaking som unødvendig, for eksempel når det er dokumentert at våtrommet nylig er renovert etter Byggebransjens våtromsnorm av en håndverker som er sertifisert etter normen. Ha dokumentasjonen klar, men regn ikke med unntaket. Det er takstmannen som vurderer det. Tas det ikke hull, skal årsaken stå i rapporten, og våtrommet skal i stedet fuktkontrolleres med egnet fuktmåleverktøy.
Kan befaringen skje mens håndverkere fortsatt jobber i boligen?
Ja, så lenge rommene som skal undersøkes er ferdige. Rapporten beskriver alt slik det står den dagen. Er et bad, et kjøkken eller en annen bygningsdel midt i arbeid, bør befaringen vente til arbeidet er ferdig, ellers beskriver rapporten et halvferdig rom.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.