For en bolig på 0–5 år som er tatt i bruk, anbefaler DiBK rapport, fordi det alltid er tryggest for selger. Er boligen helt ubrukt og salget faller inn under avhendingslova, er det opp til aktørene og markedet. Selger har ingen plikt til å innhente rapport, men papirene fra byggingen avgjør om nye bygningsdeler kan få TG0.
Du kjøpte nytt for noen år siden, og nå skal boligen selges igjen. Badet er knapt brukt, og alt står fortsatt i FDV-permen. Da er det rimelig å spørre om en tilstandsrapport tilfører noe som helst.
Trenger du tilstandsrapport når boligen bare er noen år gammel?
For en bolig på null til fem år som er tatt i bruk, er anbefalingen tydelig: ha rapport. Selger har ingen plikt til å innhente tilstandsrapport. Konsekvensen av å la være er at selgeren lettere kan komme i ansvar for mangler, og det gjelder uansett hvor ny boligen er. Den generelle regelen står i artikkelen om når du må ha tilstandsrapport ved boligsalg.
Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har svart på akkurat dette spørsmålet. Ved videresalg av tilnærmet nye boliger skriver direktoratet at det alltid vil være tryggest for selger å ha en rapport i tråd med forskriften. Begrunnelsen er nøktern: også relativt nye boliger kan ha forhold som betyr noe for kjøperen. Slike forhold kan bli en mangel hvis kjøperen ikke får vite om dem på forhånd.
Unntaket gjelder helt ubrukte boliger. Er boligen helt ubrukt, og salget faller inn under avhendingslova, mener DiBK at det må være opp til aktørene og markedet om rapport er hensiktsmessig. Da kommer rapporten i tillegg til papirene som naturlig følger en helt ny bolig.
Hva slår annerledes ut når boligen er ny?
Hulltakingen i våtrommet og kravet til dokumentasjon er de to tingene som kan slå annerledes ut i en ny bolig. Rommene og bygningsdelene som gjennomgås, er de samme som i en eldre bolig.
- Hulltaking er ikke gitt. Hovedregelen er at det tas hull fra naborom eller fra undersiden for å undersøke om det er fuktskade. Takstmannen kan likevel vurdere hulltaking som unødvendig, og en nylig oppført bolig er et av eksemplene DiBK nevner.
- Unntaket må begrunnes grundig. DiBK påpeker at også et våtrom som bare er noen år gammelt kan ha feil i utførelsen. Slike feil kan gi fuktproblemer tidligere enn ventet, så begrunnelsen for å droppe hull må være god og stå klart i rapporten.
- Uten hull skal det likevel måles. Tar takstmannen ikke hull, skal årsaken stå i rapporten, og våtrommet skal fuktkontrolleres med egnet måleverktøy.
Som selger kan du altså ikke regne med at hulltakingen faller bort fordi boligen er ny. Det du kan gjøre, er å sørge for at takstmannen har det som trengs for å vurdere det. Hva takstmannen ellers ser etter på badet, står i gjennomgangen av våtrommet.
Papirene avgjør om delene kan få TG0
En nesten ny bygningsdel får ikke TG0 bare fordi den er ny. Forskriften krever at delen er uten avvik, tilnærmet ny, uten tegn på slitasje, og at det er lagt fram dokumentasjon på faglig god utførelse. Mangler dokumentasjonen, åpner forskriften for TG1 selv om delen er ny.
For deg som selger betyr det at TG1 på et fire år gammelt bad kan handle om manglende papirer, ikke om noe galt med badet. Finnes papirene, er det noe du kan rette opp før befaringen. Hvilke grader som finnes og hva de betyr, står i oversikten over tilstandsgradene.
Du trenger bare dokumentasjon for bygningsdeler der det er pålagt eller anses som nødvendig. Forskriften sier ikke hvilken type dokumentasjon som er nok, så det vurderer takstmannen for hver bygningsdel. DiBK gir likevel to holdepunkter.
Ferdigattesten vil i utgangspunktet være dokumentasjon på faglig god utførelse. FDV-dokumentasjonen er i utgangspunktet ikke det, men forteller hvilke produkter og løsninger som er brukt. Ferdigattesten alene gir likevel ikke TG0, for delen må fortsatt være uten avvik og uten slitasje.
Hvilke papirer bør du finne fram før befaringen?
Finn fram ferdigattesten, FDV-dokumentasjonen, samsvarserklæringen, protokollen fra overtakelsen og bekreftelser på arbeid du har fått gjort. To av radene gjelder krav som treffer alle boliger, også nye. Takstmannen skal spørre etter samsvarserklæring for el-anlegg montert etter 1999, og be deg dokumentere arbeid kvalifiserte håndverkere har gjort de siste fem årene.
| Dokument | Hva det brukes til | Hvis du ikke finner det |
|---|---|---|
| Ferdigattest | I utgangspunktet dokumentasjon på faglig god utførelse | Be kommunen eller utbyggeren om en kopi |
| FDV-dokumentasjon fra utbyggeren | Viser produkter, løsninger og vedlikehold, men bekrefter ikke utførelsen alene | Be utbyggeren eller styret om en kopi |
| Samsvarserklæring for el-anlegget | Takstmannen skal spørre etter den når anlegget er montert etter 1999 | Kontakt elektroforetaket som installerte anlegget |
| Protokoll fra overtakelsen | Ikke et krav i forskriften, men viser hva som ble notert da du overtok boligen | Spør utbyggeren om en kopi |
| Bekreftelse på arbeid du har fått gjort etter innflytting | Dokumenterer bruk av kvalifiserte håndverkere de siste fem årene | Be håndverkeren om en skriftlig bekreftelse |
Flere tips om hva som er verdt å ha klart står i dokumentasjonen du bør ha klar til befaringen.
Ny bolig er ikke det samme som feilfri bolig
Rapporten beskriver tilstanden på befaringsdagen, uavhengig av byggeår. Derfor bør du legge fram alt som viser hva som har skjedd med boligen siden overtakelsen. Ha protokollen fra overtakelsen klar, og si fra om punkter i den som ikke er rettet.
Endringer du selv har gjort, hører også med. Det kan være en ny dusjvegg, en flyttet kjøkkenøy eller varmekabler lagt i et rom som ikke hadde det fra før. Fortell takstmannen om arbeidet, og ha bekreftelsen fra håndverkeren klar.
Har du tatt i bruk et rom til noe annet enn det er godkjent for, bør du nevne det. Takstmannen skal opplyse om åpenbare ulovligheter, og forskriften bruker ulovlige bruksendringer som eksempel. Hva som hører hjemme i din egen erklæring, og hva rapporten dekker, er forklart i artikkelen om egenerklæringen og tilstandsrapporten.
Neste steg hvis du vurderer rapport
Start med papirene, ikke med datoen. Finn ferdigattesten, FDV-permen, samsvarserklæringen og protokollen fra overtakelsen. Da vet du hva som mangler, og har tid til å be om kopier før befaringen.
Oslo Takst utarbeider tilstandsrapport etter NS 3600 for boligselgere i Oslo og hele Akershus, også for boliger som bare er noen år gamle. Når papirene er samlet, kan du avklare tidspunkt for befaring.
Ofte stilte spørsmål
Hva gjør jeg hvis jeg ikke finner ferdigattesten?
Alle søknadspliktige boliger og byggearbeider skal avsluttes med ferdigattest. Finner du den ikke, be kommunen eller utbyggeren om en kopi før befaringen. Takstmannen vurderer hvilken annen dokumentasjon som kan brukes for hver bygningsdel.
Finnes det andre grunner til at takstmannen ikke tar hull?
Ja. Hulltaking kan unnlates når den ikke er praktisk mulig, for eksempel når hullet krever tilgang via fellesareal eller en annen eiers bolig. Det samme gjelder baderomskabin og konstruksjoner av mur og betong. Den kan også vurderes som unødvendig, for eksempel når våtrommet har et system for fuktovervåkning.
Kontrollerer takstmannen det nye el-anlegget?
Nei. Takstmannen etterspør informasjon og dokumentasjon og ser etter synlige tegn, for eksempel varmeskader på kabler og utstyr. Selve el-kontrollen kan bare kvalifiserte elektrofagfolk utføre.
Blir arealet målt selv om boligen er ny?
Ja. Forskriften sier at takstmannen skal måle boligens bruksareal (BRA) etter NS 3940:2023 og oppgi det i rapporten. Forskriften gjør ikke unntak for nye boliger.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.