Takstmannen skal spørre deg om det som ikke kan ses. Spørsmålene gjelder hvilket år bereder, varmeanlegg og ventilasjon var nye, når loft og kjeller ble bygget eller innredet, og hvordan det elektriske anlegget har oppført seg. Har håndverkere gjort arbeid de siste fem årene, blir du bedt om papirer. Vet du ikke svaret, sier du det.
Du skal selge og lurer på hva takstmannen kommer til å spørre deg om på befaringen. Forskriften til avhendingslova pålegger den bygningssakkyndige å stille deg en rekke spørsmål om alder, service og papirer, og svarene dine går inn i vurderingen av boligen.
Spørsmålene, bygningsdel for bygningsdel
Takstmannen spør om varmtvannsberederen, varmesentralen, ventilasjonen, loftet, rom under terreng, det elektriske anlegget og håndverkerarbeid de siste fem årene. Tabellen viser hvor svaret ofte ligger.
| Bygningsdel | Det takstmannen skal spørre om | Hvor svaret ofte finnes |
|---|---|---|
| Varmtvannsbereder | Hvilket år berederen var ny | Typeskiltet på berederen, faktura fra rørleggeren |
| Varmesentral (fyrkjele, varmepumpe, fjernvarme, pelletsanlegg) | Når anlegget var nytt, når det sist hadde service, om det har brannsikring. Ved oljefyr: om den er tilpasset bioolje | Servicerapport, FDV-mappe, faktura fra installatøren |
| Ventilasjon | Når anlegget var nytt, og når det sist ble inspisert, rengjort eller fornyet | Logg over filterbytte, FDV-dokumentasjon, driftsoversikt fra sameiet |
| Loft | Når loftkonstruksjonen er fra, og om loftet er innredet i ettertid | Tidligere tilstandsrapport, salgsoppgaven fra ditt eget kjøp, kommunens byggesaksarkiv |
| Rom under terreng | Når huset ble bygget, om kjeller eller sokkel er innredet i ettertid, og i så fall når | Samme kilder som for loft, pluss fakturaer fra innredningen |
| Elektrisk anlegg | Fire spørsmål om alder, sikringer, varmgang og kursfortegnelse, pluss samsvarserklæring for arbeid etter 1999 | Kursfortegnelsen i sikringsskapet, faktura fra elektrikeren, samsvarserklæring |
| Håndverkerarbeid de siste fem årene | Dokumentasjon på at kvalifiserte håndverkere ble brukt | Faktura eller skriftlig bekreftelse fra håndverkeren |
Tabellen dekker forskriftens spørsmål, ikke hele samtalen. Det du vet om skader, lekkasjer og reparasjoner, tar du med i egenerklæringen du fyller ut ved salget, og du bør nevne det på befaringen slik at stedet blir undersøkt.
Bor du i borettslag eller sameie, kan varmesentralen og ventilasjonen være felles for hele bygget. Da ligger servicepapirene hos styret eller forretningsføreren, og de bør du be om i god tid før befaringen.
Hva takstmannen gjør med svarene
Svarene fyller ut det takstmannen ikke kan se, og bestemmer hvilke opplysninger vurderingen bygger på. Forskriften sier at den bygningssakkyndige skal basere seg på det som er synlig, med mindre forskriften krever måling, hulltaking eller stikking i treverk. Takstmannen kan måle fukt i en vegg, men ikke se hvilket år den ble satt opp. En varmtvannsbereder ser lik ut enten den er fem eller tjue år gammel, så uten typeskilt eller faktura er årstallet fra deg det som skiller dem.
For rom under terreng sier forskriften rett ut at konstruksjonen vurderes ut fra målinger, observasjoner, materialvalg, alder og andre opplysninger som foreligger. I en enebolig fra 1970-tallet kan kjelleren være innredet tjue år senere med tilfarergulv og utlektede vegger. Da sier innredningsåret noe om hva som trolig ligger bak panelet. Det samme gjelder et loft som ble innredet lenge etter byggeåret: takkonstruksjonen ligger bak plater, og året sier noe om byggeskikken og materialene som trolig ble brukt.
Elektrisk anlegg: tilsyn, forenklet vurdering og erklæring
Takstmannen spør først om siste eltilsyn, og er det mer enn fem år siden, kommer de fire spørsmålene om anlegget. De fire er installasjonsår eller siste totalrehabilitering, om sikringer ofte løser seg ut, om det har vært brann, branntilløp eller varmgang, og om kursfortegnelsen stemmer med antall sikringer. Er anlegget montert eller endret etter 1999, spør takstmannen om samsvarserklæring uansett hva tilsynet viste.
Har kjøkkenet i et rekkehus fra 1980-tallet fått nye kurser etter 1999, er anlegget endret. Da er erklæringen fra elektrikeren det takstmannen vil se, også om eltilsynet var der i fjor.
Spørsmålene skal avklare om en kvalifisert elektrofaglig person bør kontrollere anlegget. Anlegget får ingen tilstandsgrad, og hvordan gjennomgangen ellers foregår, står i artikkelen om elektriske installasjoner i tilstandsrapporten.
Hva du svarer når du ikke vet
Si «vet ikke» i stedet for å gjette, og la takstmannen vurdere bygningsdelen ut fra alder og det som er synlig. Forskriften har en slik regel for skjulte vann- og avløpsrør: uten dokumentasjon vurderes anlegget ut fra alderen. Mangler serviceloggen for ventilasjonsanlegget, har takstmannen bare to ting å gå etter: alderen du oppgir, og det filtre og ventiler viser.
Et årstall du er usikker på, fører du opp som usikkert i egenerklæringen, ikke som et bestemt svar på befaringen. Har du eid boligen kort tid, er kildene tidligere tilstandsrapport, salgsoppgaven fra ditt eget kjøp og papirene forrige eier etterlot.
Muntlige svar er ikke dokumentasjon
Det du sier på befaringen, er en opplysning, ikke dokumentasjon. Uten papirer på utførelsen kan en ny bygningsdel ikke få tilstandsgrad 0, og hva det betyr for graden, står i oversikten over tilstandsgradene. For håndverkerarbeid de siste fem årene skal takstmannen be deg om papirer, ikke bare ta ordet ditt for det.
En skriftlig bekreftelse fra håndverkeren regnes som dokumentasjon, så du trenger ikke originalfakturaen, og bekreftelsen kan du be om på e-post i dag. Et nytt bad fra en rørlegger og flislegger du har e-postadressen til, er dermed enkelt å dokumentere. Hvilke papirer som teller for hvilken bygningsdel, er samlet i oversikten over dokumentasjonen du bør ha klar.
Slik har du svarene klare før befaringen
Start med det du må be andre om, for det tar lengst tid, og ta det som ligger i egne skap og skuffer til slutt.
- Send e-post til håndverkere som har jobbet i boligen de siste fem årene der fakturaen mangler, og be om en kort bekreftelse på hva som ble gjort og når.
- Be styret eller forretningsføreren om servicepapirene for felles varmesentral og ventilasjon, hvis du bor i borettslag eller sameie.
- Finn byggeåret. Tidligere tilstandsrapport, salgsoppgaven fra ditt eget kjøp eller kommunens byggesaksarkiv oppgir det. Noter også når loft, kjeller eller sokkel ble innredet, hvis det skjedde etter byggeåret.
- Les typeskiltet på berederen. Produksjonsåret står som regel der. Finner du ikke skiltet, leter du etter rørleggerens faktura.
- Hent fram siste servicerapport for egen varmepumpe, fyrkjele eller ventilasjonsanlegg, og noter datoen for siste service; for ventilasjonen også når filteret sist ble byttet.
- Finn kursfortegnelsen i sikringsskapet og samsvarserklæringen for elektrisk arbeid etter 1999. Noter når anlegget ble installert eller sist totalrehabilitert, og om sikringer har løst seg ut eller det har vært varmgang.
- Skriv ned det du ikke vet. Listen over «vet ikke» går rett inn i egenerklæringen.
Med svarene på ett ark bruker takstmannen de 2–4 timene i boligen på å undersøke, ikke på å vente mens du leter i skuffer. Resten av forberedelsen, som tilgang til loftsluke og skap under vasken, står i sjekklisten for befaringen. Når papirene er samlet, avtaler du tidspunkt for befaring. Svarene går rett inn i tilstandsrapporten vi utarbeider for boligselgere i Oslo og hele Akershus.
Ofte stilte spørsmål
Må jeg selv være hjemme under befaringen?
Nei, men noen må kunne svare på spørsmålene forskriften ber takstmannen stille eieren. Kan du ikke være til stede, send svarene og papirene på forhånd, eller la en som kjenner boligen godt møte takstmannen.
Kan megleren svare på spørsmålene for meg?
Forskriften retter spørsmålene til eieren, og det er du som vet når berederen ble skiftet. Skal megleren møte takstmannen alene, gi megleren svarene skriftlig på forhånd sammen med papirene.
Jeg glemte å svare på noe under befaringen. Kan jeg ettersende?
Ja, send svaret eller dokumentet til takstmannen så snart du finner det. Den digitale rapporten kommer normalt innen 24–48 timer etter befaringen, så jo raskere du sender, desto større sjanse for at svaret kommer med.
Får jeg de samme spørsmålene i en leilighet som i en enebolig?
Listen er den samme, men i en leilighet uten eget loft, egen kjeller eller egen varmesentral blir spørsmålene færre. Det som er felles for bygget, svarer du på med papirene fra styret.
Boligen hadde eltilsyn for tre år siden. Spør takstmannen likevel om anlegget?
Da krever forskriften ingen forenklet vurdering, og de fire spørsmålene om anlegget faller bort. Spørsmålet om samsvarserklæring for arbeid etter 1999 stilles likevel, så ha både erklæringen og tilsynsrapporten klar.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.