En tilstandsrapport er en bred helsesjekk av hele boligen før salg, mens en skaderapport er en målrettet undersøkelse av én konkret skade. Tilstandsrapporten følger NS 3600 og brukes ved boligsalg for å gi kjøper innsyn i boligens tilstand. Skaderapporten dokumenterer årsak og omfang av en spesifikk skade — typisk overfor forsikring, sameie eller motpart i en tvist i Akershus.
Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →
Tilstandsrapport og skaderapport høres likt ut, men brukes til helt forskjellige ting. Den ene lages før salg og dekker hele boligen. Den andre lages når noe konkret har gått galt — typisk en lekkasje eller en sprekk — og handler om årsak, omfang og utbedring.
Kort sagt: hva er forskjellen?
En tilstandsrapport er en helsesjekk av hele boligen, laget etter NS 3600. En skaderapport er en målrettet undersøkelse av én konkret skade eller mistanke om skade.
Tilstandsrapporten brukes når boligen skal selges. Skaderapporten brukes når du, naboen, sameiet eller forsikringsselskapet trenger å vite hva som faktisk har skjedd på badet, i kjelleren eller på taket.
- Tilstandsrapport: bred gjennomgang, alle rom, alle bygningsdeler, tilstandsgrader TG0–TG3.
- Skaderapport: smal og dyp — én skade, dokumentert med målinger, bilder og årsaksvurdering.
Tilstandsrapport etter NS 3600
Tilstandsrapporten følger Norsk Standard 3600. Det er denne typen rapport forskriften til avhendingslova stiller krav til når en bolig selges på det åpne markedet. Etter lovendringen i 2022 er en rapport som oppfyller forskriftens krav i praksis nødvendig for å begrense selgers ansvar etter salg — noen generell plikt til å innhente den finnes likevel ikke.
Hva inneholder den?
Takstingeniøren går gjennom boligen rom for rom og vurderer bygningsdeler ut fra alder, vedlikehold og synlige skader. Hver del får en tilstandsgrad:
- TG0 — ingen avvik; tilnærmet ny bygningsdel med dokumentasjon.
- TG1 — mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje for alderen.
- TG2 — vesentlige avvik eller vedlikeholdsbehov som bør følges opp.
- TG3 — store eller alvorlige avvik; tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet.
I tillegg gjøres det fuktsøk på bad og våtrom, og en vurdering av drenering, tak, vinduer og kjøkken. Det elektriske anlegget beskrives ut fra synlige forhold, men gis ikke tilstandsgrad — nærmere kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet. Arealene måles også opp.
Eksempel fra hverdagen
En 1978-leilighet på Lambertseter med originalt bad kan få TG2 eller TG3 på våtrommet etter konkret vurdering — membran og fuktsperre fra den tiden har for lengst passert forventet brukstid, og dokumentasjon på utførelsen mangler som regel. Det betyr ikke at badet lekker. Det betyr at en kjøper må vite at badet nærmer seg oppussing. Det er hele poenget med rapporten: kjøperen kjøper med åpne øyne.
Skaderapport — når noe har skjedd
En skaderapport lages når det er en konkret skade eller mistanke om skade. Her går takstingeniøren dypere inn i ett område: måler fuktverdier, vurderer konstruksjonen, dokumenterer omfanget og beskriver sannsynlig årsak.
Typiske situasjoner
- Vannlekkasje fra leiligheten over som har gitt fuktskade i taket.
- Sprekkdannelser i grunnmur eller bærevegg.
- Mistanke om skjult fuktskade bak baderomsfliser.
- Skader etter setninger i grunnen, typisk i eldre eneboliger på leire i Akershus.
- Råteskader i bjelkelag eller takkonstruksjon.
Hva rapporten brukes til
Skaderapporten brukes ofte som dokumentasjon overfor forsikringsselskap, motpart i en tvist, sameiet eller borettslaget. Den kan også være grunnlag for en reklamasjon etter boligkjøp dersom kjøper oppdager noe som burde vært nevnt — eller noe selger åpenbart har skjult.
Når bruker man hvilken?
Den enkleste tommelfingerregelen:
- Skal du selge boligen? Tilstandsrapport.
- Har du oppdaget en skade? Skaderapport.
- Sameie/borettslag som lurer på omfang av en konkret lekkasje? Skaderapport.
- Kjøper som mistenker at noe ble holdt skjult ved salg? Skaderapport, ofte i kombinasjon med juridisk bistand.
- Eier som vil ha oversikt før oppussing? Tilstandsrapport.
I noen tilfeller trenger man begge. Et eksempel: En enebolig i Bærum skal selges, men selger vet allerede at det er en aktiv lekkasje fra taket. Da bør lekkasjen først undersøkes med en skaderapport, gjerne utbedres, og deretter selges med en tilstandsrapport som dokumenterer den nåværende tilstanden. Selger får da et ryddig grunnlag, og kjøper vet hva som er gjort.
Forskjell på takstrapport — kort oppsummert
“Takstrapport” er et samlebegrep som folk bruker om begge deler. I praksis er det viktig å være presis når du bestiller:
- Be om tilstandsrapport etter NS 3600 hvis det er salg.
- Be om skaderapport hvis det er en konkret hendelse eller mistanke.
- Forsikringsselskapet ditt vil i de fleste tilfeller be spesifikt om en skaderapport — ikke en tilstandsrapport.
Hvem kan utføre rapportene?
Forskriften til avhendingslova stiller krav både til innholdet i tilstandsrapporten og til den bygningssakkyndige som utarbeider den — kravene må være oppfylt for at rapporten skal begrense hva kjøper senere kan påberope. Bransjesertifisering, for eksempel gjennom Norsk takst, er i tillegg et kvalitetssignal på dokumentert kompetanse. Skaderapport er ikke underlagt de samme forskriftskravene, men i praksis bør den lages av samme type fagperson — gjerne en med byggteknisk bakgrunn — for at rapporten skal ha vekt overfor forsikring eller motpart.
I Oslo og Akershus er det stor variasjon i boligmassen: alt fra 1890-bygårder på Grünerløkka til 2010-rekkehus i Ski. Velg en takstingeniør som faktisk kjenner bygningstypene i området — det merkes på vurderingene.
Les mer om tilstandsrapport eller skaderapport, eller ta kontakt hvis du er usikker på hva du faktisk trenger.
Ofte stilte spørsmål
Når trenger jeg tilstandsrapport og når trenger jeg skaderapport?
Skal du selge boligen, bestiller du tilstandsrapport etter NS 3600. Har du oppdaget en konkret skade — lekkasje, sprekk, mistanke om fukt — bestiller du skaderapport. Forsikringsselskap ber nesten alltid om skaderapport, ikke tilstandsrapport. Eier i Akershus som vil kartlegge før oppussing klarer seg som regel med tilstandsrapport.
Kan jeg bruke tilstandsrapporten ved en forsikringssak?
Nei, det holder sjelden. En tilstandsrapport er en bred gjennomgang av hele boligen og går ikke i dybden på én konkret skade. Forsikringsselskapet vil vite årsak, omfang og utbedring — det krever en skaderapport med fuktmålinger, bilder og årsaksvurdering av det aktuelle området.
Hvorfor kan et eldre bad få TG2 eller TG3 selv om det ser pent ut?
Tilstandsgraden settes ut fra konkrete observasjoner på befaringen — ikke estetikk. Høy alder på membran og fuktsperre og manglende dokumentasjon på utførelsen bidrar i vurderingen, og et bad fra 70- eller 80-tallet uten dokumentert fuktsikring kan derfor få TG2 eller TG3 selv om flisene ligger pent. Det er ikke det samme som at badet lekker, men et signal om at kjøper må regne med oppussing.
Trenger jeg begge rapportene hvis jeg skal selge en bolig med kjent skade?
Som regel ja. Et hus i Akershus med aktiv taklekkasje bør først undersøkes med skaderapport, helst utbedres, og deretter selges med tilstandsrapport som viser nåværende tilstand. Da har selger ryddig dokumentasjon på hva som er gjort, og kjøper vet hva han eller hun overtar.
Hvordan skiller dere setningsskader fra vanlig slitasje i en skaderapport?
Setningsskader gir typisk diagonale sprekker i grunnmur, skjeve gulv og dører som ikke lukker. På eldre eneboliger i Akershus, særlig på leiregrunn, er dette ikke uvanlig. I skaderapporten dokumenteres sprekkmønster, måles avvik fra vater og vurderes om bevegelsen er aktiv eller satt seg — det avgjør hvilke tiltak som er aktuelle.
Kilder
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Verditakst ved bank, arv og skifte
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.