Når trenger jeg tilstandsrapport og når trenger jeg skaderapport?

Skal du selge boligen, bestiller du tilstandsrapport etter NS 3600. Har du oppdaget en konkret skade — lekkasje, sprekk, mistanke om fukt — bestiller du skaderapport. Forsikringsselskap ber nesten alltid om skaderapport, ikke tilstandsrapport. Eier i Akershus som vil kartlegge før oppussing klarer seg som regel med tilstandsrapport.

Kan jeg bruke tilstandsrapporten ved en forsikringssak?

Nei, det holder sjelden. En tilstandsrapport er en bred gjennomgang av hele boligen og går ikke i dybden på én konkret skade. Forsikringsselskapet vil vite årsak, omfang og utbedring — det krever en skaderapport med fuktmålinger, bilder og årsaksvurdering av det aktuelle området.

Hvorfor får et eldre bad TG3 selv om det ser pent ut?

Tilstandsgrad handler om alder og forventet levetid, ikke estetikk. Membran og fuktsperre på bad fra 70- og 80-tallet er forbi normal levetid uansett hvor pent flisene ligger. TG3 betyr at en kjøper må regne med oppussing innen kort tid — det er ikke det samme som at badet lekker.

Trenger jeg begge rapportene hvis jeg skal selge en bolig med kjent skade?

Som regel ja. Et hus i Akershus med aktiv taklekkasje bør først undersøkes med skaderapport, helst utbedres, og deretter selges med tilstandsrapport som viser nåværende tilstand. Da har selger ryddig dokumentasjon på hva som er gjort, og kjøper vet hva han eller hun overtar.

Hvordan skiller dere setningsskader fra vanlig slitasje i en skaderapport?

Setningsskader gir typisk diagonale sprekker i grunnmur, skjeve gulv og dører som ikke lukker. På eldre eneboliger i Akershus, særlig på leiregrunn, er dette ikke uvanlig. I skaderapporten dokumenteres sprekkmønster, måles avvik fra vater og vurderes om bevegelsen er aktiv eller satt seg — det avgjør hvilke tiltak som er aktuelle.

Forskjellen mellom tilstandsrapport og skaderapport

Generelt · Publisert 7. mai 2026

Kort svar

En tilstandsrapport er en bred helsesjekk av hele boligen før salg, mens en skaderapport er en målrettet undersøkelse av én konkret skade. Tilstandsrapporten følger NS 3600 og brukes ved boligsalg for å gi kjøper innsyn i boligens tilstand. Skaderapporten dokumenterer årsak og omfang av en spesifikk skade — typisk overfor forsikring, sameie eller motpart i en tvist i Akershus.

Tilstandsrapport og skaderapport høres likt ut, men brukes til helt forskjellige ting. Den ene lages før salg og dekker hele boligen. Den andre lages når noe konkret har gått galt — typisk en lekkasje eller en sprekk — og handler om årsak, omfang og utbedring.

Kort sagt: hva er forskjellen?

En tilstandsrapport er en helsesjekk av hele boligen, laget etter NS 3600. En skaderapport er en målrettet undersøkelse av én konkret skade eller mistanke om skade.

Tilstandsrapporten brukes når boligen skal selges. Skaderapporten brukes når du, naboen, sameiet eller forsikringsselskapet trenger å vite hva som faktisk har skjedd på badet, i kjelleren eller på taket.

Tilstandsrapport: bred gjennomgang, alle rom, alle bygningsdeler, tilstandsgrader TG0–TG3.
Skaderapport: smal og dyp — én skade, dokumentert med målinger, bilder og årsaksvurdering.

Tilstandsrapport etter NS 3600

Tilstandsrapporten følger Norsk Standard 3600. Det er denne rapporten avhendingslova viser til når en bolig selges på det åpne markedet. Etter lovendringen i 2022 er det i praksis nødvendig å ha en for å begrense selgers ansvar etter salg.

Hva inneholder den?

Takstingeniøren går gjennom boligen rom for rom og vurderer bygningsdeler ut fra alder, vedlikehold og synlige skader. Hver del får en tilstandsgrad:

TG0 — som nytt, ingen avvik.
TG1 — normal slitasje for alderen.
TG2 — avvik som bør utbedres eller følges med på.
TG3 — store eller alvorlige avvik, må utbedres.

I tillegg gjøres det fuktsøk på bad og våtrom, sjekk av elektrisk anlegg på overflaten, og en vurdering av drenering, tak, vinduer og kjøkken. Arealene måles opp etter NS 3940.

Eksempel fra hverdagen

En 1978-leilighet på Lambertseter med originalt bad får typisk TG3 på våtrommet — fordi membran og fuktsperre fra den tiden er utgått på dato, uavhengig av hvor pent det ser ut. Det betyr ikke at badet lekker. Det betyr at en kjøper må vite at badet bør pusses opp innen kort tid. Det er hele poenget med rapporten: kjøperen kjøper med åpne øyne.

Skaderapport — når noe har skjedd

En skaderapport lages når det er en konkret skade eller mistanke om skade. Her går takstingeniøren dypere inn i ett område: måler fuktverdier, vurderer konstruksjonen, dokumenterer omfanget og beskriver sannsynlig årsak.

Typiske situasjoner

Vannlekkasje fra leiligheten over som har gitt fuktskade i taket.
Sprekkdannelser i grunnmur eller bærevegg.
Mistanke om skjult fuktskade bak baderomsfliser.
Skader etter setninger i grunnen, typisk i eldre eneboliger på leire i Akershus.
Råteskader i bjelkelag eller takkonstruksjon.

Hva rapporten brukes til

Skaderapporten brukes ofte som dokumentasjon overfor forsikringsselskap, motpart i en tvist, sameiet eller borettslaget. Den kan også være grunnlag for en reklamasjon etter boligkjøp dersom kjøper oppdager noe som burde vært nevnt — eller noe selger åpenbart har skjult.

Når bruker man hvilken?

Den enkleste tommelfingerregelen:

Skal du selge boligen? Tilstandsrapport.
Har du oppdaget en skade? Skaderapport.
Sameie/borettslag som lurer på omfang av en konkret lekkasje? Skaderapport.
Kjøper som mistenker at noe ble holdt skjult ved salg? Skaderapport, ofte i kombinasjon med juridisk bistand.
Eier som vil ha oversikt før oppussing? Tilstandsrapport.

I noen tilfeller trenger man begge. Et eksempel: En enebolig i Bærum skal selges, men selger vet allerede at det er en aktiv lekkasje fra taket. Da bør lekkasjen først undersøkes med en skaderapport, gjerne utbedres, og deretter selges med en tilstandsrapport som dokumenterer den nåværende tilstanden. Selger får da et ryddig grunnlag, og kjøper vet hva som er gjort.

Forskjell på takstrapport — kort oppsummert

"Takstrapport" er et samlebegrep som folk bruker om begge deler. I praksis er det viktig å være presis når du bestiller:

Be om tilstandsrapport etter NS 3600 hvis det er salg.
Be om skaderapport hvis det er en konkret hendelse eller mistanke.
Forsikringsselskapet ditt vil i de fleste tilfeller be spesifikt om en skaderapport — ikke en tilstandsrapport.

Hvem kan utføre rapportene?

Tilstandsrapport etter NS 3600 skal utføres av sertifisert takstingeniør. Det er et krav etter forskriften til avhendingslova. Skaderapport krever ikke samme formelle sertifisering, men i praksis bør den lages av samme type fagperson — gjerne en med byggteknisk bakgrunn — for at rapporten skal ha vekt overfor forsikring eller motpart.

I Oslo og Akershus er det stor variasjon i boligmassen: alt fra 1890-bygårder på Grünerløkka til 2010-rekkehus i Ski. Velg en takstingeniør som faktisk kjenner bygningstypene i området — det merkes på vurderingene.

Les mer om tilstandsrapport eller skaderapport, eller ta kontakt hvis du er usikker på hva du faktisk trenger.

Videre lesing

Lokalt i Oslo og Akershus

Oslo Takst AS jobber lokalt med tilstandsrapport i Grünerløkka, Bærum, Ski og øvrige deler av Oslo og Akershus. Se områdesiden for bydelene og kommunene som dekkes.