En tilstandsrapport er en bred gjennomgang av hele boligen etter NS 3600 og brukes ved boligsalg for å gi kjøperen innsyn i boligens tilstand. En skaderapport er en målrettet undersøkelse av én konkret skade, med årsak og omfang. Skal du selge, er det tilstandsrapporten du trenger; en kjent skade bør være dokumentert og helst utbedret før befaringen.
Tilstandsrapport og skaderapport høres likt ut, men brukes til helt forskjellige ting. Den ene lages før salg og dekker hele boligen. Den andre lages når noe konkret har gått galt — typisk en lekkasje eller en sprekk — og handler om årsak, omfang og utbedring. Skal du selge, er det den første du trenger, og denne artikkelen forklarer hvorfor, og hva du gjør hvis boligen også har en kjent skade.
Kort sagt: hva er forskjellen?
En tilstandsrapport er en helsesjekk av hele boligen, laget etter NS 3600. En skaderapport er en målrettet undersøkelse av én konkret skade eller mistanke om skade.
Tilstandsrapporten brukes når boligen skal selges. Skaderapporten brukes når du, naboen, sameiet eller et selskap trenger å vite hva som faktisk har skjedd på badet, i kjelleren eller på taket.
- Tilstandsrapport: bred gjennomgang, alle rom, alle bygningsdeler, tilstandsgrader TG0–TG3.
- Skaderapport: smal og dyp — én skade, dokumentert med målinger, bilder og årsaksvurdering.
Oslo Takst leverer kun tilstandsrapport ved boligsalg. Trenger boligen en skaderapport, må den lages av et annet takstforetak.
Tilstandsrapport etter NS 3600
Tilstandsrapporten følger Norsk Standard 3600. Det er denne typen rapport forskriften til avhendingslova stiller krav til når en bolig selges på det åpne markedet. Etter lovendringen i 2022 er en rapport som oppfyller forskriftens krav i praksis nødvendig for å begrense selgers ansvar etter salg — noen generell plikt til å innhente den finnes likevel ikke.
Hva inneholder den?
Takstmannen går gjennom boligen rom for rom og vurderer bygningsdeler ut fra alder, vedlikehold og synlige skader. Hver del får en tilstandsgrad:
- TG0 — ingen avvik; tilnærmet ny bygningsdel med dokumentasjon.
- TG1 — mindre eller moderate avvik, eller normal slitasje for alderen.
- TG2 — vesentlige avvik eller vedlikeholdsbehov som bør følges opp.
- TG3 — store eller alvorlige avvik; tiltak straks eller innen kort tid, avhengig av forholdet.
I tillegg gjøres det fuktsøk på bad og våtrom, og en vurdering av drenering, tak, vinduer og kjøkken. Det elektriske anlegget beskrives ut fra synlige forhold, men gis ikke tilstandsgrad — nærmere kontroll henvises til autorisert elektrovirksomhet. Arealene måles også opp.
Eksempel fra hverdagen
En 1978-leilighet på Lambertseter med originalt bad kan få TG2 eller TG3 på våtrommet etter konkret vurdering — membran og fuktsperre fra den tiden har for lengst passert forventet brukstid, og dokumentasjon på utførelsen mangler som regel. Det betyr ikke at badet lekker. Det betyr at en kjøper må vite at badet nærmer seg oppussing. Det er hele poenget med rapporten: kjøperen kjøper med åpne øyne, og du som selger har dokumentert det.
Skaderapport — når noe har skjedd
En skaderapport lages når det er en konkret skade eller mistanke om skade. Her går en bygningssakkyndig dypere inn i ett område: måler fuktverdier, vurderer konstruksjonen, dokumenterer omfanget og beskriver sannsynlig årsak.
Typiske situasjoner
- Vannlekkasje fra leiligheten over som har gitt fuktskade i taket.
- Sprekkdannelser i grunnmur eller bærevegg.
- Mistanke om skjult fuktskade bak baderomsfliser.
- Skader etter setninger i grunnen, typisk i eldre eneboliger på leire i Akershus.
- Råteskader i bjelkelag eller takkonstruksjon.
Hva rapporten brukes til
En skaderapport brukes gjerne som dokumentasjon overfor en motpart i en tvist, sameiet eller borettslaget, eller et selskap som behandler saken. Hvilken dokumentasjon som kreves i en konkret sak, avgjøres av den som skal behandle den.
Når bruker man hvilken?
Den enkleste tommelfingerregelen:
- Skal du selge boligen? Tilstandsrapport.
- Har boligen en konkret skade? Skaderapport, fra et foretak som lager slike.
- Sameie eller borettslag som lurer på omfanget av en lekkasje? Skaderapport.
Skal du selge en bolig med en kjent skade, bør skaden være dokumentert og helst utbedret før tilstandsrapporten lages. Et eksempel: En enebolig i Bærum skal selges, men selger vet at det er en aktiv lekkasje fra taket. Da bør lekkasjen først dokumenteres og helst utbedres, og deretter lages tilstandsrapporten som beskriver den nåværende tilstanden. Selger får et ryddig grunnlag, og kjøper vet hva som er gjort. Hva du gjør når det er tilstandsrapporten som avdekker skaden, står i artikkelen om når tilstandsrapporten avdekker noe du ikke visste.
Forskjell på takstrapport — kort oppsummert
«Takstrapport» er et samlebegrep som folk bruker om begge deler. I praksis er det viktig å være presis når du snakker med megler og takstforetak:
- Ved salg er det tilstandsrapport etter NS 3600 som gjelder.
- Ved en konkret hendelse eller mistanke om skade er det skaderapport.
- Har du fått spørsmål om dokumentasjon fra et selskap eller en motpart, spør hvilken rapporttype de faktisk trenger før du bestiller.
Hvem kan utføre rapportene?
Forskriften til avhendingslova stiller krav både til innholdet i tilstandsrapporten og til den bygningssakkyndige som utarbeider den — kravene må være oppfylt for at rapporten skal begrense hva kjøper senere kan påberope. Bransjesertifisering, for eksempel gjennom Norsk takst, er i tillegg et kvalitetssignal på dokumentert kompetanse. Skaderapport er ikke underlagt de samme forskriftskravene, men bør i praksis lages av en fagperson med byggteknisk bakgrunn for at rapporten skal ha vekt overfor en motpart.
I Oslo og Akershus er det stor variasjon i boligmassen: alt fra 1890-bygårder på Grünerløkka til 2010-rekkehus i Ski. Velg en takstmann som faktisk kjenner bygningstypene i området — det merkes på vurderingene. Hva som gjennomgås punkt for punkt i en leilighet, står i sjekklisten for tilstandsrapport for leilighet.
Les mer om tilstandsrapport ved boligsalg, eller ta kontakt hvis du er usikker på hva boligen din faktisk trenger før salget.
Ofte stilte spørsmål
Når trenger jeg tilstandsrapport, og når er det snakk om skaderapport?
Skal du selge boligen, er det tilstandsrapport etter NS 3600 som gjelder. Har boligen en konkret skade – lekkasje, sprekk eller mistanke om fukt – er det en skaderapport som beskriver årsak, omfang og utbedring. Oslo Takst leverer kun tilstandsrapport ved boligsalg. En skade bør være dokumentert, og helst utbedret, før tilstandsrapporten lages.
Kan tilstandsrapporten brukes til å dokumentere en konkret skade?
Bare i begrenset grad. Tilstandsrapporten beskriver tilstanden på befaringsdagen for alle bygningsdeler, men går ikke i dybden på årsak og omfang av én skade. Trenger du dokumentasjon av en bestemt skade overfor en motpart eller et selskap, er det selskapet eller motparten som avgjør hvilken dokumentasjon som kreves; en skaderapport er laget for det formålet.
Hvorfor kan et eldre bad få TG2 eller TG3 selv om det ser pent ut?
Tilstandsgraden settes ut fra konkrete observasjoner på befaringen – ikke estetikk. Høy alder på membran og fuktsperre og manglende dokumentasjon på utførelsen bidrar i vurderingen, og et bad fra 70- eller 80-tallet uten dokumentert fuktsikring kan derfor få TG2 eller TG3 selv om flisene ligger pent. Det er ikke det samme som at badet lekker, men et signal om at kjøper må regne med oppussing.
Jeg skal selge en bolig med en kjent skade. Hva bør jeg gjøre først?
Få skaden dokumentert og helst utbedret av fagfolk med faktura først, og bestill tilstandsrapporten etterpå. Da beskriver rapporten boligen slik den faktisk er ved salget, og du har ryddig dokumentasjon på hva som er gjort. Lar du skaden stå, beskrives den i rapporten og prises inn – det som ikke er et alternativ, er å holde den tilbake.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.