Befaringen i en utleid bolig krever at leietakeren gir takstmannen tilgang til alle rom, boder, skap under vask og sikringsskapet, og at det kan bores hull inn mot badet fra et tilstøtende rom. Du varsler leietakeren i rimelig tid og avtaler tidspunktet direkte. Spørsmålene om alder og papirer går til deg som eier, så ha svarene klare.
Du skal selge en bolig som er utleid, og takstmannen skal inn i et hjem der noen andre bor. Befaringen for tilstandsrapporten dekker hele boligen, men undersøker bare det takstmannen kommer til den dagen, så avtalen med leietakeren avgjør hvor komplett rapporten blir. Har du bare en utleid del i boligen du selv bor i, er det artikkelen om tilstandsrapport for bolig med utleiedel du trenger.
Hva leietakeren må slippe takstmannen til
Takstmannen trenger tilgang til hver eneste del av boligen, ikke bare ytterdøren. Forskriften til avhendingslova bygger undersøkelsene på det som er synlig, og den bygningssakkyndige skal flytte tepper, møbler og annet inventar når det er nødvendig for å komme til. Særlig tunge møbler får stå, så lenge de ikke skjuler vesentlige installasjoner og det ikke er grunn til å tro at noe vesentlig ligger bak dem.
I praksis bør leietakeren ha ryddet fram:
- alle rom, også soverom, boder og loft- eller kjellerrom som hører til boligen
- skapet under kjøkkenvasken og under servanten på badet
- sikringsskapet, med kursfortegnelsen synlig
- sluk, ventiler og inspeksjonsluker som er dekket av møbler eller tepper
- balkong, terrasse og utvendige boder, hvis boligen har det
Badet trenger en egen avtale. For å undersøke om våtrommet har fuktskade, borer takstmannen et hull med diameter på minst 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden, på et minst mulig synlig sted, og plomberer det etterpå. I en leilighet ligger det tilstøtende rommet ofte i gangen eller et soverom, med leietakerens klesskap eller seng foran veggen. Det må flyttes før takstmannen kommer, ikke mens han venter.
Slik varsler du leietakeren
Loven krever melding i rimelig tid; tidspunkt, hulltaking og hvem som låser opp avtaler du i tillegg. Husleieloven sier at leietakeren skal gi deg eller den du sender adgang til boligen for tilsyn. Takstmannens befaring er i praksis et slikt tilsyn med bygningen på dine vegne, ikke med leietakerens eiendeler.
Loven setter ingen bestemt varslingstid. Uken før er et rimelig utgangspunkt for en befaring som tar 2–4 timer og krever flytting av møbler, men avtal direkte med leietakeren i stedet for å regne på det. Hulltakingen nevner loven ikke, så den avtaler du særskilt: forklar hvorfor hullet tas, hvor det kommer, og at det plomberes.
Avtal også hvem som er til stede. Leietakeren trenger ikke være hjemme, men noen må låse opp, og takstmannen må kunne gå fritt rundt uten å spørre om lov til hvert skap. Har leietakeren husdyr, bør de være ute av boligen eller lukket inne i et rom som allerede er undersøkt.
Spørsmålene går til deg som eier, ikke til leietakeren
Forskriften retter spørsmålene sine til eieren, og i en utleid bolig er det deg. Takstmannen skal spørre eieren hvilket år varmtvannsberederen var ny. Er det mer enn fem år siden det lokale el-tilsynet sist var i boligen, spør han også når det elektriske anlegget ble installert eller sist totalt rehabilitert, om sikringene ofte løses ut, om det har vært varmgang eller branntilløp, og om kursfortegnelsen stemmer med antall sikringer. For håndverkerarbeid de siste fem årene skal du legge fram dokumentasjon på at kvalifiserte håndverkere ble brukt, og en skriftlig bekreftelse fra håndverkeren holder.
Leietakeren kan ikke svare på alder og papirer, men vet ting du ikke vet: om sikringene løser seg ut, om et sluk tar unna sakte, om det lukter fra et skap, om en ytterdør har begynt å ta i karmen. Spør leietakeren om dette før befaringen, og ta det med i egenerklæringen du selv fyller ut som selger. Hvordan egenerklæringen og rapporten spiller sammen, står i artikkelen om egenerklæringen og tilstandsrapporten.
Har du eid boligen lenge uten å bo der, mangler du ofte årstallene. Si «vet ikke» framfor å gjette, og la takstmannen vurdere bygningsdelen ut fra alder og det som er synlig. Hele listen over det du blir spurt om, står i oversikten over spørsmålene takstmannen stiller eieren.
Leietakerens ting og leietakerens slitasje
Takstmannen vurderer bygningen, ikke innboet. Leietakerens møbler, gardiner og hvitevarer som ikke følger boligen, står utenfor rapporten. Det som er fast montert og følger med i salget, som kjøkkeninnredning, bereder og baderomsinnredning, vurderes uansett hvem som har brukt det.
Tilstandsgraden måler tilstanden mot alder og normal bruk, ikke mot hvem som har bodd der. Et parkettgulv som er slitt av fem års utleie, får samme vurdering som den samme slitasjen i en bolig du bodde i selv, og får gulvet tilstandsgrad 2 eller 3, skal takstmannen forklare årsak og konsekvens. Hva som ligger i gradene, står i gjennomgangen av tilstandsgradene. Om leietakeren skal dekke slitasje ved utflytting, er et spørsmål i leieforholdet mellom dere, og det hører ikke hjemme i tilstandsrapporten.
Rapporten oppgir også boligens bruksareal målt etter NS 3940:2023, og den målingen krever at takstmannen kommer inn i alle rom, også dem leietakeren bruker som lager.
Rom takstmannen ikke kommer til, blir stående uten vurdering
Har det ikke vært mulig å undersøke en bygningsdel, skal det stå i tilstandsrapporten. Et soverom som var låst, en bod full til taket eller et bad der hull ikke kunne tas, får da ingen tilstandsgrad. Rommet er ikke friskmeldt, det er ikke undersøkt, og kjøperen leser det slik. Hva det betyr for salget, står i artikkelen om TGIU i tilstandsrapporten.
Tas det ikke hull i våtrommet, skal årsaken stå i rapporten, der kjøperen leser den, og våtrommet fuktkontrolleres i stedet med måleverktøy. Den bygningssakkyndige kan ikke ta hull når eieren ikke ønsker det, og rapporten er da ikke i tråd med forskriften. Da kan du som selger heller ikke støtte deg på det reduserte ansvaret for skjulte feil som en forskriftsmessig rapport gir. Et nei fra leietakeren gir samme resultat på badet: et hull som mangler. Da er det bedre å avtale et nytt tidspunkt enn å levere en rapport med et åpent spørsmål der kjøperen ser nøyest etter.
Slik planlegger du befaringen i en utleid bolig
Start med leietakeren, for tilgangen tar lengst tid å få på plass, og avslutt med dine egne papirer.
- Snakk med leietakeren før du bestiller. Forklar at boligen skal selges og at en takstmann skal gjennom alle rom. Finn to eller tre dager som passer.
- Bestill befaringen til en av de dagene, og gi leietakeren skriftlig melding om dato og tidsrom så snart den er bekreftet.
- Be leietakeren rydde fram skap under vask, sikringsskap, sluk, ventiler og veggen hullet skal tas gjennom, og tømme boder takstmannen må inn i.
- Spør leietakeren om bruken: sikringer som løser seg ut, trege avløp, lukt, fukt, dører og vinduer som går tregt. Noter svarene til egenerklæringen.
- Samle eiersvarene selv: år for bereder og elektrisk anlegg, kursfortegnelse, samsvarserklæring for elektrisk arbeid etter 1999, og bekreftelser fra håndverkere de siste fem årene.
- Avklar hvem som låser opp, og om du selv er til stede. Er du ikke det, sender du svarene og papirene til takstmannen på forhånd.
- Fyll ut egenerklæringen med det du vet og det leietakeren fortalte, og merk det du er usikker på.
Når tilgangen er avklart og svarene ligger klare, avtaler du tidspunkt for befaring. Rapporten blir den samme tilstandsrapporten vi utarbeider for boligselgere i Oslo og hele Akershus, uansett om boligen står tom eller er utleid.
Ofte stilte spørsmål
Kan leietakeren nekte takstmannen adgang?
Husleieloven sier at leietakeren skal gi deg eller den du sender adgang til boligen for tilsyn, etter melding i rimelig tid. Det konkrete tidspunktet og hullet i veggen er noe dere avtaler. Står et rom likevel låst på befaringsdagen, blir det stående som ikke undersøkt i rapporten.
Bør leietakeren få lese tilstandsrapporten?
Rapporten lages for salget og leses av kjøperne. Om du deler den med leietakeren, bestemmer du selv. Det kan være rimelig når rapporten peker på forhold leietakeren bor med hver dag, som et sluk som tar unna sakte eller en ventil som er tett.
Hvordan blir befaringen kortest mulig for leietakeren?
Be leietakeren rydde fram skap, sluk, sikringsskap og veggen mot badet før takstmannen kommer, legg nøkler og eventuelle bodnøkler klare, og send eiersvarene til takstmannen på forhånd. Da går tiden i boligen til undersøkelser, ikke til flytting og venting.
Hva skjer hvis leietakeren ikke vil ha hull i veggen mot badet?
Ofte løser det seg når leietakeren får vite at hullet tas på et lite synlig sted og plomberes etterpå. Blir det likevel ikke tatt hull, kan du som selger ikke støtte deg på det reduserte ansvaret for skjulte feil som en forskriftsmessig rapport gir, og det er mer verdt enn et hull i en vegg.
Må boligen stå tom før takstmannen kan komme?
Nei. Befaringen krever tilgang, ikke utflytting. Takstmannen vurderer bygningen med leietakerens møbler på plass, og flytter det som må flyttes for å komme til, bortsett fra særlig tunge møbler som ikke skjuler noe vesentlig.
Kilder
Artikkelen er skrevet med AI-assistanse etter Oslo takst sin faktapolicy, med kildebelegg (se kildene over). Takstmannen fikk teksten til gjennomsyn og kunne stoppe publiseringen, men har ikke attestert denne versjonen faglig. Meld gjerne fra hvis du finner feil.