Tilstandsgrader for fellesarealer settes etter NS 3424, der TG0–TG3 beskriver tilstand fra ingen avvik til kraftig slitasje som krever utbedring. Styret bestiller gjerne en tilstandsanalyse for å prioritere vedlikeholdsbudsjettet. Felles installasjoner som rørsystem, tak og heis vurderes separat fra den enkelte leilighetens tilstand.
Sertifisert takstmann · tilstandsrapport etter NS 3600 til fast pris fra kr 10 900 →
Tilstandsgrader for fellesarealer fungerer på samme måte som for enkeltboliger — TG0 betyr ingen avvik, TG3 betyr at noe er kritisk. Forskjellen er at det er styret som sitter med ansvaret, og at funnene kan gjelde hundre leiligheter på én gang. En oppdatert tilstandsanalyse av fellesarealene er det nærmeste du kommer et faktabasert vedlikeholdsbudsjett.
Hva er fellesareal — og hva er felles installasjon?
Fellesareal er alt som tilhører borettslaget eller sameiet i fellesskap, ikke den enkelte andelseiernes bruksenhet. Det inkluderer trappegang, kjeller, loft, garasje og uteareal — men også tekniske installasjoner som varmesentral, heisanlegg og felles rørføringer.
Felles installasjoner er alt som forsyner eller betjener mer enn én bolig. Det vil si:
- Felles avløp- og vannrør frem til fordelerskap
- Ventilasjonssystem med kanaler i sjakter
- Heis og heismaskineri
- Elektrisk fellesanlegg (sikringsskap, stikkledning, felles belysning)
- Tak, fasade, grunnmur og bærekonstruksjoner
Grensen mellom boligens eget ansvar og borettslagets ansvar følger vedlikeholdspliktreglene i eierseksjonsloven §§ 32–33 og burettslagslova § 5-12, i tillegg til vedtektene. Det er ikke alltid åpenbart i praksis — et avløpsrør inne i veggen kan tilhøre begge parter avhengig av om det er en stikkledning eller en felles stamme.
Slik settes tilstandsgrader etter NS 3424
NS 3424 regulerer tilstandsanalyse av byggverk generelt, inkludert fellesarealer. Takstingeniøren vurderer hver bygningsdel etter tilstandsgrad TG0–TG3.
| Tilstandsgrad | Hva det betyr for fellesarealene |
|---|---|
| TG0 | Ingen avvik. I praksis en tilnærmet ny bygningsdel med dokumentasjon. |
| TG1 | Mindre avvik. Normal slitasje, bør følges opp. |
| TG2 | Vesentlige avvik. Utbedring bør planlegges. |
| TG3 | Kraftige avvik eller funksjonsstopp. Tiltak straks eller innen kort tid. |
| TGIU | Ikke undersøkt. Bygningsdelen var ikke tilgjengelig for undersøkelse. |
I et rekkehusborettslag på Østensjø fra 1975 er det ikke uvanlig at takstingeniøren setter TG2 på takmembran, TG2 på støpejernsavløp og TG1 på fasade. Ingen av disse er akutte, men de gir styret et grunnlag for å prioritere: tak før rør, rør før fasade.
For en gjennomgang av hva de ulike gradene betyr for en enkeltbolig, se TG0 til TG3 — slik leser du tilstandsrapporten.
Typiske funn i Oslo-boligmassen
Hva som går galt avhenger mye av byggeår og bygningstype.
Bygårder fra 1890–1930 (Grünerløkka, Sagene, Gamle Oslo) Her er støpejerns-avløp og sink-vannrør standard. Rørene er som regel 80–120 år gamle. TG2 er vanlig — noen steder TG3 der det allerede er observert lekkasje. Trappegang og fasade i tegl holder seg ofte godt, men vinduer og gesims er gjerne TG2.
Etterkrigsblokker fra 1950–1970 (Grorud, Stovner, Bjerke) Her finner du gjerne prefabrikerte betongfasader med utette fuger, eldre fjernvarmeanlegg og rør av kobber som begynner å tynnes. Takpapp fra original byggeperiode er typisk TG2–TG3 avhengig av om det er gjort vedlikehold.
Rekkehus og småhusbebyggelse fra 1970–1985 (Nordstrand, Vestre Aker, Ullern) Kortreiste borettslag med relativt ensartet bygningsmasse. Her er det vanlig med TG2 på vinduer, membran på flate takoppbygg og betongelementer med karbonatisering i fasade.
Fellesarealene i disse bygningene har ulik tilstand — men de har det til felles at ingen vedlikehold er gratis å utsette i 20 år.
Prosessen: Fra befaring til rapport
Slik foregår en tilstandsanalyse av fellesarealer i et borettslag eller sameie:
- Styret definerer omfang. Skal hele bygget gjennomgås, eller kun felles installasjoner? En full gjennomgang av en bygård fra 1910 tar vesentlig lengre tid enn en sjekk av taket i et rekkehusborettslag.
- Takstingeniøren gjennomfører befaring — kjeller, tekniske rom, loft, tak, trappegang og sjakter. Fuktsøk inngår der det er relevant.
- Bygningsdeler beskrives og graderes. Hvert element får TG-kode og tilhørende beskrivelse. Avvik dokumenteres med foto.
- Rapporten leveres til styret. Rapporten er ikke en prioritert tiltaksplan — det er styrets jobb å omsette funnene i vedlikeholdsplan.
- Styret bruker rapporten i budsjettprosessen. TG2-funn planlegges ut fra det konkrete avviket og alvorlighetsgraden, TG3 håndteres raskt.
Rapporten er et øyeblikksbilde. Et borettslag som fikk sin siste tilstandsanalyse i 2015, bør bestille ny — mye kan ha endret seg.
Hva styret faktisk bør gjøre med rapporten
Mange styrer bestiller tilstandsanalyse og legger den i en skuff. Det er bortkastet.
Rapporten bør brukes til tre ting:
- Vedlikeholdsplan. TG2-funn gir et realistisk tidsbilde for når utbedring er nødvendig. Planlegges det tidlig, unngår man akuttiltak som koster mer.
- Informasjon til andelseierne. Andelseierne har rett til å vite hva bygget er verdt å bo i. TG3 på tak eller rør bør kommuniseres åpent på generalforsamling.
- Dokumentasjon ved salg. Etter avhendingslova § 3-7 har selger opplysningsplikt. Fellesarealenes tilstand er relevant informasjon for kjøper. En kjøper av en leilighet i en bygård på Majorstuen bør vite om bygget har TG3 på taktekkingen.
Se mer om dette i artikkelen om tilstandsrapport for borettslag og sameie.
Felles installasjoner — de tre som oftest gir TG2 og TG3
1. Avløpsrør Støpejern fra 1920-tallsbygårder og PVC fra 1970-tallsblokker er begge kandidater for TG2. Støpejern tærer innenfra. PVC-rør fra 1970-tallet kan bli sprø. Lekkasje fra felles avløpsstamme er en av de hyppigste skadeårsakene i eldre Oslo-bygg — se skaderapport for sameie etter lekkasje for hva som skjer når det først går galt.
2. Tak og taktekning Flate tak med papptekning fra 1960–1980-tallet er gjerne TG2 eller TG3 der tekkingen aldri er fornyet. Skrånende tak i tegl holder lenger, men bøyle, gesims og beslag er svake punkter. Et tak i TG3 gir fuktinntrenging som raskt sprer seg til topp-etasjenes leiligheter.
3. Elektrisk fellesanlegg Eldre sikringsskap med skrusikringer beskrives i rapporten, men etter NS 3600:2025 settes det ikke egen tilstandsgrad på det elektriske anlegget — nærmere kontroll henvises til autorisert elektriker. Se elektriske installasjoner i tilstandsrapport for en grundigere gjennomgang av hva som sjekkes.
Trenger du tilstandsvurdering av fellesarealene?
Er du styreleder i et borettslag eller sameie i Oslo, Bærum, Lørenskog eller andre deler av Akershus og som ikke har oppdatert dokumentasjon på byggets tilstand — er det på tide å bestille befaring.
En sertifisert takstmann i Oslo — medlem av Norsk takst — kan gjennomgå fellesarealene og levere rapport etter NS 3424. Rapporten gir styret et faktabasert grunnlag, ikke anslag og synsing.
Dekker ditt borettslag Akershus? Se takstmann i Akershus for oversikt over dekning i regionen.
Ofte stilte spørsmål
Hvem har ansvar for å bestille tilstandsvurdering av fellesarealer?
Styret i borettslaget eller sameiet har ansvar for å vedlikeholde og dokumentere fellesarealene. Det er styret som bestiller tilstandsanalysen, gjerne i forkant av et større vedlikeholdsprosjekt eller når det er lenge siden sist befaring.
Hvilken standard brukes for tilstandsvurdering av fellesarealer?
NS 3424 brukes for tilstandsanalyse av byggverk generelt, inkludert fellesarealer i borettslag og sameie. NS 3600 gjelder ved omsetning av enkeltboliger, men begge bruker den samme firetrinns skalaen fra TG0 til TG3.
Kan TG-funn på fellesareal påvirke salget av en enkeltleilighet?
Ja. Kjøper skal ha tilgang til opplysninger om fellesarealenes tilstand. Dersom taket har TG3 eller rørene er vurdert til TG2, bør dette fremkomme i salgsdokumentasjonen. Selger har opplysningsplikt etter avhendingslova.
Hva er vanlige TG2-funn i fellesarealer i eldre Oslo-bygårder?
I bygårder fra 1890–1930 på Grünerløkka og i Gamle Oslo er det typisk TG2 på avløpsrør av støpejern, utette vinduer i trappegang og slitt fuging i fasaden. Disse er ikke akutte, men bør inn i vedlikeholdsplanen – tidshorisonten avhenger av det konkrete avviket.
Må borettslaget ha tilstandsrapport for å selge en andel?
Tilstandsrapporten som selges med andelen gjelder selve leiligheten. Men styret bør ha oppdatert dokumentasjon på fellesarealene tilgjengelig, slik at interessenter kan danne seg et reelt bilde av byggets tilstand.
Kilder
Relaterte tjenester
- Tilstandsrapport i Oslo og Akershus
- Skaderapport ved skade eller mistanke
- Verditakst ved bank, arv og skifte
- Priskalkulator for tilstandsrapport
Denne artikkelen er produsert med AI-assistanse og faglig kontrollert av Remi André Lurud (11. juli 2026), som har overtatt faglig ansvar for denne versjonen.